VDM-Preisspiegel 2003: Mieten ziehen wieder an - günstige Immobilienkaufpreise

(29.10.2003) "Die Mieten ziehen wieder an. Wohnungsmieter in Deutschland werden mit spürbaren Kostensteigerungen rechnen müssen. Vor allem Familien mit Kindern bemerken bereits heute eine deutlich höhere finanzielle Belastung", berichtete der Bundespressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM), Jürgen Michael Schick, bei der Vorstellung des Immobilienpreisspiegels 2003 vor der Presse am 29. Oktober in Berlin. Für Käufer gebe es dagegen einen attraktiven Immobilienmarkt mit häufig günstigen Preisen und sehr niedrigen Finanzierungskosten. Der VDM-Preisspiegel untersucht Immobilienpreise und -trends in insgesamt 92 deutschen Städten.

Trotz unterschiedlicher Entwicklungen auf den einzelnen Teilmärkten gebe es in fast allen Regionen schon heute einen Mangel an bezahlbaren, großen Mietwohnungen. Vor allem Familien seien aber auf großflächige Einheiten angewiesen. Innerhalb der Mietpreisspannen beobachten die im VDM organisierten Makler- und Hausverwaltungsunternehmen eine Mietsteigerungstendenz auf breiter Front. Die Wohnnebenkosten hätten sich dagegen auf hohem Niveau mit einer Steigerung von einem Prozent in Höhe der Inflationsrate stabilisiert. Vor allem in den Ballungsräumen seien Wohnungen in gesuchter Größe und Ausstattung zunehmend Mangelware. Mietsteigerungen gebe es auch in niedrigen Preissegmenten und bei Bestandsimmobilien. Während die Spitzenmieten sehr gut ausgestatteter Wohnungen in den meisten Städten stabil geblieben seien, zögen die Wohnungsentgelte im unteren und mittleren Preissegment an. Für ordentlich instandgesetzte Wohnungen in Altbauten sei die Nachfrage in den meisten deutschen Städten größer als das Angebot. Zum heterogenen Bild des deutschen Immobilienmarktes gehöre es, dass auf der anderen Seite für die etwa 1,3 Millionen leerstehenden Wohnungen in Ostdeutschland aus unterschiedlichen Gründen keine Nachfrage bestehe.

Kaufwillige finden dagegen überwiegend attraktive Marktbedingungen. Mit Ausnahme der ausgesprochen "teuren" Ballungsräume finden Kaufinteressenten günstige Angebote vor, die in Verbindung mit den historisch tiefen Zinsen vielen den Weg zum Wohneigentum ebnen könnten - sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. "Wer mit Sorge auf künftige Mietsteigerungen blickt, sollte gerade jetzt ernsthaft prüfen, ob er sich mit vertretbaren finanziellen Belastungen eigene vier Wände leisten kann", rät der VDM-Sprecher. Dass bei Arbeitsplatzverlust die Finanzierung zusammenbricht, müsse man nicht mehr befürchten, wenn man sich dagegen versichert. Diese Spezialversicherung werde exklusiv von VDM-Maklern vermittelt.

• Mietpreise: In den Spannen bewegen sich die Mieten weiter nach oben

An den Obergrenzen der Spannen für Mieten hat sich in diesem Jahr relativ wenig geändert. Innerhalb der Spannen sei das Bild dagegen uneinheitldagegen uneinheitlich. In einer Reihe von Städten des Ostens mit Überangebot an Wohnraum stagnierten die Mieten und seien bei Neuvermietung in manchen Regionen und Kommunen auch rückläufig. Anders in dicht besiedelten Gebieten mit viel Industrie, Gewerbe und Dienstleistungsunternehmen. "Dort muss mancher den Wunsch nach einer größeren und besseren Wohnung vertagen, weil diese nicht angeboten wird oder weil ihm die Mieten zu hoch sind." Bis zu 10 Euro je Quadratmeter und mehr müsse man für gut ausgestattete Wohnungen in Städten wie Köln, Konstanz, München, Offenbach, Stuttgart, Berlin, Frankfurt/Main und Heidelberg bezahlen. Bei kaum mehr als 5 Euro/m² endeten die Mietpreisspannen z.B. noch in Bremerhaven, Görlitz, Gotha, Hildesheim, Stendal und Templin. Bei dieser Marge lägen in Städten mit hohen Spitzenpreisen bereits die Untergrenzen für einfache Ausstattung. Zu Quadratmetermieten von 3 Euro und weniger würden noch in Bremerhaven, Duisburg, Gotha und Wuppertal Mietwohnungen angeboten.

• Eigentumswohnungen: Günstige Alternative zur Miete

"Die Eigentumswohnung erweist sich gegenwärtig als gute Alternative zur Miete", unterstrich Schick. Kombiniert mit dem historisch tiefen Stand der Zinsen seien Eigentumswohnungen zu günstigen Preisen für zahlreiche bisherige Mieter der ideale Einstieg ins Eigentum. Bei Kaufimmobilien bestehe ein sogenannter Käufermarkt, auf dem der Nachfrager ein hohes Verhandlungspotenzial besitze. "Das sollte niemanden verführen, unüberlegt zuzugreifen. Mit Augenmaß gilt es für die jeweiligen Verhältnisse und Bedürfnisse die richtige Wohnung zu suchen." Einfach ausgestattete Wohnungen mit Quadratmeterpreisen unter 800 Euro würden z.B. in Braunschweig, Bremerhaven, Celle, Chemnitz, Cuxhaven, Düsseldorf, Erfurt, Kaiserslautern, Kassel, Magdeburg, Saarbrücken und Wolfsburg angeboten. In den meisten dieser Städte kletterten die Höchstpreise für überdurchschnittlich ausgestattete Wohnungen kaum über 1500 Euro/m². Mindestens 1000 Euro für den Quadratmeter müsse man hingegen in Aschaffenburg, Baden-Baden, Darmstadt, Dresden, Frankfurt/Main, Hamburg, Heidelberg, Heilbronn, Ingolstadt, Karlsruhe, Köln, Mainz, München und Stuttgart berappen. In solchen Städten gingen die Spitzenpreise meist über 3000 Euro/m² hinaus, in Hamburg, München und Stuttgart sogar sehr deutlich. Eine der größten Spannen weise Berlin auf mit Einstiegspreisen von 790 Euro/m² und Höchstpreisen bis zu 3300 Euro je Quadratmeter.

Angesichts der großen Bandbreite bei den Preisen lohne es sich, sorgfältig und am Besten mit Unterstützung eines ortskundigen Maklers nach dem Objekt seiner Wahl zu suchen.

• Eigenheime: In Großstädten Mangelware, im Umland beliebt

"In der Beliebtheitsskala stehen Einfamilienhäuser, ob freistehend oder als Reihenhaus, unverändert ganz oben", so VDM-Pressesprecher Jürgen Michael Schick. Vor allem die anhaltende Diskussion um die Abschaffung der Eigenheimzulage beschere dem Markt der Einfamilienhäuser eine ungeahnte Belebung. Zehntausende Käufer wollten sich in diesem Jahr noch die alte Förderung sichern und suchten gezielt nach der für sie passenden Immobilie. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern habe es allein im ersten Halbjahr 2003 eine Zunahme der Baugenehmigungen um knapp 25 % gegeben. Hierbei handle es sich jedoch meist um Vorzieheffekte, um noch in den Genuss der bisherigen Eigenheimförderung zu kommen. Die Preisspannen hätten sich im Jahresvergleich in den meisten Städten kaum verändert.

In den Städten mit den höchsten Preisen - München und Stuttgart - würden seit Jahren nur wenige Einfamilienhäuser angeboten. So könnten die Spitzenpreise für gehobene Ausstattung dort bis 1,8 Millionen Euro reichen. Für einfache Ausstattung begännen sie in München erst bei 500.000 Euro und in Stuttgart bei 400.000 Euro. Reihenhäuser unter 100.000 Euro ließen sich u.a. noch in Bremen, Cottbus, Cuxhaven, Flensburg, Frankfurt/Oder, Magdeburg und Neubrandenburg finden. In Stendal beginnen die Einstiegspreise sogar schon bei 35.000 Euro. In diesen günstigen Städten seien bei Reihenhäusern auch die Höchstpreise extrem günstig, ebenso für freistehende Einfamilienhäuser.

Eigenheime würden naturgemäß vor allem von größeren Familien nachgefragt, wobei neben der Ausstattung vor allem die Lage eine wichtige Rolle spiele.

• Baugrundstücke: Erhebliche Preisbandbreiten innerhalb der Städte.

"Die höchsten Grundstückspreise sind naturgemäß in den Ballungszentren zu entrichten", erläuterte Schick. Wiederum in den Spitzenstädten Berlin, München und Stuttgart könnten sie 1.000 Euro/m² weit übersteigen. In München beginnen die Preise bei 500 Euro/m² und in Stuttgart bei 400 Euro/m², im Ostteil Berlins hingegen schon bei 100 Euro/m². In einer erheblichen Zahl von Städten - nicht nur im Osten - gebe es noch zweistellige Quadratmeterpreise. Die teilweise sehr großen Bandbreiten entstünden vorwiegend aufgrund sehr unterschiedlicher Lagen. Kritisch merkte der VDM-Sprecher an, dass bei der Veräußerung kommunaler Grundstücke die Preise häufig sehr hoch angesetzt würden. Mit Ausweisung von mehr Bauland könne manche Kommune eine angespannte Wohnungsmarktsituation entspannen helfen.

• Der Immobilienmarkt bleibt gespalten

In zweierlei Hinsicht erwartet der VDM-Sprecher in Deutschland für die kommenden Monate einen gespaltenen Wohnimmobilienmarkt: Einerseits gebe es für Käufer günstige Angebote und niedrige Zinsen. Wer den heutigen Markt nutze, könne als antizyklischer Käufer gute Geschäfte machen. Auf der anderen Seite werde Wohnraum in weiten Bereichen immer mehr zur Mangelware. Vor allem der dauerhafte Rückgang im Geschosswohnungsbau sorge für eine zunehmende Marktverknappung. Von ausgeglichenen Immobilienmärkten könne gerade aus Sicht von Mietern nicht gesprochen werden.