Denkmalschutz-Immobilie als Kapitalanlage und ihre Fallstricke

(5.8.2012) Nachdem nun seit geraumer Zeit geschlossene Fonds im Rahmen der Wirtschaftskrise generell als Anlageform quasi in Verruf gekommen sind, wenden sich viele Anleger wieder verstärkt der Immobilie als Anlageform zu - auch mit der Absicht, das einzig noch verbliebene Steuersparmodell der denkmalgeschützten Immobilie zu nutzen.

Können üblicherweise die Anschaffungs- und Herstellungskos­ten eines Gebäudes gemäß §7 Abs. 4 EStG mit nur 2 Prozent oder 2,5 Prozent p.a. abgeschrieben werden, locken bei denkmalgeschützten Immo­bilien erhöhte Absetzungen für Herstellungsmaßnahmen gemäß §§ 7i EStG von 9 Pro­zent p.a. Für die ersten acht Jahre und 7 Prozent p.a. für weitere vier Jahre für Bau­maßnahmen, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden.

Doch so verlockend das Modell klingt, so viele Fallstricke hat es auch. Nach § 255 HGB stellen Kosten für Baumaßnahmen an einem vorhandenen und fertig gestellten Gebäu­de nur dann nachträgliche Herstellungskosten dar, wenn bei dem Gebäude ein so ge­nannter Vollverschleiß vorlag oder die Baumaßnahme zu einer Erweiterung oder einer wesentlichen Verbesserung geführt hat. Dies ist für jede einzelne Baumaßnahme ge­sondert zu überprüfen.

Allerdings sind viele Angebote von Banken, Versicherungen, Bauträgern und Anlageberatern fehlerhaft:

• Vom Steuerprivileg des §§ 7i EStG werden lediglich Baumaßnahmen an einem Gebäude erfasst, nicht aber bewegliche Einrichtungsgegenstände. Sehr häufig werden in Angeboten für Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Gebäu­den Gesamtpreise einschließlich Einrichtungsgegenständen wie z.B. Teppichbo­denbeläge oder Einbauküchen etc. kalkuliert. Differenziert der Prospekt hier nicht, ist bereits ein Beratungsfehler vorprogrammiert.
    
• Die Einschätzung, ob ein Gebäude ein Baudenkmal ist, obliegt nicht der Über­prüfung der Finanzverwaltung, sondern wird ausschließlich nach den gesetzli­chen Vorgaben des Denkmalschutzes in den jeweiligen Bundesländern bestimmt und damit auch von der Denkmalschutzbehörde festgelegt. Diese Entscheidung der Denkmalschutzbehörde ist für die Finanzverwaltung bindend.
    
• Allerdings gibt es keine einheitliche Regelung in der Bundesrepublik Deutschland, so dass die einkommensteuerlichen Förderungsvoraussetzungen in den einzelnen Bundesländern variieren. Das ganze Modell steht und fällt damit, ob die Eigen­schaft als Baudenkmal bereits bei Beginn der Baumaßnahme und über den ge­samten Abzugszeitraum hinweg vorliegt. Ein Beratungsfehler kann dementspre­chend dann gegeben sein, wenn das Gebäude bereits aus der denkmalgeschütz­ten Liste durch Zeitablauf gestrichen ist oder in absehbarer Zeit wird.
    
• Problematisch ist häufig auch die Inanspruchnahme des Steuerprivilegs gemäß § 7i EStG für den Ausbau von Dachgeschosswohnungen. Steuerlich betrachtet stellt die im Dachgeschoss entstandene Wohnung nämlich häufig einen Neubau dar, weil die betreffende Eigentumswohnung ein selbstständiges Wirtschaftsgut ist und dieses vorher noch nicht existiert hat. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Steuerpflichtige nicht nachweisen kann, dass der Dachboden auch vorher schon dem Aufenthalt von Menschen gedient hat.
    
• Zwar ist grundsätzlich auch die Umnutzung eines Gebäudes (z.B. Umwandlung eines Fabrikgebäudes in Wohnungen) gemäß § 7i EStG begünstigungsfähig, dies gilt jedoch ausschließlich dann, wenn ein Baudenkmal in der bisherigen Weise nicht mehr genutzt werden kann. Dient die Umnutzung jedoch nur einer Steige­rung der Rendite, so werden gerade diese Kosten grundsätzlich nicht anerkannt.
    
• Eine weitere Haftungs-und Fehlerquelle in der Beratung ist zudem die richtige Aufteilung des Kaufpreises. Soweit der Steuerpflichtige als Bauherr modernisiert, ist Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen der bescheinigte Wert der Bauaufwendungen. Welcher Teil des Kaufpreises auf die Modernisierung ent­fällt, richtet sich jedoch nicht nach den vertraglichen Vereinbarungen aus dem Kaufvertrag, sondern grundsätzlich nach jeder einzelnen Maßnahme die Denk­malschutzbehörde. Auch hier werden Prospektangaben häufig deutlich "ge­schönt", mit den entsprechend drastischen finanziellen Folgen für den Anleger.
    
• Eine böse Überraschung erleben Anleger auch dann, wenn ihnen der Bauträger zusätzlich gegen Gebühr etwa eine Mietgarantie oder die Vermittlung der Finan­zierung anbietet. Solche Modelle sieht die Finanzverwaltung seit 2005 als "Steu­erstundungsmodelle" an. In diesem Fall entfällt die Absetzbarkeit gemäß § 7i EStG.
    
• Im Rahmen des Erwerbs als Kapitalanlage ist auch die Wiederverkäuflichkeit des Objektes von entscheidender Bedeutung. Vielen Klein-und Mittelverdienern wird der Erwerb einer solchen denkmalgeschützten Immobilien unter anderem auch mit dem Argument angeboten, man könne die Immobilie nach zehn Jahren mit Gewinn verkaufen. Der versprochen Weiterverkauf ist vielfach jedoch faktisch unmöglich. Meist lässt sich hieraus nur ein Bruchteil des Einkaufspreises realisie­ren.

Aus den oben nur beispielhaft angesprochenen Punkten ergeben sich vielfältige Haf­tungsquellen für Berater und genauso viele Ansatzpunkte für Schadenersatzansprüche für Anleger. Es empfiehlt sich deshalb - im Vorfeld eines geplanten Erwerbs - das un­terbreitete Angebot rechtlich prüfen zu lassen.

Zusammenfassend informiert Vertrauensanwältin Marie-Caroline Pasquay vom Bund für soziales und ziviles Rechtsbewusstsein e.V. (BSZ) ie BSZ e.V.: "Eigentümern denkmal­geschützter Immobilien stehen häufig umfangreiche Schadensersatzansprüche gegen Banken, Bauträger oder Berater zu, bis hin zur Rückabwicklung des eingegangenen Ge­schäfts. So hat beispielsweise das OLG München in einem Urteil vom 23.05.2012, Az. 3 U4494/11, den Verkäufer einer Eigentumswohnung zur Rückabwicklung verurteilt, da dieser ein Gebäude als denkmalgeschützt angepriesen hatte, obwohl die Denkmalei­genschaft nicht gegeben war. Die fehlende Denkmaleigenschaft bewertete das Gericht als einen Mangel der Kaufsache, der den Käufer zum Rücktritt berechtigt."

Für die Prüfung von Ansprüchen aus Anlagen in Denkmalschutz-Immobilien durch Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht, hat der BSZ e.V. die Interessenge­meinschaft "Immobilien und Denkmalschutz" gegründet. Es bestehen gute Gründe hier die Interessen zu bündeln und prüfen zu lassen und der Interessengemeinschaft bei­zutreten.