Studie: Umnutzung von Büroflächen könnte 60.000 Wohnungen in Großstädten schaffen

(20.9.2024) Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle veranlassen Unternehmen zur Anpassung ihrer Bürokonzepte. Eine aktuelle Studie des ifo Institutes untersucht die Nachnutzungs- und Konversionspotenziale von Büroflächen, insbesondere die Umnutzung leerstehender Bürogebäude zu Wohnraum.

Die Ergebnisse der ifo Konjunkturumfrage Juli 2024 zeigen, dass von den Unternehmen, in denen Homeoffice heute möglich ist, dies 74% auch beibehalten wollen. Dies sind vor allem große Unternehmen, in denen Homeoffice z.B. durch Betriebsvereinbarungen fest verankert ist. Lediglich 12% der Unternehmen planen strengere Vorgaben zur Rückkehr ins Büro und nur 4% wollen die Arbeit von zuhause komplett abschaffen. 

Gut jedes zweite Unternehmen flexibilisiert die Büronutzung und verbessert die Ausstattung, ein Fünftel wechselt mindestens einen Bürostandort. Das technische und baurechtliche Potenzial für diese Umnutzungen liegt bei etwa 30%. Die Leerstandsquote hat sich in den Top-7-Städten (München, Köln, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf) von etwa 3% im Jahr 2019 auf aktuell 6,7% erhöht. Für die nächsten Jahre ist ein weiterer Anstieg auf rund 8% zu erwarten (Quelle: Colliers 2024). Bezogen auf den aktuellen Leerstand zuzüglich des erwarteten Nachfragerückgangs wegen Homeoffice besteht in den Top-7-Städten ein mittelfristiges Umnutzungspotenzial von 5,8 Mio. m² Bürofläche. Daraus könnten bis zu 60.000 Wohnungen für rund 102.000 Menschen entstehen. 

Teilumnutzungen ein Teil der Lösung

Nur ein geringer Teil der möglichen Umnutzungen zu Wohnraum sei allerdings wirtschaftlich, weshalb für die Mehrheit der obsoleten Bürogebäude kreative Nachnutzungskonzepte gefragt sind. Meist handelt es sich bei Büroimmobilien um großflächige Immobilien, bei denen eine Umnutzung des gesamten Objekts in vielen Fällen nicht umsetzbar ist. Hier können Teilumnutzungen und eine Nutzungsmischung die Attraktivität des Gebäudes erhöhen. So könnten Nahversorgungs-, Einzelhandels- oder Gastronomieangebote im Erdgeschoss umgesetzt werden oder medizinische Einrichtungen, kulturelle oder kreative Räume in weiteren Geschoßen. Dabei gilt zu beachten, dass solche Flächenumwidmungen in Mixed-Use-Objekte aufgrund des stärkeren Publikumsverkehres deutlich lage- und umfeldabhängiger als andere Nutzungsarten sind.

Die gesamte Studie steht unter ifo.de/publikationen oder hier zum direkten PDF-Download zur Verfügung.