Rat der Immobilienweisen: Der Aufschwung kommt erst 2005

(8.10.2003) Auf den deutschen Büromärkten weht ein kalter Wind. Das Warten auf die Nachfrager drückt auf die Stimmung und auf die Preise. Die Konjunkturflaute dämpft die Beschäftigungsentwicklung im Dienstleistungssektor. Wer die hohen Büroflächenzuwächse aus den letzten Jahren vom Markt nehmen soll, ist offen. Im Einzelhandel setzt sich der Konzentrationsprozess unter den Nachfragern und Standorten fort. Auf dem Wohnungsmarkt sorgen Langfrist-Prognosen über eine schwindende Bevölkerung und Steuerchaos für Irritation bei den Investoren, die sich in den von Wohnungsengpässen geplagten Metropolen weiter zurückhalten. In seinem Herbstgutachten gibt der von der Immobilien Zeitung gegründete "Rat der Immobilienweisen" aus den Instituten Bulwien AG, GfK Prisma und empirica einen Ausblick auf die Entwicklung der deutschen Immobilienhochburgen im Winter 2003/2004.

Der Büromarkt

Preise und Mieten in den deutschen Bürohochburgen sind im Jahresverlauf 2003 immer weiter gefallen – so stark, dass es vielen Marktteilnehmern allmählich an die Substanz geht und die Wucht des Abschwungs selbst die Forscher überraschte.

Schon im Jahr 2002 waren die durchschnittlichen Spitzenmieten um knapp 9% gefallen. Die Prognose des Frühjahrsgutachtens vom Januar 2003, wonach die Werte in Frankfurt, München, Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart und Köln im Jahresverlauf nur noch um weitere 3% zurückgehen sollten, musste deutlich nach unten korrigiert werden: Für Ende 2003 wird nun mit einem durchschnittlichen Minus von 8,5% gerechnet. Den traurigen Rekord in dieser Statistik hält die Finanzmetropole Frankfurt am Main, wo die Spitzenmieten in den vergangenen 18 Monaten um mehr als 25% abstürzten.

Parallel zum Abschwung bei den Mieten ist auch die Flächennachfrage zurückgegangen. Schuld sind rückläufige Erwerbstätigenzahlen in den büroorientierten Branchen der Kreditinstitute, Versicherungen und unternehmensnahen Dienstleister. Aufwärtstrends am Horizont will die Bulwien AG noch nicht entdecken. Da wirkt es schon fast als gute Nachricht, dass sich der Fall der Mieten bald von einem steilen Absturz in einen moderateren Sinkflug abschwächen soll. Zudem geht auf der Angebotsseite das Neubauvolumen sichtbar zurück. Sollten die Prognosen der Wirtschaftsexperten aufgehen, wird 2004 auch der Konjunkturmotor in Deutschland wieder anspringen.

Wer nun glaubt, es würde angesichts dieser Prognosen genügen, die momentane Baisse einfach auszusitzen, dem könnte leicht die Luft ausgehen. Denn für den Büroimmobilienmarkt werden diese Effekte nicht vor dem Frühjahr 2005, vielleicht sogar erst im Herbst 2005 wirksam. Erst in diesem Jahr wird auch die Kurve bei der Bürobeschäftigung wieder aufwärts zeigen.

• Frankfurt am Main: Vorläufiger Höhepunkt erreicht

Den Spitzenplatz in der Statistik der gefallenen ehemaligen Top-Standorte hält die Finanzmetropole Frankfurt. Mit einer prognostizierten Leerstandsquote von 14,4% zum Jahreswechsel 2003/2004 wird sie gemeinsam mit Düsseldorf das langjährige Sorgenkind Berlin von den hinteren Rängen verdrängen. Mit dieser Quote soll dann immerhin der vorläufige Höhepunkt erreicht sein. 2004 wird sich auch der negative Trend bei den Mieten fortsetzen – und zwar selbst dann, wenn Banken und Finanzdienstleister im kommenden Jahr wieder den einen oder anderen Mitarbeiter neu einstellen sollten.

• Düsseldorf: Kein Wachstum der Büroarbeitsplätze mehr

Mit einer prognostizierten Leerstandsrate von 14% verliert die ehemalige Büro-Boomtown derzeit rapide an Boden. Auf eine weitere Zunahme der Bürobeschäftigten, die neue Nachfrage bringt, kann die Landeshauptstadt im laufenden Jahr nicht mehr zählen. Die gute Nachricht (zumindest für Eigentümer in Toplagen): Die Spitzemiete reagiert nur geringfügig auf den wachsenden Leerstand.

• München: Der Leerstand steigt weiter

Es hat nur wenige Jahre gedauert, die südlichste Bürohochburg vom Lieblingskind der Investoren in das Schreckgespenst eines überbauten Marktes zu verwandeln. Ursache ist neben dem Einbruch in der Branche der Neuen Medien auch der extreme Bauboom, der im Zeitraum von 2000 bis 2004 den Impuls zur Erstellung von knapp 2 Mio. m² neuer Büros gab. Dies wird den Gesamtumfang an Büroflächen ohne Nutzer im Münchner Stadtgebiet bis 2004 auf über 920.000 m² anschwellen lassen. Und die weiteren Aussichten sind nicht gut: So viele zusätzliche Bürojobs, wie für einen Abbau des Leerstandes erforderlich wären, sind nirgendwo in Sicht.

• Berlin: Bescheidene Spitzenmiete

Die heftigen Einbrüche auf den westdeutschen Büromärkten lassen die Situation in Berlin in einem freundlicheren Licht erscheinen als noch vor wenigen Jahren. Und dies, obwohl sich an der schwachen Ausgangsposition der Stadt nicht viel verändert hat. Die Nettoabsorption ist gering und stabilisiert die Leerstandsquote bei 11%. Die Spitzenmiete, die jetzt schon bei bescheidenen 22 EUR/m² liegt, bleibt weiter unter Druck.

• Hamburg: Vergebenes Warten auf Nutzer

In der Hansestadt ist das Mietniveau durch die Konjunkturflaute so stark gesunken, dass mittlerweile die Werte von 1996/97 unterschritten werden. Da die Bürobeschäftigung in naher Zukunft nicht nennenswert zunimmt, steigt der Leerstand in Deutschlands nördlichstem Bürozentrum so weit, dass zum Jahreswechsel 2003/2004 ein zweistelliger Wert erreicht wird. Noch in diesem Jahr werden hier 1 Mio. m² vergebens auf Nutzer warten. Die Untergrenze bei der Spitzenmiete setzt die Prognose bei 20 EUR/m² an.

• Köln: Hohe Nachfrage hilft dem Markt nicht

Dass es einem Markt nicht immer hilft, wenn das Beschäftigtenwachstum überproportional hoch ist, zeigt das Beispiel Köln. Zu viele Investoren wollen sich mit ihren Neubauten ein Stück vom Kuchen sichern und bescheren derzeit der Stadt eine regelrechte Flächenschwemme – verbunden mit einen beschleunigten Anstieg der Zahl der ungenutzten Büros. In den zwölf Monaten bis Jahresende 2003 wird sich der Leerstand von gut 280.000 m² auf 430.000 m² vergrößert haben. Die Mieten reagieren bereits: sie fallen.

• Stuttgart: Stabiler Büromarkt, schwacher Arbeitsmarkt

Schwäbisch stabil hält sich der Stuttgarter Büromarkt. Die Leerstandsquote von 7,5% erscheint im Städtevergleich moderat. Doch auch hier war die Bauwut größer als der Appetit der Nachfrager. 50.000 m² zusätzlich werden zum Jahresbeginn 2004 auf Schreibtische ansiedlungwilliger Unternehmen warten. Woher die kommen sollen, ist angesichts einer Zuwachsrate bei den Büroarbeitsplätzen von gerade mal 0,3% pro Jahr und der Flaute auf dem Arbeitsmarkt eine noch ungelöste Frage.

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien

Die gute Nachricht zuerst: Wer billige Waren verkauft, hat weiterhin genügend Kapital für seine Miete übrig. Der Flächenbedarf der Discounter ist ungebrochen. Bekannte Filialisten zählen ebenfalls zu den Gewinnern auf dem Einzelhandelsmarkt und stabilisieren mit ihrem Expansionsdrang die Flächennachfrage.

Auf der Verbraucherseite hat sich das Konsumklima gegenüber den Tiefstwerten des Vorjahres deutlich verbessert, so dass die Einzelhandelskonjunktur bis Jahresende wieder leicht anzieht. Die verlängerten Ladenöffnungszeiten werden im Herbst und Winter die Umsätze beleben und die dämpfenden Effekte des außergewöhnlich heißen Sommers ausgleichen, so dass das Gesamtergebnis im Handel auf Vorjahresniveau bleibt. In diesem Fall wäre sogar die optimistische Szenario-Variante von GfK Prisma aus dem Frühjahrsgutachten 2003 eingetroffen.

Doch es gibt auch weniger gute Nachrichten: Die Nachfrage der Händler richtet sich ausschließlich auf die Toplagen der Innenstädte bzw. auf Agglomerationen wie Shopping- und Fachmarktcenter. Nebenlagen, Neben- und Stadtteilcenter geraten dadurch immer mehr ins Abseits, die Leerstände nehmen zu.

Nicht nur bei den Standorten, auch bei den Nachfragern engt sich der Kreis der Mitspieler ständig weiter ein. Überregional aktive und zentral gesteuerte Marken- und Labelstores setzen sich gegen mittelständische Einzelhändler durch. Die Konsequenz: Vermieter müssen sich darauf einstellen, bei Verhandlungen künftig immer weniger Auswahl unter den Mietinteressenten zu haben.

• Wer braucht noch neue Flächen?

Größere Einzelhandelsentwicklungen werden von Seiten der Politik und der Öffentlichkeit zunehmend kritisch gesehen. In Zeiten gedämpfter Konsumlaune stellt sich vielerorts die Frage: Wozu braucht meine Stadt noch neue Ladenflächen? Andererseits würde ein grundsätzlicher Verkaufsflächenstopp den für eine innovative Branche wie den Handel überlebenswichtigen Wettbewerb behindern. Positive Beispiele, bei denen solche Projekte einen positiven Beitrag zur Stadtentwicklung leisteten, sind z.B. Bayreuth, Chemnitz, Dresden, Gera, Hagen, Kempten und Leipzig.

• Mieten: Kein Absturz, aber auch kein Aufschwung in Sicht

Obwohl die Nachfrager an Einzelhandelsflächen in guten Lagen derzeit mehr Interesse haben als die potenziellen Mieter an Büroimmobilien, sind die Mietsteigerungsphantasien auch im Handel recht bescheiden. Ausreißer nach oben sind nur die Großstädte mit mehr als einer halben Million Einwohnern.

Mit steigenden Durchschnittsmieten (1a-Lage) ist bis Jahresende lediglich in Hamburg und München zu rechnen. München ist zudem der einzige Standort unter den deutschen Großstädten, für den noch steigende Spitzenmieten prognostiziert werden. In den übrigen westdeutschen Hochburgen Düsseldorf, Frankfurt und Köln bleibt alles beim Alten. Berlin muss sogar bei den Durchschnitts- und Spitzenwerten mit leichen Einbußen rechnen.

Der Markt für Wohnimmobilien

• Geschosswohnungsbau im Stimmungstief, Warten auf den Aufschwung im Eigenheimbau

Immer wieder bekommen Anleger, die sich im Geschosswohnungsbau engagieren möchten, zu hören, dass der absehbare langfristige Bevölkerungsrückgang zu sinkender Nachfrage nach Wohnungen und damit auch zu fallenden Preisen führen wird. Diese pessimistische Prognose schlägt, verbunden mit einer anhaltenden Unsicherheit über die künftigen wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen, auf die Stimmung potenzieller Investoren.

Die Talfahrt bei der Bautätigkeit für Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich im Jahr 2002 verlangsamt, zum Stillstand gekommen ist sie aber noch nicht. Als Vitaminspritze für die Baugenehmigungen erwies sich im letzten Quartal 2002 und in den ersten Monaten 2003 die Diskussion um die Eigenheimzulage. Einen Aufschwung bei der Wohnungsbautätigkeit haben die vielen eingeholten Genehmigungen aber im laufenden Jahr noch nicht erzeugt.

• Wohnungsmarkt: Aufschwung ab 2005?

In puncto Bautätigkeit befindet sich Deutschland weiterhin auf dem Rückzug: Auch im 2. Halbjahr 2003 rechnen die Forscher im Eigenheimbereich mit einem leichten Rückgang der Bautätigkeit, bei den Mehrfamilienhäusern wird das Minus noch stärker ausfallen. Der Aufschwung setzt vermutlich erst 2005 ein.

Auf dem Investorenmarkt hat die Prognose eines absehbaren demografischen Abschwungs Deutschlands paradoxe Konsequenzen: Die Erwartung eines Überangebotes in der Zukunft führt zu einer Mangelsituation in der Gegenwart. Zudem deutet vieles darauf hin, dass dieser Mangel durch das Verhalten der Kommunen noch verschlimmert wird, die ihr Bauland knapp halten und es damit verteuern. Selbst wenn also in der nächsten Aufschwungsphase die Investoren wieder bereit wären, in Mietwohnungen zu investieren, werden sie dabei durch knappes, teueres Bauland daran gehindert. Eine Lösung dieses Problems wird es nur geben, wenn die Städte die Bereitstellung von Bauland als Lockmittel im Wettbewerb um junge Erwerbstätige und Familien einsetzen.

In den expandierenden Stadtregionen ist in den kommenden beiden Jahren mit dem nächsten Wohnungsengpass zu rechnen. Die Städte reagieren unterschiedlich: Während in Frankfurt die Zahl der genehmigten Wohnungen je 1.000 Einwohner 2002 deutlich gesunken ist, liegt München mit 4,8 Einheiten/1.000 weiterhin vorne.

• Politik: "Stadtentwicklungshilfe" gegen Dauerbrachen

In der Wohnungspolitik schreibt empirica den Verantwortlichen zwei Punkte in die Agenda: eine verbesserte Verknüpfung von Wohneigentumsbildung und Alterssicherung sowie den Stadtumbau in Ost und West.

Beim Stadtumbau geht es vor allem um die Belebung von innerstädtischen Recyclingflächen in Städten mit niedrigen Mieten und Ertragsaussichten. Wenn an diesen Standorten die Entstehung von "Dauerbrachen" verhindert werden soll, ist öffentliche Förderung unabdingbar. Statt der unübersichtlichen Zahl von lokalen Sonderprogrammen sollte bundesweit eine Art "Stadtentwicklungshilfe" eingeführt werden. Wo der Markt versagt, könnte dieses Geld von den Kommunen eingesetzt werden, um die Start- oder Recyclingrisiken für Investoren zu vermindern.

• Die Märkte im Einzelnen

Während die Neubautätigkeit in Berlin quasi zum Stillstand gekommen ist, polarisiert sich die Angebotslage auf dem Wohnungsmarkt immer weiter. Geschosswohnungen in unattraktivem Umfeld sind schwer vermarktbar, während zugleich die Spitzenmieten an den gefragtesten Standorten Werte zwischen 13 und 14 EUR/m² erreichen. Eigentums- und Mietwohnungen in guten und sehr guten Lagen werden bis Jahresende preislich weiter leicht zulegen.

Wer sich in Düsseldorf ein Eigenheim nur aus dem mittleren Preissegment leisten kann und im Stadtgebiet nichts findet, der ist nicht bereit, mehr zu zahlen, sondern weicht auf das Umland aus. Diese Nachfrager können sich bald über ein größeres Angebot freuen, da viele neue Projekte in Planung sind. Das hält auch die Preise stabil. Auf dem Mietwohnungsmarkt hingegen wird es für Nachfrager aus dem mittleren Segment tendenziell teurer.

Unbefriedigend bleibt die Situation in Frankfurt. Mangels bezahlbarem Angebot wandern Familien mit Kindern ins Umland ab. Reihenhäuser im Stadtgebiet werden noch teurer. Auch auf der anderen Seite des Spektrums, bei den Eigentumswohnungen im Luxussegment, sind die Preise gestiegen. Zudem ziehen die Mieten jenseits der Toplagen weiter an. Eine Besserung ist 2004 nicht in Sicht: Die Baugenehmigungen aus dem Jahr 2002 sind nochmals um 35% zurückgegangen.

Mehr Interesse am Wachstum seiner Stadtbevölkerung legt Hamburg an den Tag. 2002 nahmen die Baugenehmigungen nach vielen Jahren erstmals wieder zu, die anhaltende Abwanderung ins Umland konnte gebremst werden. Das erweiterte Angebot hat sich bereits dämpfend auf die Immobilienpreise ausgewirkt: Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen haben preislich erst einmal nicht weiter zugelegt.

Wachstumsfreudig zeigt sich auch der Kölner Markt. Der boomende Dienstleistungssektor zieht neue Nachfrager an, und die Zahl der Haushalte wächst sogar noch schneller als die Einwohnerzahl. Eine positive Trendwende bei den Wohnungsbaugenehmigungen sorgt für leichte Entspannung auf der Angebotsseite, obwohl bei Einfamilienhäusern weiter Mangel herrscht. Wer in Köln mit der Wohnungsvermietung Geschäfte machen will, kann sich (zumindest bis Jahresende) über weiter steigende Einnahmen bei stagnierenden Kaufpreisen freuen.

In München bleibt die Suche nach erschwinglichem Wohnraum eine Sysiphusarbeit. Zwar ist die Zahl der Baugenehmigungen im Vergleich der Top-Städte relativ hoch, doch die Fertigstellungen ziehen nicht gleich. Investoren stellen sogar bereits genehmigte Vorhaben zurück. Zugleich wächst die Zahl der Haushalte weiter. Bei empirica rechnet man damit, dass Kapitalanleger, angelockt von der robusten Nachfrage, zeitverzögert wieder in Wohnraum investieren werden.