Preisrutsch bei Eigentumswohnungen in Ostdeutschland gestoppt; Eigenheime in München und Hamburg am teuersten

(3.9.2003) Für ein Einfamilienhaus mußten im vergangen Jahr in Westdeutschland durchschnittlich 170.000 € bezahlt werden; das war nur unwesentlich weniger als im Jahr zuvor, in dem der durchschnittliche Preis bei 171.000 € gelegen hatte. Die Preise haben sich damit in den vergangen vier Jahren in Westdeutschland auf hohem Niveau stabilisiert, nachdem sie in den 90er Jahren um mehr als 40 Prozent angestiegen waren. Dagegen sind die Preise für Einfamilienhäuser in Ostdeutschland im Jahr 2002 deutlich gesunken. Mit 99.000 € lag der Durchschnittspreis um 7,3 Prozent unter dem Vorjahresniveau von 107.000 €. Dies ergab die jetzt zum achten Mal im Auftrage des ifs Städtebauinstituts, Berlin, von Gewos, Hamburg, durchgeführte Untersuchung aller Verkaufsfälle von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, der einzigen Erhebung, die einen vollständigen Überblick über die Grundstücksmärkte in Deutschland liefert.

Dr. Stefan Jokl, Leiter des Instituts: "Die von verschiedener Seite behauptete preissteigernde Wirkung der Eigenheimzulage seit ihrer Einführung im Jahr 1996 dürfte durch diese Zahlen eindrucksvoll widerlegt sein. Angesichts der Diskussion um die Streichung der Eigenheimzulage und der dadurch zu erwartenden Vorzieheffekte muß aber damit gerechnet werden, dass die Preise für Wohneigentum sowohl im Bereich des Neubaus, als auch bei Bestandsimmobilien möglicherweise anziehen werden."

Auch bei Eigentumswohnungen seien die Preise im Jahr 2002 in Westdeutschland weitgehend konstant geblieben. Mit 123.000 € habe man hier ebensoviel bezahlen müssen wie im Jahr zuvor. In Ostdeutschland scheine die Abwärtstendenz zum Stillstand gekommen zu sein. Der Preis für eine Eigentumswohnung habe mit durchschnittlich 99.000 € um 1,2 Prozent über dem Vorjahresniveau gelegen. Dabei müsse man allerdings berücksichtigen, dass die Preise in den vorangegangenen Jahren (seit 1996) um fast 20 Prozent gesunken seien.

Jokl: "In Ostdeutschland scheint das Preisniveau seinen Boden gefunden zu haben. Die Auswirkungen des Förderbooms sind offensichtlich ausgeschwitzt. In Westdeutschland liegen die Preise für Eigentumswohnungen dagegen seit 1994 auf nahezu unverändert hohem Niveau."

Gegenstand der Untersuchungen waren 470.000 Verkaufsfälle von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (Neubau- und Gebrauchterwerbe), darunter 387.000 in Westdeutschland und 60.000 in Ostdeutschland. Gegenüber 2001 ist die Zahl der Verkaufsfälle in Westdeutschland konstant geblieben und in Ostdeutschland um 4,8 Prozent zurück gegangen.

Der DEIX Deutscher Eigentums-Immobilien-Index des ifs Städtebauinstituts ist 2002 in Westdeutschland mit 105 Punkten (1995 = 100) unverändert auf dem Vorjahresniveau geblieben. In Ostdeutschland ist der Index dagegen weiter um 4 Prozentpunkte von 88 auf 84 zurück gegangen. Geprägt werde die Entwicklung dabei im Westen vor allem von der Preiskonstanz bei Einfamilienhäusern, deren Index 104 nach 105 Punkte betragen habe. Für den Rückgang in Ostdeutschland sei der Preisrückgang bei Einfamilienhäusern, bei denen der Index bei 84 nach 91 Punkten läge, verantwortlich. Bei Eigentumswohnungen sei der Index in Westdeutschland mit 100 Punkten konstant geblieben. In Ostdeutschland habe der Index erstmals seit 1996 wieder leicht von 83 auf 84 zugelegt.

Seit der erstmaligen Erhebung im Jahr 1989 sei der DEIX für Westdeutschland um 30 Punkte bzw. 42 Prozent gestiegen, wobei diese Entwicklung fast ausschließlich aus dem Preisanstieg aus der ersten Hälfte der 90er Jahre resultiere, während die Preise seit 1994 nahezu stabil geblieben seien.

Bei einer Differenzierung der Preise von Einfamilienhäusern nach Bundesländern werde deutlich,

• dass diese in Hamburg mit 287.300 € (Wert für 2001; 2002 liegt noch nicht vor) am teuersten gewesen seien.
• An zweiter Stelle rangiere Berlin mit 254.500 €, was einem Preisrückgang gegenüber 2001 von 22,8 Prozent entsprochen hätte.
• Mit weiterhin sehr deutlichem Abstand folge dann Bayern mit 195.900 € (-1,5 Prozent) vor Baden-Württemberg mit 190.100 € (-1,0 Prozent) und Hessen mit 177.400 € (-2,4 Prozent).
• Die niedrigsten Preise verzeichneten Sachsen-Anhalt mit 74.500 € (+3,0 Prozent) und Thüringen mit 79.000 € (-0,5 Prozent).
• Insgesamt sei die Preisentwicklung 2002 in den meisten Bundesländern sehr ruhig verlaufen. Größere Abschläge habe es nur in Berlin mit -22,8 Prozent und in Sachsen mit -7,8 Prozent gegeben.

Auch bei den Eigentumswohnungen

• liege Hamburg mit 166.400 € (+7,6 Prozent) an der Spitze.
• Dahinter rangiere Bayern mit 140.900 € (+1,1 Prozent) knapp vor Hessen mit 136.600 € (+0,1 Prozent) und Baden-Württemberg mit 127.800 € (+1,5 Prozent).
• Die niedrigsten Preise für Eigentumswohnungen seien in Sachsen-Anhalt mit 81.000 € (-1,7 Prozent) und in Bremen mit 80.100 € (14,3 Prozent) zu zahlen gewesen. Der Zuwachs in Ostdeutschland erkläre sich vor allem aus dem Anstieg in Berlin (+4,2 Prozent).

Eine Aufschlüsselung der Immobilienpreise nach den dreizehn umsatzstärksten Regionen zeige, dass auch 2002 die mit Abstand höchsten Preise für Einfamilienhäuser mit 349.300 € in der Region München bezahlt werden mußten. Der Betrag liege aber immer noch unter dem Spitzenwert des Jahres 1994 mit 373.200 €. Rund 95.000 € weniger kosteten Einfamilienhäuser 2002 im Durchschnitt in den nächst teureren Ballungsräumen in der Region Düsseldorf mit 254.100 €, in der Region Mittlerer Neckar (Stuttgart/Böblingen/Esslingen) mit 249.100 € und im Raum Untermain (Frankfurt/Offenbach) mit 242 100 €. Zwischen den Stadtgebieten und dem Umland gebe es in den Regionen allerdings ein erhebliches Preisgefälle. Am Ende dieser Skala seien die ostdeutschen Regionen Dresden und Halle/Leipzig mit Einfamilienhauspreisen von 105.800 € bzw. 95.600 € geblieben.

Bei den Eigentumswohnungen liege ebenfalls unverändert die Region München mit durchschnittlichen Preisen von 191.300 € an der Spitze, gefolgt vom Raum Mittlerer Neckar mit 147.300 € und dem Raum Untermain mit 145.300 €. Die preiswertesten Eigentumswohnungen gebe es in den Räumen Hannover mit 93.800 € und Bremen mit 84.600 €.