VDM-Gewerbepreisspiegel 2003: Mittelstädte behaupten sich als Standorte für Büroimmobilien

(15.10.2003) Deutschlands Innenstädte erleben einen beschleunigten Strukturwandel. Die negative Umsatzentwicklung im Einzelhandel hinterlässt deutliche Spuren auf den Immobilienmärkten und führt zu einer Konzentration auf die Innenstädte. Auf den Büroimmobilienmärkten sind vor allem die Immobilienhochburgen die Verlierer des Jahres 2003, während Mittelstädte im Verhältnis stabile Büromärkte aufweisen. Das sind die Ergebnisse des mehr als 80 Städte umfassenden Gewerbepreisspiegels des Verbandes Deutscher Makler (VDM).

Flächenwachstum und nur leichte Mietrückgänge kennzeichnen die Marktlage bei Einzelhandelsimmobilien in den deutschen Top-Standorten. 1b- und 2er-Lagen leiden dagegen spürbar unter Einzelhandels-Insolvenzen und zurückgehenden Mieten für Ladengeschäfte. "Die Verkaufsflächen im Einzelhandel werden im kommenden Jahr in Brennpunktlagen weiter steigen. Antriebsfeder sind aber nicht steigende Umsätze, sondern der Trend zu größeren Flächen für die Warenpräsentation in sehr guten Lagen", so der Bundespressesprecher des VDM, Jürgen Michael Schick, anlässlich der Veröffentlichung des Gewerbe-Mietpreisspiegels 2003. Ladeneinheiten mit einer Fläche von 400 bis 1.000 Quadratmeter liegen nach Angaben des Maklerverbandes hoch im Kurs. Nicht nur die Textilbranche erlebt einen Boom der Flagship-Stores. Zu den wachsenden Sortimenten in Innenstadtquartieren gehören auch Bäckereien und Buchläden.

Die Führungsposition im Einzelhandel nimmt auch im Jahr 2003 Berlin ein. Spitzenmieten von bis zu 180,00 EURO/m² bei Ladengeschäften sind nach 200,00 EURO im Vorjahr noch immer der Spitzenwert im deutschen Städtevergleich. Höchstmieten werden in 1a-Lagen von München, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart zwischen 175,00 EURO und 160,00 EURO/m² erzielt. Leicht steigende Mietkennziffern beobachten die VDM-Makler entgegen der allgemeinen Marktentwicklung vor allem in Baden-Württemberg. Insgesamt hat das Mietniveau bei Einzelhandelsimmobilien in guten Innenstadtlagen gemessen an den am Markt erzielbaren Spitzenmieten in diesem Jahr um 5,7% gegenüber dem Vorjahr nachgelassen. In Nebengeschäftszentren und Stadtteillagen mussten Vermieter von Einzelhandelsimmobilien einen Mietrückgang um durchschnittlich 7,2% verbuchen. Charakteristisch für die zunehmende Marktkonzentration auf Innenstadtlagen mit starker Fußgängerfrequenz ist die sogenannte Spannenausweitung der erzielbaren Mieten. Die Einstiegsmieten in Seitenstraßen geben weiter nach. Die Ausdifferenzierung der Einzelhandelsmärkte ist nach Ansicht des VDM einer der Haupttrends der Gewerbeanalyse 2003. Schon wenige Meter abseits der Top-Lagen sind deutliche Rückgänge zu verzeichnen. In Nebenlagen wirken sich der Kaufkraftverlust und die gestiegene Sparneigung der Deutschen besonders drastisch aus.

Die Büroimmobilienmärkte in 80 deutschen Städten haben im Jahresvergleich einen Mietrückgang um gut 5% erlebt. "Damit ist der gesamtdeutsche Büroimmobilienmarkt weit weniger volatil als es die großen Top-Standorte Berlin, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg und München vermuten lassen", so VDM-Bundespressesprecher Schick. München muss mit einem Rückgang um 17,5% den deutlichsten Einbruch bei Büroimmobilien registrieren. In der bayerischen Landeshauptstadt kostet ein Quadratmeter Bürofläche im Spitzensegment der 2003 fertig gestellten Neubauten 33,00 EURO nach 40,00 EURO im Jahr 2002. In Frankfurt am Main ließen die höchsten Mieten für Neubaubüroimmobilien um 11 Prozent auf jetzt 37,50 EURO nach. In Leipzig werden Büroräume zwischen 5,00 EURO und 10,50 EURO/m² angemietet. Das entspricht einer Steigerung um 5% im Vergleich zum Vorjahr. Das Risiko-Ertrags-Verhältnis für Investments in Mittelstädten und kleinen Großstädten ist im Ergebnis deutlich günstiger als an den klassischen Standorten. Gewerbeobjekte in B-Citys versprechen angesichts der Marktenwicklungen auf den Büroimmobilienmärkten eine spürbar bessere Rendite als in den üblichen Immobilienhochburgen.