BGH: Mietminderung bei mehr als 10 Prozent zu kleiner Wohnung

(19.5.2004) Mieter müssen weniger Miete zahlen, wenn der Vermieter die Wohnung im Vertrag geräumiger angibt als sie tatsächlich ist. Abweichungen von mehr als zehn Prozent gelten als Mangel der Mietsache. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 24. März 2004 entschieden. Der Mieter muss bei der Mietminderung zudem nicht darlegen, dass die geringere Fläche die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. (Az. VIII ZR 295/03)

Der Fall: Ein Mieter hatte fast zwei Jahre nach dem Einzug seine Wohnung ausmessen lassen, und statt der vertraglich vereinbarten 126,45 Quadratmeter ergaben sich bei diesem nachträglichen Aufmaß lediglich 106 Quadratmeter: Entsprechend der prozentualen Abweichung minderte er die rund 680 Euro betragende Miete um knapp 90 Euro und behielt - zum Ausgleich für Rückforderungen - 3 Monatsmieten ein.

Das Urteil: Laut der Karlsruher Richter ist die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Wohnung. Auf ihrer Grundlage würden zudem weitere Kosten - etwa die Betriebskosten - errechnet. Demzufolge läge ein Mangel der Mietsache vor, der nicht vom Mieter akzeptiert werden müsse. Bei einer erheblichen Flächenabweichung habe der Mieter auch nicht nachzuweisen, dass der Gebrauch der Wohnung durch die geringere Fläche beeinträchtigt sei. Unerheblich sei zudem, dass ihm die geringe Wohnfläche erst nach fast zwei Jahren aufgefallen sei.