Abrisskündigung unter bestimmten Voraussetzungen zulässig

(1.2.2009) Mit Urteil vom 28. Januar 2009 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Kündigung von Mietverhältnissen wegen des geplanten Abrisses eines Wohngebäudes unter bestimmten Bedingungen zulässig ist (AZ: VIII ZR 7/08).

Im verhandelten Fall hatte der Kläger 2005 ein sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus in bevorzugter Lage am Philosophenweg (siehe Bing-Maps) in Heidelberg in der Absicht gekauft, es abzureißen, um an seiner Stelle ein größeres Haus mit Eigentumswohnungen zu errichten. Die Mieter hatten sich gegen die Räumungsklage gewehrt.

Die Zulässigkeit der Kündigung wurde im konkreten Fall bestätigt, weil das Haus so sanierungsbedürftig sei, dass Reparaturen zumindest in gewissem Umfang unumgänglich seien. Die Kosten dafür seien dem Eigentümer aber aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten, da durch die Investition die Restnutzungsdauer des Objekts kaum zu verlängern sei. Aufgrund der maroden Substanz des Hauses ließe sich dieses nur durch einer Totalentkernung und Komplett-Renovierung rentabel weiternutzen. Da aber außerdem durch den bereits genehmigten Neubau zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden solle, sei der Abbruch vorzuziehen, zumal eine Totalrenovierung auch nur in unbewohntem Zustand möglich sei.

Der BGH hat in seinem Urteil einerseits bekräftigt, dass es kein Recht eines Eigentümers auf größtmöglichen Profit gibt, andererseits aber auch betont, dass dessen wirtschaftliche Interessen bei der Beurteilung einer Abrisskündigung nicht völlig ausgeklammert werden dürfen. Damit hat das Gericht die Eigentümer-Rechte gegenüber der bisherigen Rechtssprechung zwar etwas gestärkt, aber gleichzeitig auch genaue Bedingungen für die Zulässigkeit einer Abbruchkündigung beschrieben:

• Wenn die dringendsten nötigen Reparaturmaßnahmen kaum zur Werterhaltung oder Verlängerung der Nutzungsdauer eines sanierungsbedürftigen Hauses beitragen können, kann das berechtigte Interesse des Eigentümers an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks u.U. über das Interesse der Mieter an ihrem Verbleib in den Wohnungen gestellt werden.
• Wenn zudem durch den Neubau zusätzlicher Wohnraum entstehen soll, spricht das auch für einen Abriss.
• Die Zulässigkeit von Abrisskündigungen muss in jedem Einzelfall gesondert abgewogen werden.