Immobilienverband Deutschland gibt Marktausblick 2005

(22.1.2005) Im Jahr 2005 werden Wohnungsmieter in großen Ballungsräumen mit steigenden Mieten zu rechnen haben. In den Regionen Hamburg, Düsseldorf sowie im Mittleren Neckarraum wird die Wohnungsknappheit weiter zunehmen. "Bereits im zurückliegenden Jahr mussten in Hamburg und Düsseldorf Mietsteigerungen bei Alt- und Neubauten von bis zu 9 Prozent verzeichnet werden. Diese Entwicklung hält 2005 weiter an. Leidtragende sind vor allem Familien mit Kindern, die auf ausreichende Flächen angewiesen sind", erklärt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) anlässlich des Marktausblickes 2005. In München ist demnach die Wohnraumversorgung trotz zuletzt rückläufiger Mieten um 4 bis 5 Prozent angespannt. In den Flächenländern bleibt die Mietenentwicklung nach Prognosen des IVD weitgehend stabil. Auch in den ostdeutschen Ländern werden sich die Wohnungsmieten weiter stabilisieren. Größere Preisrückgänge erwartet der Immobilienverband Deutschland in 2005 nicht, nach dem sich die Mieten im zurückliegenden Jahr in Ostdeutschland bei Altbauten mit mittlerem Wohnwert leicht nach oben entwickelt hatten. Steigende Wohnkosten drohen den 23 Millionen deutschen Mieterhaushalten aber weiterhin durch noch immer ansteigende Mietnebenkosten.

Eine weitere Verknappung des Angebots in den Ballungszentren resultiert nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) aus der weiter rückläufigen Bautätigkeit. Für 2005 rechnet der IVD nur mit etwa 260.000 genehmigten Wohneinheiten. Nach Prognosen des Verbandes sowie anderer Forschungseinrichtungen gibt es in Deutschland aber einen Neubaubedarf für 330.000 bis 350.000 Wohnungen.

Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen rechnet der IVD mit rund 450.000 Verkäufen in 2005. Das Wohneigentum werde als Grundstock einer kapitalgedeckten Altersversorgung an Bedeutung gewinnen. Deutschlandweit hätten sich die Preise bereits in den letzten Jahren stabilisiert. Nach drastisch gestiegenen Hauspreisen in den 90er Jahren, normalisiere sich der Markt weiter. In 2004 reduzierten sich die Preise für Einfamilienhäuser im Durchschnitt um 1,5 Prozent. Allerdings sei der Immobilienmarkt gekennzeichnet von ausdifferenzierten Preisentwicklungen in den verschiedenen Regionen. So seien die Preise etwa in Süddeutschland um ein Viertel höher als im bundesweiten Vergleich. Eine Zunahme der Verkaufsfälle erwartet der IVD in den Flächenländern, da nicht nur die tatsächlichen Kaufpreise sondern auch die Immobilienpreise in Relation zu den verfügbaren Haushaltseinkommen meist wesentlich günstiger seien als an den teuren Top-Standorten.

Bei Mehrfamilienhäusern erwartet der Immobilienverband Deutschland weiter steigende Renditen. "Die Rohrendite für Zinshäuser wird sich im Schnitt weiter auf 6 bis 9 Prozent erhöhen, abhängig von Lage und Beschaffenheit der Grundstücke. Abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten bleibt im Schnitt eine Nettoanfangsrendite von 4 bis 7 Prozent. Damit schlägt die Rendite bei Direktinvestments in konkrete Wohn- / Geschäftshäuser die Renditeprognosen der meisten indirekten Immobilienanlagen wie offene Fonds", erklärt IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick. Dabei werde das Segment "Wohnimmobilien" eine größere Rolle spielen als der Investitionsmarkt für Büroimmobilien. Neben klassischen Kapitalanlegern werden in 2005 weiterhin Käufer großer Wohnungspakete den Markt bestimmen. Der Kauf von größeren Beständen als Grundstücksgeschäft (Asset-Deal) oder durch den Ankauf ganzer Gesellschaften (Share-Deal) bringe enorme Liquidität in den Markt. Allein in Paketverkäufen wechselten bereits in 2004 mit 300.000 Wohnungen 0,75 Prozent des gesamtdeutschen Wohnungsbestandes den Eigentümer.

In den meisten Segmenten erwartet der IVD einen interessanten Käufermarkt. Hauskäufer profitierten in 2005 von den günstigen Marktbedingungen. "Die Zinsen befinden sich auf einem einmaligen Tiefstand. In Verbindung mit vielfach günstigen Immobilienpreisen ergeben sich in 2005 zahlreiche attraktive Kaufgelegenheiten", so Jürgen Michael Schick. Der durchschnittliche Zinssatz liegt zur Zeit zwischen 4 und 4,5 Prozent für ein zehnjähriges Darlehen. In den vergangenen 30 Jahren betrug der durchschnittliche Zinssatz dagegen rund 8 Prozent, also fast doppelt soviel. Bei 4,5 Prozent belaufen sich die monatlichen Zinskosten für ein zehnjähriges Darlehen von 100.000 EURO auf 375 EURO, bei 8 Prozent betragen die Zinskosten 670 EURO pro Monat. Beim Höchststand von 1974 musste man umgerechnet 910 EURO zahlen.