Immobilien Jahrbuch 2012: Experten warnen vor überbordendem Optimismus

(1.5.2012) Das Immobilien Jahrbuch 2012 ist erschienen: In 40 Beiträgen zu den Themenfeldern Immobilienpolitik, Immo­bilienkonjunktur und Immobilienbranche stellen renommierte Autoren aktuelle Trends und zukünftige Entwicklungen des deutschen Immobiliemarkts dar. Die Herausgeber Robert Um­men und Sven R. Johns blicken trotz guter Basisdaten skep­tisch auf den Jahresverlauf. „Der Immobilienmarkt 2012 wirkt angesichts der positiven Entwicklungen aller Segmente und dem kontinuierlichen Kapitalstrom unerschütterlich und stark,“ kommentiert Robert Ummen. „Gleichzeitig jedoch mehren sich Anzeichen für einen Wirtschaftsabschwung, der die Immobi­lienwirtschaft zeitverzögert - erfahrungsgemäß um ein halbes Jahr versetzt - erreichen dürfte.“

Auseinanderdriften der Segmente und Nachfrage nach Wohnimmobilien weiterhin auf hohem Niveau

Prof. Dr. Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter des IRE|BS Immobilienakademie, prog­nostiziert ein „seltsames Immobilienjahr“. Vor dem Hintergrund einer drohenden Rezes­sion und den Bemühungen um Währungsstabilität „führt die Asymmetrie zwischen starken und schwachen Mitgliedern im Euroraum zu gegensätzlichen Entwicklungen von Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmärkten in Deutschland“. So wird die Nach­frage nach deutschen, weil wertstabilen, Wohnungen weiterhin hoch bleiben. „Eine Jagd nach Sicherheit, die den Preisauftrieb weiter befeuert, ist jedoch ein Risiko für die mittelfristige Entwicklung, denn die Wohnungspreise in Deutschland werden da­durch volatiler, und Volatilität ist nur in der Aufwärtsphase ein Segen“, erläutert Just.

Auch Prof. Dr. Michael Lister, Inhaber des Lehrstuhls für Finanzen, Banken und Con­trolling, School of Management and Innovation, Steinbeis-Hochschule konstatiert einen „Run auf deutsche Zinshäuser - vor allem in den Metropolen“, der in einem Sicherheitsbedürfnis von Investoren und Anlegern begründet ist. „Steigende Mieten und Kaufpreise, ein historisch niedriger Zinsstand und die positive, aber unzureichende Entwicklung der Bautätigkeit steigern die Attraktivität der Zinshausmärkte, die derzeit durch die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in den meisten Bundesländern belastet wird.“ Positive Ertragsaussichten machen den Markt zukünftig nicht nur für institutio­nelle Investoren, sondern auch für Mittelständler und Stiftungen interessant.

Prof. Dr. Bernd Raffelhüschen, Forschungszentrum Generationenverträge am Institut für Finanzwissenschaft der Universität Freiburg, verdeutlicht, dass ein kurzfristiger massiver Wertverlust aufgrund rückläufiger Nachfrage nach dem gegenwärtigen Immobilienbestand, wie er angesichts abnehmender Bevölkerungszahl in Deutschland prognostiziert wird, nicht zu erwarten ist. Vielmehr führt der „anfänglich moderat verlaufende, absolute Schrumpfungsprozess zu einer Nachfrageverminderung, aller­dings wird die immer älter werdende Bevölkerung mit ihrem überproportionalem Wohn­raumbedarf diese Ausfälle mehr als kompensieren.“ Erst ab 2035 ist ein moderater Rückgang der Nachfrage zu erwarten.

Vorgehen gegen strukturellen Büroleerstand

Als gesamtgesellschaftliche Herausforderung für die deutsche Immobilienwirtschaft wird dagegen der strukturelle Büroleerstand gesehen, der auf der nachlassenden Nachfrage nach Bürogebäuden bei gleichzeitig fortgesetzter Neubautätigkeit basiert. So warnt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter Kompetenzfeld Immobilienökonomik, IW Köln, vor einer weiteren Verschärfung der Problematik und fordert, dass „in Phasen anziehender Nachfrage zunächst der Leerstand abgebaut werden sollte.“ Als Lösungs­ansätze schlägt er flexible Nutzungskonzepte, die Schaffung einer höheren Markt­transparenz durch Verbesserung und Vereinheitlichung der Datenlage und freiwillige Kooperationsmodelle vor.

Neues Instrument für makroprudentielle Aufsicht des EU-Finanzsystems

Peter Praet, Mitglied des Direktoriums der Europäischen Zentralbank, stellt in seinem Beitrag zu Immobilienzyklen und Finanzmarktstabilität die Bedeutung einer makropru­dentiellen Aufsicht für die Identifizierung von Immobilienblasen und die Rolle der Politik heraus. Für die Überwachung von Immobilienzyklen und Abschwächung von kreditbe­feuerten Booms wurde der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) gegrün­det, der Banken, nationale und europäische Finanzkontrollen und die Europäische Kommission zusammenbringt. „Während eine ‚blasenfreie’ Welt unrealistisch ist, kann die Implementierung einer makroprudentiellen Perspektive die Wahrscheinlichkeit von letztendlich kostenintensiven Booms signifikant reduzieren.“

Die Bandbreite der Buchbeiträge reicht von den Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise bis hin zur Analyse der einzelnen Marktsegmente und Assetklassen. Disku­tiert werden ferner Entwicklungen an den Märkten der offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie aktuelle Transparenz- und Bewertungsanforderungen. Die Markteinschätzungen führender deutscher Immobilienjournalisten ergänzen die The­menpalette.

Mit dem Immobilien Jahrbuch 2012 veröffentlichen die Herausgeber Ummen/ Johns mittlerweile im achten Jahr eine Pflichtlektüre für alle Marktteilnehmer sowie Immo­bilienmakler, Verwalter, Sachverständige und an der Immobilienwirtschaft Interessier­ten.

Das Immobilienjahrbuch ist im IVD-Webshop zum Preis von 29,80 Euro erhältlich.