McKinsey: Öffentliche Wohnungsunternehmen sind ein Sanierungsfall

(19.5.2004) Deutschlands Städte und Gemeinden sitzen auf einer ungeahnten Geldquelle: Ihre kommunalen Wohnungsunternehmen könnten durch ein effizienteres Immobilienmanagement Mehreinnahmen von bis zu 3 Mrd. EUR im Jahr erwirtschaften und damit die Profitabilität ihres Immobilienbesitzes mehr als verdoppeln. Die bislang vernachlässigte Privatisierung von Einzelwohnungen oder der Verkauf ganzer Portfolios könnten sogar noch mehr Geld in die Kassen der Not leidenden Städte und Gemeinden spülen. Dies zeigt eine aktuelle Studie von McKinsey & Company, die am Dienstag in Frankfurt vorgestellt wurde. Sie trägt den Titel "Sanierungsfall öffentliche Wohnungsunternehmen?" und analysiert den deutschen institutionellen Wohnimmobilienmarkt. Im Mittelpunkt steht dabei der kommunale Wohnungsmarkt, der bundesweit mit rund 3 Mio. Wohnungen etwa ein Drittel des gesamten institutionellen Wohnungsbestands in Deutschland repräsentiert.

Wenig Professionalisierung, magere Renditen

Insgesamt schneidet die deutsche Immobilienwirtschaft im europäischen Vergleich schlecht ab. Die Renditen hinken deutlich hinterher. "Während in Großbritannien, Frankreich oder Spanien bis zu 10% erzielt werden, sind es in Deutschland bestenfalls 5 bis 6%", sagt McKinsey-Partner Peter Sander, einer der beiden Autoren der Studie. Die kommunalen Wohnungseigentümer trifft es besonders hart. Nach Angaben von McKinsey beträgt die Bewirtschaftungsrendite im Schnitt gerade einmal 2,6%. Die besten privaten Wohnungsunternehmen schaffen dagegen durchschnittlich 5,7%. Die Bewirtschaftungsrendite beschreibt den Bewirtschaftungserfolg bezogen auf den Verkehrswert der Immobilie. "Durch eine bessere Bewirtschaftung könnten die Kommunen die Renditen um bis zu drei Prozentpunkte anheben und damit die Lücke schließen", so Sander.

Bessere Instandhaltung bringt das meiste Geld

Professionelle Bewirtschaftung heißt vor allem, die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten deutlich zu verringern. "Dies ist der entscheidende Kostenblock, der gleichzeitig das größte Einsparpotenzial beinhaltet", sagt Thomas George, McKinsey-Partner und Co-Autor der Studie. Zusätzlich lasse sich die Vermietung von Wohnungen aktiver steuern. Eine zum Teil behäbige Bürokratie verhindere oft eine schnelle Wiedervermietung von Wohnungen, die wegen technischer Mängel, notwendiger Renovierungen oder auch nur wegen eines schlechten Wohnungsmarkts lange leer stehen. Die Studie empfiehlt außerdem ein konsequenteres Vorgehen der öffentlichen Vermieter bei Mietrückständen und schließt Mieterhöhungen grundsätzlich nicht aus. Voraussetzung: Vorhandene Spielräume auf dem lokalen Markt und gesetzliche Vorgaben lassen dies zu.

Die Studie zeigt auch die Möglichkeit einer sozialverträglichen Privatisierung von Einzelwohnungen an deren Mieter auf. Damit ließen sich zusätzliche Wertreserven realisieren. In manchen Fällen könne sogar der komplette oder teilweise Verkauf von Portfolios an private Investoren die beste Lösung für die hoch defizitären Kommunen sein. Die Professionalisierung durch private Gesellschaften lasse sowohl einen verbesserten Service für die Mieter als auch mehr Wirtschaftlichkeit der Verwaltung erwarten.

"Angesichts der Besorgnis erregenden Finanzsituation der öffentlichen Hand sind solche Maßnahmen geradezu zwingend", kommentiert George die Studie. "Mit dem Geld, das die Kommunen allein aus einem besseren Management ihres Immobilieneigentums herausholen könnten, ließen sich zum Beispiel notwendige Kinderkrippen- und Kindergartenplätze finanzieren."