Eigentumswohnungen immer billiger

(11.7.2003) Im zentralen Marktsegment sind Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert (3 Zimmer, ca. 70 Quadratmeter, bezugsfrei, Verkauf aus dem Bestand) gegenüber dem Vorjahr um rund 3,5 Prozent preiswerter geworden. Dies ergibt sich aus der jüngsten Marktanalyse des Ring Deutscher Makler (RDM). Damit fiel der Preisrückgang beinahe doppelt so hoch aus, wie 2002 (minus 1,9 Prozent). In den Jahren 2001 und 2000 wurden Rückgänge von 2,2 bzw. 1,6 Prozent registriert. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert kostet in den alten Bundesländern derzeit statistisch 1.107 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gegenüber noch 1.147 Euro im Vorjahr. In den ostdeutschen Ländern kostet eine Eigentumswohnung durchschnittlich 808 Euro pro Quadratmeter (minus 5,5 Prozent gegenüber dem Jahr 2002), im Norden Deutschlands 1.003 Euro (minus 4,5 Prozent), im Westen 1.109 Euro (minus 3,6 Prozent) und im Süden 1.199 Euro (minus 1,8 Prozent).

Stabiler entwickelten sich die Preis in den höherwertigen Marktsegmenten. So sind die bundesweiten Durchschnittswerte im Bereich guter Wohnwert mit 1.444 Euro (minus 2,4 Prozent) und sehr guter Wohnwert mit 1.826 Euro (minus 1,8 Prozent) weniger stark rückläufig. Während für Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern Preise von durchschnittlich 1.838 Euro (minus 2,5 Prozent) beobachtet werden, sind Wohnungen mit sehr gutem Wohnwert um 3,3 Prozent auf durchschnittlich 2.550 Euro zurückgegangen. Ursache hierfür dürfte das in den vergangenen Jahren vergrößerte Angebot in diesem Marktsegment sein.

Einzelmärkte im Vergleich

Wegen des hohen Anteils von Geschosswohnungen ist der Markt mit Eigentumswohnungen in den Großstädten der Ballungsgebiete (Städte über 500.000 Einwohner) von besonderem Interesse. Anders als in kleineren Großstädten sowie in Mittel- und Kleinstädten sind zahlreiche an der Eigentumsbildung interessierte Haushalte hier vorwiegend auf den Erwerb von Wohnungseigentum angewiesen.

Im Gegensatz zum Jahr 2002 sanken in fast allen Großstädten die Preise für Eigentumswohnungen. Lediglich in Dortmund, Düsseldorf und Berlin/West blieben die Preise konstant. Nach wie vor das höchste Preisniveau für Wohnungen mit mittlerem Wohnwert finden die RDM-Analysten in München (2.100 Euro, minus 2,3 Prozent). Es folgen Düsseldorf (2000 Euro, minus null Prozent) und Frankfurt (1.800 Euro, minus 2,7 Prozent). Am Ende der Skala stehen Nürnberg (1.013 Euro, minus 4,3 Prozent) und Bremen (800 Euro, minus 11 Prozent).

Im Bereich guter Wohnwerte stiegen die Preise nur in Düsseldorf (2.600 Euro, plus vier Prozent). Das ist gleichzeitig auch das höchste Preisniveau in dieser Kategorie. Es folgen München (2.500 Euro, minus 7,4 Prozent), Frankfurt (2.300 Euro, minus null Prozent) und Köln (2.250 Euro, minus 2,2 Prozent). Am unteren Ende stehen Hannover (1.300 Euro, minus 2,2 Prozent) und Bremen (1.200 Euro, minus vier Prozent).

In der Kategorie sehr guter Wohnwert führt München (3.200 Euro, minus 8,3 Prozent) vor Frankfurt (3.150 Euro, minus 0,8 Prozent) und Köln (3.100 Euro, minus null Prozent). Die billigsten Städte hier sind Nürnberg (1.950 Euro, minus null Prozent) und Bremen (1.700 Euro, minus 5,6 Prozent).

Ostdeutsche Bundesländer

In den ostdeutschen Bundesländern muss der Eigentumswohnungsmarkt im Vergleich zum Vorjahr mit Preisreduzierungen von durchschnittlich 5,5 Prozent hinnehmen. Diese Entwicklung darf angesichts hoher Arbeitslosigkeit, anhaltender Abwanderung und vor allem vor dem Hintergrund erheblicher Leerstände auf dem Mietwohnungsmarkt nicht überraschen. Bei der Verwirklichung von Wohneigentum ist hier eher der Trend zum freistehenden Einfamilienhaus zu beobachten.

Die Preise für Wohnungen mit mittlerem Wohnwert liegen um knapp 27 Prozent und die für sehr guten Wohnwert um 23 Prozent unterhalb des Durchschnittsniveaus der alten Bundesländer. Wohnungen mit mittlerem Wohnwert werden derzeit für 808 Euro (minus 5,5 Prozent) angeboten. Durchschnittswerte für guten Wohnwert liegen bei 1.185 Euro (minus 4,7 Prozent) und für sehr guten Wohnwert bei 1.406 Euro (minus 8,5 Prozent).

Höchstpreise im mittleren Bereich werden mit 1.800 Euro (plus 9 Prozent) in Warnemünde, mit 1.200 Euro (minus null Prozent) in Dresden und mit 1.115 Euro (minus sieben Prozent) in Schwerin) beobachtet. Die günstigsten Standorte sind Dessau mit 650 Euro (minus 7,1 Prozent), Wernigerode mit 600 Euro (minus null Prozent) und Chemnitz mit 500 Euro (minus null Prozent).

Höchstpreise für Eigentumswohnungen mit sehr gutem Wohnwert liegen in Berlin/Ost mit 2000 Euro (minus null Prozent) und in Rostock mit 1.900 Euro (plus 4,1 Prozent). Die niedrigsten Preise finden sich in Güstrow (900 Euro).

Ausblick

Bis zum Jahresende dürfte sich – wegen fehlender wirtschaftlicher Rahmendaten, die seitens der Politik nicht zu erwarten sind – an der Marktverfassung nur wenig ändern. Es ist daher realistisch, mit weiter rückläufigen Preisen am Eigentumswohnungsmarkt zu rechnen. Allerdings könnten sich Vorzieheffekte, d.h. eine kurzzeitig höhere Nachfrage nach Eigentumswohnungen, als Resultat des derzeit diskutierten kompletten Wegfalls der Eigenheimzulage ergeben. Für eine nachhaltige Trendumkehr mit einer deutlichen Änderung der Preissituation dürften diese Effekte jedoch zu schwach sein.

Eine Trendumkehr erscheint generell erst möglich, wenn der Einfamilienhausmarkt wieder im Plusbereich liegt und Nachfragen aus diesem Marktbereich aus Kostengründen in den Eigentumswohnungsmarkt fließen.

Aktuelle Immobilienpreise 2003 - Eigentumswohnungen
3 Zimmer, ca. 70 Quadratmeter, bezugsfrei, mittlerer Wohnwert,
Verkauf aus dem Bestand, Preise in EUR je Quadratmeter
(Auszüge aus dem RDM-Immobilienpreisspiegel 2003)