Immobilienbranche profitiert laut Frühjahrsgutachten von der Schuldenkrise

(13.2.2012) Der deutschen Immobilienwirtschaft konnten Finanz-, Wirtschafts- und Schuldenkrise bislang nichts anha­ben. Im Gegenteil: Niedrige Zinsen, Inflationsangst und der internationale Mangel an sicheren Anlagemög­lichkeiten haben die Investitionen in Wohnungen, Büros und Handels­immobilien deutlich ansteigen lassen. Diese Entwicklung wird sich vo­raussichtlich auch in den nächsten Jahren fortsetzen, prophezeit der von der Immobi­lien Zeitung (Verlagsgruppe Deutscher Fachverlag) gegründete und vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) unterstützte Rat der Immobilienweisen in seinem jetzt vorgelegten Frühjahrsgutachten.

„Selbst im tiefsten Krisenjahr 2009, in dem die Immobilienpreise in 14 von 17 Ländern der Währungsunion fielen, stiegen die nominalen Preise für Wohnimmobilien in Deutschland an“, erklärt Prof. Wolfgang Wiegard bei der Vorstellung des Frühjahrs­gutachtens auf dem Immobilienkongress Quo Vadis in Berlin. Wiegard, Mitglied im Rat der Immobilienweisen und bis 2011 auch im Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, sieht als eine der Ursachen den Anstieg der Risi­koprämien für Investitionen in anderen Ländern. Private Kapitalexporte seien deshalb stark zurückgegangen und das Investitionskapital in die heimische Bau- und Immobi­lienwirtschaft geflossen. „Gleichzeitig treiben vorhandene Inflationsängste, auch wenn sie unbegründet sind, Investoren in vermeintlich inflationsgeschützte Anlageformen wie Immobilien oder auch Gold.“

Deutschland gelte weltweit als „sicherer Hafen“. Mit Wachstumsraten von 3,7% und 3% in den Jahren 2010 und 2011 sei das Land zu Europas Konjunkturlokomotive geworden. Beeindruckend sei auch die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. Wiegard: „In keinem anderen Land in der Europäischen Union entwickelt sich die Arbeitslosen­quote so günstig wie in Deutschland.“ Zwar werde die Zuwachsrate des realen Brut­toinlandsprodukts in diesem Jahr deutlich unter der 1%-Marke bleiben, eine Rezession sei aber unwahrscheinlich. Die positive Arbeitsmarktentwicklung bleibe 2012 intakt. Da die Inflationsrate in diesem Jahr wieder unter die Stabilitätsmarke von 2% falle, seien wirkliche Inflationsgefahren ebenfalls nicht in Sicht. Vor diesem Hintergrund sowie angesichts niedriger Hypothekenzinsen blieben die Aussichten für die deutsche Immo­bilienwirtschaft in den nächsten Jahren positiv.

Zwei Risikofaktoren gelte es jedoch zu beachten: die mögliche Einführung von Euro-Bonds sowie die auf europäischer Ebene vorgesehenen Maßnahmen zur Banken- und Versicherungsregulierung. Letztere könnten aufgrund der geplanten höheren Eigenka­pitalunterlegung bei Versicherungen für Immobilieninvestments zu einer Einschränkung der Kreditvergabe führen. Die Einführung von Euro-Bonds würde ihrerseits einen An­stieg der langfristigen Zinsen in Deutschland nach sich ziehen. „Dass das die Immo­bilienwirtschaft und generell die Investitionstätigkeit negativ beeinflussen würde, ist offensichtlich“, erklärt Wiegard.

Deutliche Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt

Die Angebotspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern sind seit Ende 2009 um 3,8% gestiegen. Bei Eigentumswohnungen liegt das Plus sogar bei 6,4%. „Der Preisauf­schwung gewinnt dabei zunehmend an Breite“, erklärt empirica-Vorstand Prof. Harald Simons, der im Rat der Immobilienweisen die Wohnungsmärkte analysiert. Denn wäh­rend 2009 erst in 36% aller Städte und Landkreise ein Anstieg festgestellt werden konnte, waren es ein Jahr später bereits 62% und vergangenes Jahr 71%. Dramati­scher zeigt sich die Situation in den Großstädten. Die inserierten Kaufpreise für höher­wertige Eigentumswohnungen kletterten binnen eines Jahres in Frankfurt um 4,9%, in Köln um 7,5%, in Berlin um 9,5%, in Hamburg um 11,2% und in München um 12,6%.

Verwunderlich ist der Kaufpreisanstieg nicht, folgt er doch lediglich dem Mietwachstum der vergangenen Jahre, so Simons. Die inserierten Mietpreise kletterten in westdeut­schen Städten von 2009 auf 2010 um 4,1%, im vergangenen Jahr um weitere 1,4%. „Die Zahl der Haushalte - und damit die Wohnungsnachfrage - ist in Westdeutschland seit 2005 mit fast 940.000 Haushalten um 3% gestiegen, in Ostdeutschland um 2,2% beziehungsweise knapp 200.000 Haushalte“, erklärt der Immobilienweise. „Diesem deutlichen Nachfrageanstieg steht aber seit geraumer Zeit kein entsprechendes Woh­nungsangebot gegenüber.“ Seit 2005 würden jährlich weniger Wohnungen fertigge­stellt, als die Zahl der Haushalte wächst. Die Folge seien steigende Miet- und damit Kaufpreise.

Da die Nachfrage weiter stabil wachse, aber das verfügbare Angebot an Wohnungen seit zwei Jahren sogar sinke, werde der Trend steigender Preise auch 2012 anhalten. Die im Vorjahr gestiegene Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen um geschätzte 20% reiche noch nicht, um preisdämpfend zu wirken, so dass auf dem Wohnungsmarkt mit Preiserhöhungen zwischen 3% und 4% zu rechnen sei. Ausreißer nach oben seien Städte wie Hamburg und München mit prognostizierten 4% bis 6% oder Berlin mit 6% bis 8% Preisanstieg bei Eigentumswohnungen. Seit 2004 seien in Berlin die Angebots­mieten bereits um 35% und die inserierten Kaufpreise um 23% gestiegen, in Hamburg seien es 28% bzw. 20% und in München 16% und 23%.

Investoren stürzen sich auf Handelsimmobilien

Inländische und ausländische Investoren haben 2011 ein Drittel mehr für Einzelhan­delsimmobilien ausgegeben als im Vorjahr. „Das Transaktionsvolumen stieg auf 10,55 Mrd. Euro an, das ist nahezu die Hälfte des gesamten mit Immobilien getätigten Transaktionsvolumens von 22,62 Mrd. Euro“, bilanziert Manuel Jahn, Einzelhandels­experte im Rat der Immobilienweisen und Leiter des Bereichs Real Estate Consulting bei GfK GeoMarketing. Der deutsche Markt gelte im Vergleich zu den volatilen Aktien­märkten, aber auch im Vergleich mit den Immobilienmärkten anderer europäischer Staaten aufgrund der positiven Konjukturentwicklung und des stabilen Arbeitsmarkts als sicherer Anlagehafen.

Besonders gefragt waren Shoppingcenter, fast 45% des Transaktionsvolumens entfiel auf sie. Beispielhaft dafür ist der Verkauf von 50% des CentrO Oberhausen für rund 650 Mio. Euro an einen kanadischen Pensionsfonds. Die Investmentpräferenzen, so Jahn, bleiben dieses Jahr konstant: „Handelsimmobilien, die dem Investmentstil Core entsprechen, wie Objekte in 1a-Lagen, profilierte Shoppingcenter und Fachmarktzen­tren, werden weiterhin im Fokus der Anleger stehen.“

Unterstützung bietet die gute Stimmung der privaten Konsumenten, ausgelöst durch sinkende Arbeitslosenzahlen und die Erwartung steigender Einkommen. Im vergange­nen Jahr stieg der nominale Umsatz des deutschen Einzelhandels um 2% auf 406 Mrd. Euro - der stärkste Anstieg seit 2004. Für dieses Jahr ist mit einem Plus von lediglich 1% eine leichte Abschwächung zu erwarten.

Büroimmobilien: Der Leerstand sinkt

Der robuste Arbeitsmarkt führte im vergangenen Jahr zu einem Anstieg der Bürobe­schäftigtenzahl um 2,2% auf 13,44 Millionen. 2012 erwartet der Immobilienweise Andreas Schulten, Vorstand von BulwienGesa, eine weitere Zunahme um 0,7%. In einzelnen Metropolen wie Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stutt­gart können es auch 1,2% sein, in Berlin sogar 1,6%. Da gleichzeitig ein Viertel weni­ger Büroneubauten auf den Markt kommen, verringern sich in den sieben Städten die Leerstandsraten von 10,4% 2010 auf 8,4% in diesem Jahr.

Als Anlageobjekte waren Büros 2011 etwas weniger gefragt als im Vorjahr. Dies gilt jedoch nicht für Qualitätsimmobilien in den besten Lagen der Metropolen. So stieg der Umsatz mit Büros in Hamburg auf etwa 1,3 Mrd. Euro, durch die hohe Nachfrage sank die Nettoanfangsrendite auf 4,8%. Eine ähnliche Entwicklung sorgte in Düsseldorf für ein Absinken auf 5,15%, in Köln auf 5,25%. In Frankfurt am Main blieb der Handel mit Büros stabil bei etwa 1,7 Mrd. Euro, die Spitzenrendite fiel unter 5% und wird 2012 voraussichtlich auf diesem Niveau verharren.