Personenlifte vor Gericht

(28.10.2013) Viele benutzen ihn täglich und machen sich in der Regel keine Gedanken darüber: Der Aufzug gehört in vielen Büro- und Wohngebäuden schlichtweg zum All­tag. Nur wenn er mal stecken bleibt oder wegen Wartungsarbeiten tagelang ausfällt, werden sie sich seiner so richtig bewusst. Was die wenigsten Menschen wissen dürf­ten: Es gibt in Deutschland auch eine umfangreiche Rechtsprechung zum Thema - hier zusammengestellt vom Infodienst Recht und Steuern der LBS.

Meistens geht es bei den Lift-Fällen, die vor den Schranken der Gerichte landen, ums Geld. Also um die Frage, wer sich alles an den Wartungskosten beteiligen muss und ob der Einbau eines Aufzuges zur Erhöhung der Miete führen kann. Manchmal sind es auch Probleme mit der Verkehrssicherungspflicht - dann nämlich, wenn ein Lift nicht so funktioniert, wie er soll, und wenn dabei Menschen zu Schaden kommen.

Erdgeschossbewohner sitzen mit im Boot / mit im Lift

Kann man eigentlich von jemandem verlangen, dass er die Auf­zugkosten mitträgt, obwohl er gar keinen Nutzen davon hat? Hier ist die Rechtsprechung im Laufe der Jahre zur Überzeu­gung gekommen, dass Erdgeschossbewohner in jedem Falle zahlen müssen. Zwar werden sie in der Regel eher selten da­mit fahren (vielleicht nur dann, wenn es einen Keller oder ei­nen Dachboden gibt), aber der Lift ist nun mal ein Bestand­teil des gesamten Objekts. Ähnlich wie ein Gemeinschaftsgar­ten, den ja auch nicht alle in gleichem Umfang nutzen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 103/06) wies mit dieser Begründung die Klage von Bewohnern einer Senioren­anlage zurück, die ihr Appartement im Erdgeschoss hatten und deswegen nicht bezahlen wollten. Die Umlage benachtei­lige den Mieter "nicht unangemessen", befanden die Richter.

Keine Beteiligung, wenn „komplett ausgeschlossenen“

Anders sieht es aus, wenn der Kläger nicht einmal theoretisch die Chance hat, einen Lift zu nutzen, weil er nämlich in einem anderen Gebäudeteil wohnt: So ging es einem Mieter in Berlin, dessen Wohnung im vierten Stock eines Quergebäudes lag, während der Aufzug nur das Vorderhaus bediente. Es schien dem Betroffenen dann doch unge­recht, dass er trotzdem einen finanziellen Anteil leisten sollte. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 128/08) befreite ihn davon. Es sei in der Rechtsprechung „an­erkannt“, dass die „komplett ausgeschlossenen“ Mieter nicht beteiligt werden dürfen.

Eine Frage der Erhaltungsverordnung

Manchmal bereitet der nachträgliche Einbau eines Aufzugs Ärger - weil es zum Beispiel vor Ort eine Erhaltungsverordnung gibt, die mietpreiserhöhende Modernisierungen ver­bietet. Genau das war das Problem in Berlin-Pankow: Zwar war grundsätzlich schon ein Lift genehmigt, beim nachträglichen Wunsch eines weiteren Zwischenhalts stellte sich die Behörde jedoch quer. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Akten­zeichen OVG 10 B 9.11) wollte jedoch im konkreten Fall nicht so streng sein. Es sei hier ja nur darum gegangen, den zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer Wohnung zu sichern. Zudem handle es sich hier nicht um ein Gebiet mit überdurchschnittlich hoher Verdrängungsgefahr für Altmieter.

Regelmäßige Wartung versus Verkehrssicherungspflicht

Auch Aufzüge werden alt. Es ist eine logische Folge dieser Erkenntnis, dass bei einem mehrere Jahrzehnte alten Objekt nicht alle technischen Neuerungen eingebaut sein können. Im Raum Frankfurt etwa stoppte ein Lift in einem Parkhaus, bevor er das Bo­denniveau erreicht hatte. Eine ältere Dame stürzte, verletzte sich schwer und ver­klagte den Betreiber wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Das Ober­landesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 3 U 169/12) sah dies nicht so. Der Eigen­tümer des Objekts könne nachweisen, dass der Lift regelmäßig fachkundig gewartet worden sei, letztmals zwei Tage vor dem Unfall. Mehr dürfe man nicht erwarten. Es handle sich um eine technische Störung, wie sie immer wieder mal vorkommen könne.

Keine Beteiligung von Mietern an einer Modernisierung

Eine besonders unangenehme Nachricht erhielt eine gehbehinderte Frau, die im vier­ten Stock eines Mehrparteienhauses wohnte, von ihrem Vermieter. Der Lift sei nach Ansicht der Aufsichtsbehörde bald nicht mehr zu betreiben (unter anderem wegen fehlender Notrufeinrichtungen) und solle deswegen modernisiert werden. Allerdings müsse sich die Mieterin daran beteiligen, selbst wenn das nicht in ihrem Vertrag vor­gesehen sei. Das Amtsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 48 C 15468/10) stellte sich jedoch voll auf die Seite der Mieterin: Sie habe erstens ein Recht auf Weiterbetrieb des Aufzuges und müsse sich zweitens an den dafür nötigen Kosten nicht beteiligen.

Zu den laufenden Kosten eines Aufzugs, die in der Regel von den Mietern zu tragen sind, gehören der Strom, die Prüfung der Betriebsbereitschaft und die Pflege. Bei grö­ßeren Reparaturen ist der Eigentümer gefragt. Das Problem: Manchmal sind beide Ka­tegorien gar nicht auseinander zu halten, weil mit einer Lift-Firma ein Vollwartungs­vertrag besteht, in dem alles enthalten ist. Aber auch hier fand das Amtsgericht Bonn (Aktenzeichen 8 C 451/06) eine Lösung. Es schlug in einem Rechtsstreit vor, dass von den Gesamtkosten 35 Prozent abgezogen werden sollten und nur der Restbetrag auf die Mieter umgelegt werde.

Mieterhöhung nach Einbau eines Aufzugs

Im Regelfall müssen Eigentümer, wenn sie größere Modernisierungen an einem Objekt vornehmen wollen, dies den Mietern vorher ankündigen. Ein Hausbesitzer in Berlin hat­te das nicht ordnungsgemäß getan und einen Aufzug einfach ungefragt in das Gebäu­de einbauen lassen. Deswegen wollte eine Mieterin aus dem zweiten Stock die Miet­erhöhung für diese Maßnahme nicht mittragen. Doch der Bundesgerichtshof (Akten­zeichen VIII ZR 164/10) widersprach der Mieterin. Sie müsse bezahlen, denn der Ge­brauchswert der Mietsache sei durch den Umbau unstreitig nachhaltig erhöht worden.

Treppenlift-Wartung nicht zu Lasten der Pflegekasse

Muss eine private Pflegekasse für die Wartungskosten eines Treppenliftes aufkom­men? So stellte es sich jedenfalls eine Klägerin vor, die einige Jahre zuvor bereits ei­nen Zuschuss der Kasse für den Einbau dieses Hilfsmittels erhalten hatte. Nun war sie der Überzeugung, auch die Wartung müsse bezahlt werden. Das Landessozialgericht Baden-Württemberg (Aktenzeichen L 4 P 2397/10) lehnte dies ab. Es handle sich um kein Hilfsmittel im Sinne der Pflegeversicherung, sondern um eine Maßnahme zur be­hindertengerechten Ausstattung einer Wohnung. Dafür sei der Höchstbetrag durch die Antragstellerin bereits ausgeschöpft.