Enge in Städten korreliert längst nicht immer mit dem Preis von Immobilien

(11.2.2018) In Deutschlands Städten kann es ganz schön eng werden. In München kommen 4.668 Einwohner auf den Quadratkilometer - so viel wie nirgendwo anders. Das wirkt sich auf die Wohnungspreise aus: Mit im Schnitt 6.580 Euro/m² für Wohneigentum ist die bayerische Landeshauptstadt auch hier Spitzenreiter, wie eine aktuelle Analyse von Immowelt zeigt. Dafür wurden Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Häusern und die Bevölkerungsdichte in Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern untersucht. Ein Grund für die hohen Preise ist die große Attraktivität der Isar-Metropole. Die hohe Konzentration an Weltkonzernen mit zahlreichen Arbeitsplätzen sorgt für steigende Einwohnerzahlen und eine enorme Nachfrage nach Wohnraum.

Gemeinden um München: eng und teuer

Die Strahlkraft Münchens ist bis in die umliegenden Gemeinden spürbar und Käufer weichen immer mehr ins Umland aus. Das hat zur Folge, dass das nur wenige Kilometer entfernte Ottobrunn nicht nur die zweithöchste Bevölkerungsdichte aller untersuchten Städte hat, sondern auch die zweitteuersten Immobilien. 5.740 Euro/m² zahlen potentielle Käufer in der Gemeinde. Auf einem ähnlichen Preisniveau befindet sich zwar die Nachbarstadt Unterhaching (5.600 Euro), allerdings leben hier nur rund halb so viele Menschen auf einem Quadratkilometer.

Erst mit großem Abstand bei der Einwohnerdichte folgen nach München weitere deutsche Großstädte:

• In Berlin verteilen sich die 3,5 Mio. Einwohner auf eine Fläche von rund 890 km². Auf den Quadratkilometer betrachtet sind das 3.950 Einwohner, was deutschlandweit der dritthöchste Wert ist.
• Auch Stuttgart weist eine hohe Einwohnerdichte auf, da die Stadt wegen der Lage in einem Kessel sich nur begrenzt flächenmäßig vergrößern kann und somit eher auf Nachverdichtung setzen muss.

Die Preise reichen sowohl in Stuttgart (3.700 Euro) als auch in Berlin (3.370 Euro) jedoch nicht an die von München und Umgebung heran. Ähnliches gilt auch für weitere eng besiedelte Großstädte wie ...

• Frankfurt (4.040 Euro),
• Düsseldorf (3.050 Euro) oder
• Köln (2.980 Euro).

Ruhrgebiet: eng und günstig

Dass die Wohnungspreise nicht zwingend mit einer hohen Einwohnerdichte korrelieren, verdeutlicht das Ruhrgebiet: Gelsenkirchen zählt mit 2.481 Einwohner/km² zu einer der dichtesten bewohnten Städte Deutschlands, Wohneigentum ist dort aber dennoch günstig. Aktuell zahlen Käufer 910 Euro/m². Zum Vergleich: Hamburg hat eine ähnliche Bevölkerungsdichte, die Kaufpreise sind aber mit 3.830 Euro/m² mehr als 4 Mal so hoch.

Auch Herne (1.260 Euro), Essen (1.550 Euro) und Oberhausen (1.270 Euro) sind zwar dicht bewohnt, die Kaufpreise für Immobilien sind aber genauso wie in Gelsenkirchen eher günstig. Diese Städte sind nach wie vor von der Schwerindustrie geprägt und konnten den Strukturwandel nicht abschließen. Hinzu kommt, dass sie unter hoher Arbeitslosigkeit leiden und somit trotz niedriger Preise wenig attraktiv für Käufer sind.

Meister Platz in Niedersachsen und Sachsen-Anhalt

Während es in den Metropolen eng zugeht, sind kleinere Städte in Niedersachsen oder Sachsen-Anhalt ziemlich weitläufig und die Immobilien preiswert. Im sachsen-anhaltinischen Gardelegen, der Stadt mit der geringsten Einwohnerdichte, beträgt der Quadratmeterpreis im Schnitt 760 Euro. In Zerbst/Anhalt (580 Euro) ist Wohnen sogar noch preiswerter.

Aber auch bei kleineren weitläufigen Gemeinden gibt es Ausnahmen: im bayerischen Garmisch-Partenkirchen (4.350 Euro) und Leutkirch im Allgäu (1.990 Euro) sind Immobilien teurer als in mancher Großstadt - und das trotz ausreichend Platz. Beide Städte liegen in Touristenregionen, was sich preistreibend auswirkt. In Garmisch-Partenkirchen kommt hinzu, dass aufgrund der alpinen Lage große Teile schwer zu erschließen oder gar unbebaubar sind.