Streitthema Nr. 1: Nebenkosten / Mieterbund veröffentlicht Rechtsberatungs- und Prozessstatistik 2003

(8.1.2004) Mehr als 1 Million Rechtsberatungen haben die 350 örtlichen Mietervereine des Deutschen Mieterbundes (DMB) im Jahr 2003 durchgeführt. Dazu kommen noch mehrere Hunderttausend Telefonberatungen, unter anderem auch durch die Telefon-Hotline des DMB (0900 / 12 000 12), über die eine Erstberatung sowohl für Mitglieder als auch für Nichtmitglieder angeboten wird.

DMB-Rechtsberatungsstatistik 2003

Nebenkosten: "So viele Rechtsberatungen wie noch nie haben die Juristen der Mietervereine im vergangenen Jahr zum Thema Nebenkosten durchgeführt", erklärte Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips. Im Vergleich zu den Vorjahren sei die Beratungshäufigkeit weiter gestiegen. Zwischenzeitlich drehe sich bundesweit tatsächlich jede dritte Rechtsberatung um dieses Thema. "Immer öfter", so Dr. Rips, "geht es um neue Rechtsfragen, zum Beispiel um 'Contracting', um bei Vertragsabschluss zu niedrig festgelegte Vorauszahlungen oder um spezielle Probleme bei Wohnungsleerstand. In ostdeutschen Städten, wie Halle, Dresden oder Rostock, beschäftigt sich schon jede zweite Rechtsberatung mit Nebenkostenfragen."

Wohnungsmängel: Zweitwichtigstes Beratungsthema in der Mieterorganisation sind wie im Vorjahr die "Wohnungsmängel. Hier geht es zum Beispiel um Lärmbeeinträchtigungen, Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung oder nicht funktionierende technische Anlagen. Beraten werden Mieter hinsichtlich ihrer Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder Mietminderung, gegebenenfalls auch über ihr Recht auf Schadensersatz oder zur Selbstbeseitigung der Mängel. "Zu unseren Beratungen gehört aber auch die Aufklärung über Mieterpflichten, insbesondere wenn es um Lärmstörungen, vermeintliche Mängel oder unerhebliche Beeinträchtigungen geht", so Dr. Franz-Georg Rips.

Mieterhöhung: Auffallend ist, dass der Anteil der Rechtsberatungen zum Thema Mieterhöhung spürbar angestiegen ist. Das gilt in erster Linie für Ballungszentren. In Berlin, München oder Stuttgart lag der Anteil im vergangenen Jahr deutlich im zweistelligen Bereich. Dagegen spielte das Thema Mieterhöhung in ostdeutschen Städten eine viel geringere Rolle, zum Beispiel in Dresden 3 Prozent, Gotha 2 Prozent und Halle 4 Prozent. "Im Bundesdurchschnitt ist der Anteil der Mieterhöhungsberatungen von 6,6 auf 8,5 Prozent gestiegen. Das heißt auch, dass Vermieter im Jahr 2003 verstärkt und flächendeckend im Wohnungsbestand Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgesprochen haben", kommentierte Dr. Rips.

Beendigung des Mietverhältnisses: Jede vierte Rechtsberatung drehte sich im vergangenen Jahr um die Beendigung des Mietverhältnisses, das heißt um Themen wie Mieter- und Vermieterkündigung, Schönheitsreparaturen oder Mietkaution.

"Gestiegen", so der Mieterbund-Direktor, "ist insbesondere der Beratungsbedarf bei den Mieterkündigungen. Hier macht sich in erster Linie die unklare und für Mieter nicht mehr nachvollziehbare Rechtslage bei den Kündigungsfristen bemerkbar. Zumindest in diesem Punkt hat die Mietrechtsreform nicht für Rechtssicherheit gesorgt."

Deutlich angestiegen ist auch die Beratungshäufigkeit bei Fragen zu Schönheitsreparaturen. "Grund hierfür könnte die letztjährige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sein, nach der jetzt eine Vielzahl von Renovierungsklauseln in Mietverträgen unwirksam sind und Mieter nicht mehr renovieren müssen", so Dr. Franz-Georg Rips.

Die Beratungen zu Vermieterkündigungen sind im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Häufigster Kündigungsgrund ist nach wie vor "Eigenbedarf". Beratungen zu Kündigungen, insbesondere fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzuges, liegen bei etwa 1,5 Prozent.

DMB-Prozessstatistik 2003

Nach den Statistiken der örtlichen Mietervereine und der DMB-Rechtsschutzversicherung AG münden lediglich 2 bis 3 Prozent aller Rechtsberatungen der Mietervereine in einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Das bedeutet, fast 98 Prozent aller an die Mietervereine herangetragenen Rechtsstreitigkeiten werden außergerichtlich beigelegt.

Auch im Jahr 2003 entfallen etwa ein Drittel aller hier erfassten Mietrechtsprozesse auf die beiden unter "Vertragsverletzung" zusammengefassten Themen Wohnungsmängel und Vertragsangelegenheiten.

Bei vielen Mietrechtsprozessen um die Mietkaution geht es um Fragen der Abwicklung und Beendigung des Mietverhältnisses, vor allem auch um Fragen zu Schönheitsreparaturen. Aus diesem Grund haben wir bei der Prozessstatistik die Themen Mietkaution und Schönheitsreparaturen zusammengefasst.

Aus der DMB-Prozessstatistik ist einerseits die hohe und weiter ansteigende Zahl von Nebenkosten-Streitigkeiten abzulesen, andererseits aber auch, dass insbesondere in diesem Bereich die Möglichkeit der außergerichtlichen Beilegung einer Auseinandersetzung besonders hoch ist und diese Chance von den Mietervereinen entsprechend genutzt wird.

Der Anteil der Mieterhöhungsprozesse ist im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Ob dieser Trend angesichts steigender Beratungszahlen anhält, muss abgewartet werden. Auseinandersetzungen um Mieterhöhungen können häufig außergerichtlich beigelegt werden. Einer der Gründe hierfür ist, dass Mietspiegel in den meisten Städten zwischenzeitlich vorhanden sind, häufig sogar qualifizierte Mietspiegel, und so für Mieter und Vermieter eine höchst mögliche Transparenz hinsichtlich der zu fordernden Mieten gegeben ist.

Bei knapp 10 Prozent der Mietrechtsprozesse geht es um Kündigungen. Die DMB-Prozessstatistik unterscheidet nicht zwischen Mieter- und Vermieterkündigungen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der fristlosen Kündigungen von 4,9 auf 4,1 Prozent gesunken.