LBS: Mehr Wohneigentum ist machbar

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(13.2.2012) Einkommen, Hauspreise und Finanzierungsbedin­gungen erlauben in 15 der 16 Bundesländer eine Wohneigen­tumsquote von 50 Prozent oder weitaus mehr. In Bremen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Niedersachsen sind sogar drei von vier Haushalten in der Lage, ein ortsübliches Eigenheim aus dem Bestand zu finanzieren. Am anderen Ende der Tabelle steht Berlin, hier kann es nur rund ein Drittel schaffen. Aber auch in der Bundeshauptstadt könnte die Wohneigentums­quote 20 Prozentpunkte höher liegen, als sie es derzeit ist. In Bremen und den neuen Ländern machen die Zusatzpotenziale sogar 30 bis fast 50 Prozentpunkte aus - das alles ergibt eine Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS).

Wie LBS Research mitteilt, hat empirica Einkommens-Daten des Statistischen Bundes­amtes mit Informationen aus seiner Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser aus dem ersten Halbjahr 2011 verknüpft. Dabei ist der Wohneigentumserwerb im je­weiligen Bundesland für die Berliner Forscher dann machbar, wenn - bei einem Eigen­kapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens - die Finanzierungsbelastung von insge­samt 7 Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkom­mens nicht übersteigt.

Für die LBS-Experten gibt die vorliegende Übersicht über den Anteil der Haushalte in den 16 Bundesländern, die sich Wohneigentum leisten könnten, ein realistisches Bild ab. Zwar erfassen die Rechnungen nicht zusätzliche Aufwendungen wie etwa die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer etc.) oder auch Modernisierungsinvestitio­nen beim Kauf von Gebrauchtimmobilien. Auf der anderen Seite herrschen derzeit bei dem aktuell günstigen Zinsniveau Finanzierungsbedingungen, die sogar noch deutlich unter den empirica-Annahmen liegen. Zudem unterstellten die Forscher einen Eigenka­pitaleinsatz von deutlich unter 20 Prozent, der in der Praxis meist überschritten wird.

Wohneigentumsquote "Ländle" fast ausgereizt

Dass die Potenziale für die eigenen vier Wände nun schon seit längerem so gut sind, liegt laut LBS Research daran, dass seit Mitte der 90er Jahre in Deutschland die Zin­sen stark gesunken sind, zugleich aber die Hauspreise stabil geblieben und die Einkom­men insgesamt zumindest moderat gewachsen sind - siehe auch Baulinks-Beitrag "Mo­derater Preisanstieg für selbst genutztes Wohneigentum in Deutschland hält an" vom 20.11.2011.

Dabei wird in der Analyse nach Bundesländern deutlich, dass im wirtschaftsstarken Süden wegen der dort hohen Immobilienpreise nicht mehr so große Zusatz-Potenziale vorhanden sind. So hat die Eigenheim-Affinität im "Ländle" dazu geführt, dass die Wohneigentumsquote in Baden-Württemberg mit 49 Prozent nur sechs Prozentpunkte hinter dem von den Potenzialen her möglichen Wert zurückliegt.

In den neuen Ländern dagegen schlägt sich nach Ansicht der LBS-Experten durch­gängig noch immer der enorme Nachholbedarf aus der DDR-Zeit nieder. Von Mecklen­burg-Vorpommern bis Sachsen und Thüringen könnten eigene vier Wände nach der empirica-Rechnung wegen der günstigen Erwerbsbedingungen um 32 bis 42 Prozent­punkte höher sein als zur Zeit. Noch größere Potenziale errechnen sich nur noch für Bremen, wo die Immobilienpreise im Vergleich der Stadtstaaten recht günstig sind, aber das passende Angebot offenbar fehlt.

Auf Dauer, so die Einschätzung von LBS Research, wirken sich die flächendeckend günstigen Bedingungen mit immer noch moderatem Preisniveau und anhaltend guten Finanzierungskonditionen auch auf die weitere Entwicklung der Wohneigentumsquoten aus. Dies werde auch deutlich beim Wohnungsneubau, der im vergangenen Jahr mit einem Plus von 20 Prozent gegenüber 2010 deutlich angesprungen sei und der weit überwiegend im Wohneigentumsbereich stattfinde, verstärkt auch in den Schwer­punkten der Wohnungsnachfrage.