"Markt für Wohnimmobilien 2012": Hauspreisanstieg bleibt vorerst moderat

(24.6.2012; Update vom 31.5.2015: „Markt für Wohnim­mobilien 2015“ erschienen!) Das Nachfragewachstum auf dem deutschen Wohnungsmarkt gewinnt nach den aktuellen Umfragen der Landesbausparkassen (LBS) an Breite und Stärke. "Bei über­wiegend rückläufigem Angebot steigen damit zwangsläufig auch die Preise weiter, allerdings immer noch moderat", sagte Verbandsdirektor Hartwig Hamm heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse "Markt für Wohnimmobilien 2012" in Berlin. Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen prognostizieren bis zum Jahresende im Bundesdurchschnitt einen Preisanstieg von 2 bis 3,5 Prozent. Im Regionalvergleich erwiesen sich die süd- und südwestdeutschen Städte nach wie vor als Preis­führer.

Bereits im vergangenen Jahr hatte der Wohnungsmarkt nach den Worten des LBS-Sprechers auf die wachsende Nachfrage mit ersten Preissteige­rungen reagiert. 2012 habe sich das fortgesetzt, "am ausgeprägtesten im Sektor Eigentumswohnungen, und eher im Süden als im Norden und Osten". Hamm wandte sich aber erneut gegen die These, dass sich hierzulande eine Preisblase bilde. "Nach Einschätzung unserer Experten sind fast in allen Bereichen die Wohnimmobilienpreise auf demselben Niveau wie vor einem Jahrzehnt, die Kirche bleibt also im Dorf.“ Nur für neue Eigentumswohnungen, bei denen mancherorts sogar ausländische Kapitalanleger aktiv seien, würden heute bis zu 10 Prozent mehr für den Quadratmeter gezahlt als noch vor zehn Jahren.

Basis der Daten ist die jährliche Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und Sparkassen, die mit 34.000 vermittelten Objekten (im Jahre 2011) mit Abstand die größte Maklergruppe Deutschlands sind. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über typische Preise innerhalb vorhandener Preisspannen für verschiedene Objekt­kategorien - in mittleren bis guten Lagen - und außerdem über die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation für die wichtigsten Wohnungsmarktsegmente, aktuell in rund 680 Städten Deutschlands.

Enorme Unterschiede bei gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern

Nach wie vor bleibt es nach LBS-Angaben bei den enormen Wohnungsmarktunter­schieden von Region zu Region. Dies gilt - wie in den Vorjahren - gerade für ge­brauchte frei stehende Einfamilienhäuser, die als klassische familiengerechte Wohn­form in meist attraktiver Lage auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte steht in diesem Jahr laut LBS-Immobilien­preisspiegel München, wo es mit 775.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayrischen Landeshauptstadt folgt bei den Großstädten der Südwesten und der Süden mit Wiesbaden (650.000 Euro), Freiburg (600.000 Euro), Frankfurt (550.000 Euro), Ingolstadt (525.000 Euro) sowie Stuttgart und Heidelberg (520.000 Euro). "In der Halb-Millionen-Liga gibt es 2012 damit keinen Newcomer", so Hamm.

Dabei seien Immobilien nicht nur in den Metropolen selbst knapp und teuer, sondern teilweise auch im attraktiven Umland. Das gelte nicht nur für den Münchener Raum, sondern zum Beispiel auch für Düsseldorf, wo Objekte in Meerbusch mit 520.000 Euro teurer sind als in der Landeshauptstadt selbst. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten aber auch in touristisch geprägten Regionen. So ragen im Voralpen­raum Starnberg mit 675.000 Euro und Garmisch-Partenkirchen mit 625.000 Euro he­raus. Auch am Bodensee ist es in Konstanz und Lindau mit 630.000 bzw. 550.000 Euro ausgesprochen teuer.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch große Städte mit über einer halben Million Einwohnern, bei denen gebrauchte Einfamilien­häuser relativ günstig zu haben sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Han­nover, Bremen und Dresden, aber auch in Berlin und Essen in einer Bandbreite zwi­schen 200.000 und 250.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (150.000 Euro), sondern auch im Norden und Westen (Bremerhaven mit 115.000 Euro und Gelsenkirchen mit 130.000 Euro). In den Mittelstädten bleiben die Preise teils unter 100.000 Euro, auch in Niedersachsen (90.000 Euro in Seesen) und Nordrhein-Westfalen (85.000 Euro in Herford); die günstigsten Preise weisen die ostdeutschen Städte Eisleben und Weißenfels (mit 60.000 Euro) auf.

Neue Reiheneigenheime mit steigenden Preiserwartungen

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen gehen für die LBS-Experten jetzt durch­gängig die Preiserwartungen nach oben. "Trotz des Anstiegs gegenüber dem Vorjahr sind allerdings auch in diesem Sektor die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteres­senten immer noch alles andere als schlecht", so Hamm. Denn in Westdeutschland bewegten sich die Preise im Durchschnitt für neue Reihenhäuser in Groß- und Mittel­städten um 210.000 Euro, im Osten und Norden sogar nur im Bereich von 140.000 bis 170.000 Euro. Lediglich in den süddeutschen Städten signalisierte der auf 310.000 Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe: So koste selbst "in der Reihe" ein neues Eigenheim in München 600.000 Euro, in Stuttgart, Nürnberg, Darm­stadt und Regensburg um die 400.000 Euro. Unter den Metropolen ab einer halben Million Einwohner rangierten auf der anderen Seite aber viele im Bereich von nur 150.000 bis 220.000 Euro (Leipzig, Bremen, Hannover, Essen, Dortmund, Berlin und Dresden).

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse auch bei gebrauchten Reihenhäusern. Im Schnitt weisen sie gegenüber Neubauten einen Preisvorteil von 20 bis 30 Prozent auf. "Vereinzelt sind sie allerdings - wegen ihrer guten innerstädtischen Lage - sogar teurer als Neubauobjekte, wie etwa in Bonn", so Hamm.

Steigende Preise bei neuen Eigentumswohnungen

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten vielerorts jetzt wieder merklich steigende Preise. Im wesentlichen entstünden diese Objekte an touristisch interessanten Standorten sowie in den Ballungsräumen und Universitätsstädten. Dort gelte Wohneigentum auf der Etage als realistische Alternative für die knappen Eigen­heimangebote. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel München mit 4.500 Euro pro Qua­dratmeter den deutschen Spitzenwert, gefolgt von Gauting (4.200 Euro), Konstanz (4.000 Euro), Garmisch-Partenkirchen (3.900 Euro), Hamburg und Überlingen (3.700 Euro) sowie Starnberg (3.600 Euro). "Auch das Beispiel Eckernförde im Norden (mit 3.200 Euro) zeigt, dass der Blick aufs Wasser seinen Preis haben kann", sagte Hamm.

Nicht weit davon entfernt markiert dagegen Flensburg das untere Ende der Preisskala mit 850 Euro pro Quadratmeter für eine neue Eigentumswohnung. Bei den großen Metropolen liegen die Quadratmeterpreise in Hannover und Bremen, aber auch in den Ruhrgebietsstädten Dortmund und Essen in einer moderaten Bandbreite von 1.800 bis 2.200 Euro.

Gebrauchte Eigentumswohnungen zunehmend gefragt

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zuneh­mende Nachfrage fest. Das große Bestands-Angebot drückt laut Hamm aber noch auf die Preise. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Wohneigentum auf der Etage im Vergleich zu Neubauten 35 bis über 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutschlands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig um die Marke von 1.000 Euro und lediglich im Süden bereits wieder bei mehr als 1.600 Euro. "Vor allem bei den heutigen Finanzierungskonditionen sind sie für die Bewohner also nicht teurer als vergleichbare Mietwohnungen", erläuterte der Verbandsdirektor.

Noch keine Ausweitung des Bauland-Angebotes

Beim Bauland rechnen die Experten der LBS noch nicht mit einer Ausweitung des Angebots. Deshalb sei der Quadratmeter Grund und Boden gerade in den süddeut­schen Groß- und Mittelstädten mit 330 Euro merklich teurer als im Vorjahr - und koste zugleich weit mehr als doppelt so viel wie im Norden (120 Euro) und über viermal so viel wie im Osten (70 Euro). Extreme Grundstücksknappheit signalisierten die Spitzen­preise in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (950 Euro), Stuttgart (800 Euro) und Heidelberg (710 Euro). Laut LBS-Immobilienpreisspiegel sind auch im unmittelbaren Umland die Preise meist hoch; außerdem dort, wo die Aussicht auf Berge und Seen besonders reizvoll erscheint, wie in Starnberg (690 Euro). In vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Cottbus, Salzgitter, Bremerhaven, Chemnitz und Wolfsburg) ist Bauland jedoch für weniger als 100 Euro, teilweise sogar für unter 50 Euro pro Quadratmeter zu haben.

Für den weiteren Jahresverlauf rechnen die Experten nach Auskunft des LBS-Ver­bandsdirektors mit durchgängig weiter wachsender Nachfrage und auch anhaltendem Preisdruck. Bei Bauland, neuen und gebrauchten Reihenhäusern liege die prognosti­zierte Preissteigerung im Bereich von 2 Prozent, etwas höher bei gebrauchten Eigen­tumswohnungen. Die anhaltende Attraktivität frei stehender Einfamilienhäuser aus dem Bestand sorge hier mit 3 Prozent für ein überproportionales Wachstum, und noch etwas stärker wird der Preisauftrieb bei neuen Eigentumswohnungen gesehen. Gleich­wohl ändere dies nichts an der Tatsache, dass Immobilien hierzulande auch im inter­nationalen Vergleich relativ günstig und wegen der niedrigen Zinsen auch gut bezahl­bar seien. Angesichts eines knapper werdenden Angebots sei unnötiges Zuwarten allerdings ein genauso schlechter Rat für Kaufinteressenten wie unbedachter Kauf-Aktionismus.

Das kleine Nachschlagewerk "Markt für Wohnimmobilien 2012 - Daten, Fakten, Trends" kann kostenlos per E-Mail an LBS-Versandservice angefordert werden.