VPB-Experten-Tipps: Preiswert bauen mit knappem Budget

(4.4.2003) Bauen ist teuer. Weil sich an hohen Grundstückspreisen, fixen Material- und Lohnkosten kaum etwas ändern lässt, rät der Verband Privater Bauherren (VPB) zum Sparen im Vorfeld. "Wer seinen Bau sorgfältig und vorausschauend plant, der kann Tausende Euros sparen", weiß Corinna Merzyn, Geschäftsführerin des VPB. Die Sachverständigen des VPB beraten seit 27 Jahren bundesweit private Bauherren bei allen Fragen des Immobilienkaufs und Hausbaus. Über 40.000 Bauherren haben sich seither auf den Rat der Fachleute verlassen. "Unsere Erfahrung zeigt", so Corinna Merzyn, "je früher ein Bauherr Sachverständige zu Rate zieht, umso detaillierter können wir ihn beraten und umso mehr Baukosten helfen wir ihm sparen."

"Besonders teuer schlägt der Keller zu Buche", erläutert Erich Herf, Vorsitzender des VPB, "wer darauf verzichtet und die Haustechnik in einem Nebenraum unterbringt, der kann von vorne herein rund 20 Prozent der Rohbaukosten einsparen." Außerdem verkürzt der Verzicht auf den Keller die Bauzeit, und, so die Erfahrung der VPB-Sachverständigen bundesweit, vermeidet spätere Probleme mit steigendem Grund- oder sogar Hochwasser. Moderne Heizungsanlagen, gleich, ob gas- oder solarbetrieben, brauchen keinen Keller mehr, sie können auch beispielsweise unter dem Dach installiert werden.

Viel Geld spart auch, wer statt massiver Außen- und Innenwände preiswerte Holzkonstruktionen bevorzugt. Moderne Sparhäuser werden in Holztafelbauweise konstruiert. Dabei montieren Zimmerleute die Wände und Dachelemente in der Werkstatt komplett vor, mit Dämmung, Fenster- und Türöffnungen und Kabelschächten. Auf der Baustelle werden die Teile dann innerhalb weniger Tage zusammengesetzt. Das reduziert Baukosten und Bauzeit. Die Bauherren können schneller ins eigene Haus ziehen. "Das spart", so weiß der VPB-Vorsitzende, "rund drei Monatsmieten." Und diese Summe reicht schon für die Bodenbeläge im neuen Haus.

Wer auf solide Außenmauern nicht verzichten möchte, der kann im Innern des Hauses am Material sparen: Leichte Trennwände sind preiswerter als massive. Der Einbau geht schnell, macht kaum Schmutz, und die trockenen Wände können sofort tapeziert oder angelegt werden. "Lange Austrocknungszeiten", resümiert Erich Herf die Erfahrung der VPB-Sachverständigen, "entfallen. Die Bauherren können drei bis vier Wochen früher einziehen als beim herkömmlichen Massivbau."

Wer statt einer Garage einen Carport im Garten aufstellt, der kann beim Autounterstand die Baukosten um rund die Hälfte senken. Dank der offenen Bauweise braucht der Carport außerdem im Vergleich zur Garage weniger Fläche. "Deshalb", so der Baufachmann, "genehmigen die Bauämter oft Ausnahmen bei der Abstandsregel zur Straße hin." Und, wenn die Nachbarn zustimmen, dann kann der naturnah gestaltete Carport unter Umständen sogar direkt auf der Grundstückgrenze aufgeschlagen werden.

Bis zu 20 Prozent spart, wer beim Hausbau selbst Hand anlegt. Allerdings warnt der VPB Bauherren vor Überschätzung der eigenen Kraft. Neben handwerklichem Geschick brauchen die Bauherren nämlich viel Zeit, eigene Werkzeuge, Maschinen und Helfer. Außerdem muss die Eigenhilfe zeitlich mit dem Bauablauf harmonieren. Übernimmt der Bauherr zum Beispiel Gewerke in Eigenregie und wird dann nicht rechtzeitig fertig, muss der Bauunternehmer mit weiteren Arbeiten auf ihn warten. Dafür kann er Entschädigung verlangen, vor allem, wenn die vom Bauherren erbrachten Leistungen mangelhaft sind und dadurch Leistungen des Bauunternehmers beeinträchtigt oder behindert werden. Auch Lohnansprüche für nicht mehr ausführbare Leistungen sind nicht auszuschließen oder gar Entschädigungen bei Arbeitsunfällen der Mitarbeiter des Bauunternehmers. Übrigens: Wer selbst baut, der muss sich auch selbst zusätzlich versichern. Automatisch unfallversichert sind nämlich nur die Helfer am Bau, nicht der Bauherr selbst.
Selbsthilfe birgt also nicht nur Chancen, sondern auch Gefahren, dazu gehört auch: Übernimmt der Bauherr einzelne Gewerke selbst, verliert er unter Umständen Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauunternehmen, vor allem, wenn später Mängel auftreten und er nicht nachweisen kann, wer diese verursacht hat. "Wir raten allen Bauherren deshalb dringend", so Corinna Merzyn, "sich vor Baubeginn gründlich beraten zu lassen und eine Dokumentation anzufertigen, um späteren Entschädigungsansprüchen gleich vorzubeugen."

Ideal für Heimwerker sind Ausbauhäuser, die Zug um Zug fertig gestellt werden können. Während die Familie bereits wohnt, kann der Heimwerker in aller Ruhe das Dachgeschoss ausbauen oder die Einliegerwohnung. So wird im Laufe der Jahre, und ohne finanziellen Druck, aus dem Einfamilien- ein Mehrgenerationenhaus. Wer in die Zukunft denkt, der baut schon in jungen Jahren seinen Alterssitz. "Wir versuchen, Architekten, vor allem aber Anbieter von Schlüsselfertighäusern für den Gedanken zu gewinnen, barrierefreie, rollstuhlgerechte Häuser zum Standard zu erheben," erläutert Erich Herf. "Bereits in der Planung können viele Erleichterungen eingebaut werden, ohne die Baukosten zu erhöhen." Breite Türöffnungen, ausreichend Bewegungsflächen vor allen Türen, große Bäder, stufenlose Eingänge sollten deshalb in jedem Rohbau vorgesehen werden, fordert der VPB. Sie können zunächst zugemauert und erst bei Bedarf geöffnet werden. Das ist in jedem Falle billiger als der nachträgliche Umbau eines Hauses.

Besonders wichtig ist gute Beratung beim Bau mit Bauträgern, denn in diesem Fall hat der Bauherr keinen eigenen Architekten, der seine Interessen gegenüber den Handwerkern und Behörden vertritt. Beim Bau mit dem Bauträger unterstützt der unabhängige Sachverständige den Bauherren bereits vor Baubeginn bei der Begutachtung und Nachbesserung des Bauvertrags, des Zahlungsplans und der Baubeschreibung. Während des Baus kontrolliert der Gutachter im Auftrag des Bauherren den Bauablauf, und er begleitet ihn bei der Bauabnahme. Das ist wichtig, denn Bauherren sind Laien und erkennen verdeckte Schäden und Pfusch am Bau oft nicht. Der Sachverständige aber weiß, wohin er schauen muss. "Skandalös", so Erich Herf, "ist zum Beispiel der Umgang mit der Wärmedämmung. Nur einer von zehn Neubauten entspricht den gültigen Verordnungen." Alle anderen müssen nachgebessert werden - wenn der Bauherr den Mangel erkennt. Dabei hilft der Sachverständige.

"Gekauft wie gesehen", das gilt nicht nur beim Auto, sondern auch beim Hauskauf. Zwar darf der Hausverkäufer Mängel nicht verschweigen, aber kennt er sie den selbst alle? Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, der muss besonders aufpassen, damit aus dem "Schnäppchen" während der Modernisierung kein "Fass ohne Boden" wird. Der VPB rät deshalb, vor dem Kauf ein Gutachten beim Sachverständigen einzuholen. Dabei kommen versteckte Mängel zu Tage, wie etwa gesundheitsschädliche Stoffe in Parketten und Einbaumöbeln, Pilzbefall im Altbau oder mangelnde Wärmedämmung. Der Sachverständige liefert zum Wert- bei Bedarf auch ein Sanierungsgutachten, damit der Käufer weiß, was bei der Modernisierung finanziell auf ihn zukommt. Wird der Sachverständige bereits in die Kaufverhandlungen einbezogen, dann kann sein Urteil den Kaufpreis mindern helfen.

"Auf alle Fälle", so erinnert VPB-Geschäftsführerin Merzyn, "müssen alle Altbauten bei Besitzerwechsel in den nächsten Jahren entsprechend der Energieeinsparverordnung nachgerüstet werden." Das kommt auf alle Käufer gebrauchter Immobilien zu. Auch dabei hilft das Gutachten des Sachverständigen. Er listet die Mängel auf und sagt, was deren Beseitigung kostet. Mitunter muss die komplette Heizungsanlage erneuert werden. Wer auf umweltschonende Energie ausweicht und eine Solaranlage montiert, der bekommt dafür in diesem Jahr hohe Zuschüsse: Bis Ende 2003 zahlt Vater Staat 125 Euro pro Quadratmeter Solaranlagenfläche zu.

VPB-Expertentipps in Kürze:

Bauen ist teuer. Weil sich an hohen Grundstückspreisen, fixen Material- und Lohnkosten kaum etwas ändern lässt, rät der Verband Privater Bauherren (VPB) zum Sparen im Vorfeld. Die Sachverständigen des VPB beraten seit 27 Jahren bundesweit in 44 Regionalbüros private Bauherren bei allen Fragen des Immobilienkaufs und Hausbaus. Über 40.000 Bauherren haben sich seither auf den Rat der Fachleute verlassen. Die Erfahrung des VPB: Je früher ein Bauherr Sachverständige zu Rate zieht, umso mehr kann er bei den Planungen und Ausführungen sparen. Dabei helfen Sachverständige:

Sparen beim Neubau mit Architekt:

• Verzicht auf den Keller
• Holzbau statt Massivbau
• leichte statt massiver Trennwände innen
• Carport statt Garage
• einfache Bauformen wählen
• Eigenhilfe am Bau
• Ausbau in Etappen (verteilt Finanzlast)
• Alten- und behindertengerechte Bauteile von Beginn an einplanen
• Ausrichtung des Hauses nach Süden
• innovative Heiztechnik amortisiert sich in einigen Jahren

Sparen beim Neubau mit Bauträger:

• Prüfung des Bauvertrages vor Abschluss durch den Sachverständigen
• Prüfung des Zahlungsplanes
• Prüfung der Baubeschreibung
• Nachbesserungen des Bauvertrages/Zahlungsplanes/der Baubeschreibung
• laufende Baukontrolle durch den Sachverständigen
• Bauabnahme in Begleitung des Sachverständigen

Sparen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie:

• Wertgutachten vom Sachverständigen erstellen lassen
• Sanierungsgutachten einholen

Bei der Bauunterhaltung:

• Begutachtung von Bauschäden durch den Sachverständigen
• Sanierungsvorschläge für Bauschäden
• laufende Kontrolle der Sanierungsmaßnahmen nach dem Kauf
• Begleitung bei der Abnahme der Sanierungsarbeiten mit Handwerksfirmen

Nach dem Einzug:

Das PC-Programm "Hausmanager", entwickelt in Zusammenarbeit mit Sachverständigen des VPB hilft bei der Bauunterhaltung und der Pflege der Immobilien. Das Programm aus CD-Rom und Handbuch kostet 34,95 Euro (für VPB-Mitglieder 20 Euro) und ist zu bestellen über den ...

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