Viele Bauherren zahlen möglicherweise bald ein Vielfaches an Grunderwerbsteuer

(12.8.2006) 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer werden fällig, wenn Deutschlands Immobilienkäufer ihre Unterschrift unter einen Vertrag setzen, pro 100.000 Euro Kaufpreis also 3.500 Euro. Das bedeutet für Immobilienkäufer, die ein bereits fertiges Haus mit Grundstück erwerben: Sie müssen auf den gesamten Preis die Steuer entrichten. Bauherren, die erst nur das Grundstück kaufen, haben es da bisher besser: Sie zahlen diesen Aufschlag nur für den Wert des Grundstücks. Das eigene Haus dürfen sie später bauen, ohne dass darauf Grunderwerbsteuer anfällt. Doch schon bald könnte es mit dieser Zurückhaltung der Finanzämter vorbei sein und das Bauen für viele Bundesbürger erheblich teurer werden.

Denn ...

der Bundesfinanzhof, das oberste deutsche Steuergericht, hat in einem Urteil vom 21.9.2005 festgelegt: Wird ein bestimmtes Grundstück erst gekauft, nachdem die Planung der Immobilie schon bis annähernd zur Baureife fortgeschritten ist, wird die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückspreis fällig, sondern auch auf den Wert der noch zu erstellenden Immobilie (Aktenzeichen: II R 49/04). In Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung sieht das Gericht diese Voraussetzungen selbst dann als gegeben an, wenn der Erwerber die Bauplanung maßgeblich beeinflusst oder sogar veranlasst hat.

Dieses Urteil könnte massive Auswirkungen sowohl auf die Grundsteuerbelastung im Eigenheimbau als auch beim Bau von Gewerbeimmobilien haben. Dass nämlich Grundstücke erst dann verkauft werden, wenn auch die Bauplanung fast fertig ist, ist ein verbreitetes Geschäftsgebaren. Schließlich wird den Bauunternehmen meist ein Grundstück zur exklusiven Vermarktung übertragen. Dieses Unternehmen gibt einem Interessenten selbstverständlich erst dann die Kaufzusage, wenn dieser sich verpflichtet, mit dem Bauträger zu bauen. Zu diesem Zweck muss die Planung fast fertig sein.

Doch der Bundesfinanzhof sieht bei solch üblichen Verfahren jetzt einen so engen Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag, dass er dies auch steuerlich als einen einheitlichen Leistungsgegenstand betrachtet. Daran ändere sich auch nichts, wenn Grundstücksverkäufer und Bauträger nicht identisch seien. Selbst wenn es keinen exklusiven Vermarktungsvertrag zwischen Grundstückseigner und Bauunternehmen gibt, bewertet dies der Bundesfinanzhof steuerlich genauso.

Bald kann es viel teurer werden

Das Bundesfinanzhof-Urteil hat eine höhere Grunderwerbsteuer zur Folge. Ein Beispiel zeigt, wie teuer das werden kann: Das Grundstück kostet 100.000 Euro, darauf wird eine Immobilie für 400.000 Euro errichtet. Während bisher nur 3.500 Euro Grunderwerbsteuer fällig wurden, drohen jetzt 17.500 Euro Abgaben.