VDM: Vorsicht vor "mündlichen Mietverträgen"

(14.2.2003) Das Wohnraum-Mietrecht zeichnet sich dadurch aus, dass es überwiegend aus zwingendem Recht besteht, das durch vertragliche Vereinbarungen auch mit Willen des Mieters nicht abgeändert werden kann. Weithin unbekannt ist die Tatsache, dass ein Wohnraummietvertrag selbstverständlich nicht einer bestimmten Form bedarf. Er ist dementsprechend auch mündlich möglich. Darauf hat der Verband Deutscher Makler (VDM) hingewiesen. "Nachteilig für den Vermieter ist bei einer solchen Fallkonstellation, dass ausschließlich gesetzliche Regelungen gelten, da die unter Umständen vermietergünstigeren schriftlichen Regelungen ja nicht getroffen wurden", erklärte VDM-Bundespressesprecher Jürgen Michael Schick.

Nachteilige Regelungen, die abgedungen werden können, sind:

• Der Vermieter trägt sämtliche Betriebskosten (exklusive Heizkosten)
• Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen

Da gerade die Vereinbarung einer Inklusivmiete für den Eigentümer wirtschaftlich äußerst nachteilig sein kann, ist dringend darauf zu achten, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, bevor der Mieter die Räume bezieht, rät der Verband Deutscher Makler (VDM). Zum Abschluss eines mündlichen Mietvertrages kommt es in der Praxis meist, indem aus Zeitmangel dem Mieter die Räume übergeben werden und der Mieter in der Folge die (mündlich) vereinbarte Miete zahlt. Nimmt der Vermieter zwei bis drei Mieten entgegen in Kenntnis der Nutzung der Räume durch den Mieter, kommt alleine hierdurch ein Mietvertrag zustande, informiert der VDM. Für den Mieter ist ein schriftlicher Mietvertrag ebenfalls sinnvoll, da nur er im Zweifel beweisfähig ist.

Auch im laufenden Mietverhältnis ist Vorsicht geboten. Insbesondere bei Altmietverträgen mit geringen Mieten wird häufig versucht, durch den oben genannten Mechanismus einen neuen Mieter "einzuschleusen". Hierzu wird gewöhnlich dem Vermieter schriftlich mitgeteilt, dass Mieter XY ab sofort die Räume (mit)nutzt. XY zahlt dann auch die Miete. "Wenn der Vermieter die Miete mehrmals entgegennimmt, stimmt er damit dem Mieterwechsel zu. Allerdings kommt dann mit dem neuen Mieter ein Mietvertrag mit den Regelungen des zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien geltenden Vertrages zustande", erklärte VDM-Sprecher Schick. Durch die Beratung mit einem rechtlich versierten Makler oder Hausverwalter ließen sich solche Probleme, die schnell entstünden und weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter hätten, vermeiden.