Quadratmeterpreise müssen vergleichbar sein!

(17.1.2004) Seit dem 1.1.2004 ist die neue Wohnflächenverordnung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau in Kraft (siehe Meldung vom 21.12.2003). wohnen im eigentum e.V. kritisiert nun, dass es weiterhin keinen Vorstoß in Richtung einer Vereinheitlichung der Berechnungsgrundlagen für den gesamten Wohnungsmarkt gibt. Wohnungskäufer und Eigenheimerwerber können keine Angebotsvergleiche auf der Grundlage von Quadratmeterpreisen vornehmen, da sie Äpfel und Birnen vorgesetzt bekommen. Zur Behebung dieser Schieflage stellt wohnen im eigentum einen Normungsantrag an den Verbraucherrat des Deutschen Instituts für Normung (DIN) zur Erarbeitung einer Wohnflächen-Norm für den gesamten Wohnungsmarkt. Der Vorschlag lautet, dass diese zu erarbeitende Norm mit der Wohnflächenverordnung konform gehen, so den gesamten Wohnungsmarkt in Übereinstimmung bringen und schließlich die Wohnflächenverordnung ersetzen sollte. Die Vereinheitlichung der Flächenberechnungen wäre ein Erfolg für die Deregulierungsbestrebungen.

Begründung:

Seit dem 1.1.2004 gilt die neue Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie ersetzt die zweite Berechnungsverordnung, gilt aber nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Flächenangaben sind wichtig, um die Haus-, Wohnungs- und Raumgrößen ermessen zu können. Sie sind außerdem für den Angebotsvergleich bedeutend, um den Preis pro Quadratmeter dem Preisniveau anderer Haus- oder Wohnungsangebote gegenüberstellen zu können. Regelungen für die Flächenberechnung sollen sicherstellen, dass die Berechnungen in der gleichen Art, Weise und Gewichtung erfolgen.

Die Novellierung der Wohnflächenberechnung durch die Wohnflächenverordnung bringt einige Anpassungen an moderne Bautechniken und wenige Änderungen. Die Ermittlung der Grundfläche kann jetzt mittels Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder aufgrund der Bauzeichnung erfolgen. Wichtigste Neuerung, die - in Bezug auf die Flächenangaben - die größte Veränderung bringen kann: Künftig sollen die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Wintergärten etc. in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet werden.

Die Neuerungen ändern aber nichts an dem grundsätzlichen Problem, dass es für den freien Wohnungsmarkt keine einheitlich vorgegebene Berechnungsweise gibt. Für den Kauf einer Eigentumswohnung bzw. für den Erwerb eines Eigenheims gibt es keine konforme Vorschrift.
Hier bietet der Normen- und Verordnungsgeber den Unternehmen viel Spielraum für Intransparenz. So gibt es neben der Wohnflächenverordnung (WoflV) die DIN 277 "Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau", nach der die Grundflächen, Nutz-, Verkehrs-, Funktionsflächen und mehr ausgewiesen werden, aber keine Wohnflächen.

Beide Berechnungsarten auf dasselbe freistehende Einfamilienhaus angewendet, kann eine Differenz von gut und gerne 20 Quadratmetern ergeben. Unterschiedliche Zuordnungen und Bewertungen machen es möglich wie zum Beispiel:

• Kellervorratsräume werden nach DIN 277 als Nutzfläche ausgewiesen, nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) dürfen sie der Wohnfläche nicht zugeordnet werden.
• Flächen unter Dachschrägen zwischen 1 und 2m Höhe sind nach der WoflV zur Hälfte anzurechnen, nach der DIN 277 sind die gesamten Grundflächen dieser Dachschrägen als Nutzfläche anzugeben, aber separat auszuweisen.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind nach WoflV zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte als Wohnfläche anzurechnen, nach DIN 277 gehören diese Flächen zu den Nutzflächen, müssen aber separat ausgewiesen werden.

Diese Ausdifferenzierung unter den Flächenangaben mag Fachleuten detaillierte Erkenntnisse bringen, sie reduziert die Aussagekraft für Verbraucher und bietet keine verlässliche Vergleichsgrundlage. Stattdessen führt sie zu Falschaussagen und Fehlinterpretationen.

In der Praxis werden die Berechnungen bunt gemischt: wohnen im eigentum hat die Angaben mehrerer Baubeschreibungen verglichen und eine Mixtur von Berechnungsgrundlagen und -angaben festgestellt. Dort ist von "Wohnflächen nach DIN" die Rede, es wird eine einheitliche "Wohn-/Nutzfläche" angegeben, es wird eine "Wohnflächenberechnung nach DIN 276" (DIN 276 behandelt "Kosten im Hochbau", keine Flächenberechnungen) genannt oder schlicht nur die "Netto-Grundfläche" nach DIN 277 angezeigt. Häufig wird nicht einmal die Berechnungsgrundlage angegeben.

Darüber hinaus kursiert nach wie vor die DIN 283 "Wohnflächenberechnungen", die bereits vor 20 Jahren vom Deutschen Institut für Normung (DIN) zurückgezogen wurde. Mangels Alternativen findet sie sogar Berücksichtigung in der Rechtsprechung, so in einem Urteil des OLG Hamm von 1996, das heute noch zitiert wird.

"Wer blickt da noch durch?" fragt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im eigentum. "Warum haben wir in Deutschland eine spezielle Wohnflächenverordnung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, aber keine für den gesamten Wohnungsbau? Warum wird hier mit zweierlei Maß gemessen?"

Das Ziel der Flächenberechnung soll doch gerade die Vereinheitlichung und die Vergleichbarkeit sein. Heinrich fordert deshalb: "Verordnungs- und DIN-Normengeber sollten sich an den Problemen am Markt orientieren und nicht auf begrenzte Zuständigkeiten und überkommene Grundsätze verharren. Es muss wider dem Schubladendenken versierter Fachleute gehandelt werden, denn sonst haben regelmäßig die schwächsten Marktteilnehmer, die Verbraucher, das Nachsehen.