BGH-Urteil: Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

(22.11.2015) Der Bundesgerichtshof hat am 18. November 2015 entschieden, dass eine Mieterhöhung nach §558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu er­folgen hat - unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche an­gegeben ist und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ausfällt (VIII ZR 266/14). Damit gibt das BGH teilweise seine bisherige  Rechtsprechung auf.

Der Fall: Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung, die der Klägerin in Berlin gehört. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 m² und die monatliche Miete noch mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 m².

Die Klägerin (Vermieterin) verlangte vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 Euro auf insgesamt 937,52 Euro und begründe­te dies damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§558 BGB, Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) berechtigt sei ...

• zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15% (94,46 Euro) so­wie darüber hinaus
• wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95% zu einer entsprechenden weiteren Anhebung.

Der beklagte Mieter hatte nur einer Mieterhöhung um 94,46 Euro zugestimmt. Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 Euro gerichtete Klage der Ver­mieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden. Auch die vom Landgericht zuge­lassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg.

So oder So: Zukünftig gilt die tatsächliche und nicht die vertragliche Größe!

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach §558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. §558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtli­chen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der ob­jektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieter­höhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächli­chen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

An seiner früheren Rechtsprechung, wonach der Vermieter eine im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche beachten müsse (sofern die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt), hält der Senat nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß §558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (dann niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§558 BGB) - das heißt unter Beachtung der Kappungs­grenze - besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietan­passung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§313 BGB, Störung der Geschäftsgrundlage). Dem steht bereits entgegen, dass die zutref­fende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Ver­mieters fällt.