Städtische Wohnungsbestände werden von Neueigentümern bevorzugt

• Realisierung von Eigentumswünschen vor allem in hoch verdichteten Räumen
• Gebrauchterwerb in den letzten Jahren bereits auf dem Vormarsch
• Zersiedelungs-Vorwurf durch Fakten widerlegt

(23.11.2004) Wohneigentum gleich Neubau auf der grünen Wiese? Die aktuelle Datenlage zeigt, dass dieses Vorurteil so falsch ist wie nie zuvor. Denn: mehr als die Hälfte der neuen Eigentümer (52 Prozent) haben von 2001 bis 2003 in Westdeutschland gebrauchte Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen erworben. Bestandskäufe haben damit erstmals den Neubau überflügelt. Der Anteil der Neubauten fiel nämlich gleichzeitig auf 48 Prozent zurück (nach 57 Prozent von 1998 bis 2000). Mittlerweile werden zwei von drei Wohneigentümern zudem in den hoch verdichteten Räumen fündig, darunter überwiegend sogar in den Ballungskernen (vgl. Grafik). Dies sind wichtige Ergebnisse der aktuellen Wohneigentumsstudie von TNS Infratest im Auftrag des Bundesbauministeriums und verschiedener Finanzdienstleistungsinstitute.

Vor allem der Trend in der räumlichen Verteilung ist nach Auskunft von LBS Research eindeutig: Entfielen Mitte der 90er Jahre in Westdeutschland noch genauso viele Wohneigentums-Erwerbe auf hochverdichtete Räume einerseits sowie ländliche Regionen und Regionen mit Verdichtungsansätzen andererseits, verlagerte sich die Nachfrage bereits Ende der 90er Jahre klar in die Ballungsräume: Von 1998 bis 2000 fanden dort bereits 61 Prozent der Käufe statt, in den letzten drei Jahren sogar 64 Prozent. Das zeigt, so LBS Research, dass Wohneigentum dort erworben wird, wo entsprechender Bedarf in der Bevölkerung spürbar ist. Die These der Zersiedelung durch Wohneigentumsbildung wird damit erneut eindrucksvoll widerlegt.

Besonders bemerkenswert ist nach Auffassung der LBS-Immobilienexperten auch der Wandel in den Präferenzen der Wohneigentümer, was die Frage "Neubau oder Bestand" angeht. Obwohl bis Ende 2003 die Eigenheimzulage für Neubauobjekte noch höher war, hat die gebrauchte Immobilie die Führungsrolle bei der Wohneigentumsbildung übernommen. "Dieser Trend wird sich jetzt noch verstärken, denn der Abbau der Neubauförderung sowie der Rückgang in der Neubautätigkeit lenken die Nachfrage zwangsläufig noch stärker auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Bestand", prognostiziert LBS Research. Mittlerweile müsse man sich bereits wieder Sorgen um steigende Kaufpreise (und natürlich auch Mieten) machen, wenn in den Zentren der Wohnungsnachfrage nicht genügend Neubauobjekte auf den Markt kämen.

Der in den Zahlen für Westdeutschland zum Ausdruck kommende Trend wird nach den Infratest-Zahlen zunehmend auch in den neuen Ländern erkennbar - wenn auch von einer anderen Ausgangssituation aus. Hier entfällt aufgrund des Nachholbedarfs bei Einfamilienhäusern in attraktiven Lagen immer noch mehr als die Hälfte der Eigentumsnachfrage auf Neubauten (56 Prozent), aber der Anteil ist seit dem Zeitraum von 1998 bis 2000 (damals lag der Neubauanteil bei fast 70 Prozent) bereits deutlich gefallen. Auch bei der räumlichen Verteilung im insgesamt dünner besiedelten Ostdeutschland spielen die verdichteten Regionen mit 39 Prozent zwar noch nicht die Führungsrolle, aber auch hier ist der Trend nach zuvor 35 Prozent aufwärts gerichtet.

Das Fazit von LBS Research lautet daher: Die manchmal verbreitete These, die staatliche Förderung würde die Wohneigentumsnachfrage aus den Städten aufs flache Land verlagern, lässt sich nach diesen Daten weniger denn je halten. Man braucht sich in der Politik keine Sorgen darum zu machen, dass Wohneigentum nicht dort entstünde, wo die Leute dies wünschen. Vielmehr richtet sich auch hier die Nachfrage immer stärker auf die verdichteten Regionen; wo irgend möglich, auch auf Bestandsobjekte. Ein weiteres Infratest-Ergebnis bestätigt, dass die Eigenheimzulage tatsächlich dort hilft, wo der politische Bedarf vorhanden ist: Seit der Absenkung der Einkommensgrenzen im Jahre 2000 ist das Durchschnittseinkommen der Neu-Eigentümer deutlich gesunken, nämlich um 13 Prozent auf 2.870 Euro pro Monat in den alten Ländern (neue Länder: 2.590 Euro). "Das zeigt, dass die Eigenheimzulage gezielt den Schwellenhaushalten familiengerechtes Wohnen und erfolgreiche Alterssicherung ermöglicht", so LBS Research abschließend.