Fällt die Heizanlage aus, können Mieter ihre Überweisungen reduzieren

(3.12.2002) Je kälter es draußen wird, desto mehr freut man sich darauf, vom Einkaufen oder von der Arbeit in seine geheizte Wohnung zurückzukehren. Doch nicht jeder Mieter kommt in diesen Genuss: Immer wieder geschieht es, dass im Winter aufgrund technischer Defekte die Heizung für Tage, Wochen oder sogar Monate ausfällt. Nach Auskunft des LBS-Infodienstes Recht und Steuern haben in solchen Fällen die Mieter zumindest die Möglichkeit, sich finanziell schadlos zu halten und eine Minderung der Miete durchzusetzen. Die Spanne reicht von minimalen Beträgen bis zu 100 Prozent.

Die Fälle: Ein Mieter in Berlin wird wohl noch lange an den härtesten Winter seines Lebens zurückdenken. Von September bis Februar war die Heizungsanlage seiner Wohnung komplett ausgefallen, auch auf Warmwasser musste er verzichten. Der Betroffene weigerte sich, für diese Zeit auch nur einen Pfennig Miete an den Eigentümer zu bezahlen. Das Landgericht Berlin gab ihm Recht (Aktenzeichen 65 S 70/92). In den meisten anderen Fällen wird die Miete zwar nicht vollständig erlassen, aber doch erheblich reduziert. So erreichten in einer Wohnung die Temperaturen oft nur 15 Grad, höchstens aber 18 Grad. Das brachte eine Minderung um 30 Prozent der Bruttomiete (Landgericht München I, Az 20 S 3739/84). Dem Amtsgericht Neukölln war eine Durchschnittstemperatur von etwa 18 Grad nur noch eine zehnprozentige Kürzung der Miete wert (Az 2 C 656/90), während das Amtsgericht Verden in ähnlicher Situation auf 15 Prozent Mietminderung entschied (Az 2 C 406/84).

Die Rechtslage: Grundsätzlich hat ein Mieter Anspruch darauf, dass die Heizungsanlagen von Anfang Oktober bis Ende April voll funktionstüchtig sind. Das Amtsgericht Hamburg vertrat die Meinung, zwischen 6 und 22 Uhr müsse eine Raumtemperatur von 20° Celsius erreicht werden können (Az 41a C 1371/93). Mit den nächtlichen Temperaturen befasste sich das Landgericht Berlin in einem Prozess. Das Urteil: Zwischen 23 und 6 Uhr sollten 18 Grad möglich sein, wenn es der Mieter wünscht (Az 64 S 266/97). Selbst wenn im Vertrag spezielle Klauseln eingebaut sind – hier untertags nicht mehr als 18 Grad -, muss das nicht gelten. Das Amtsgericht Charlottenburg bezeichnete diese Vereinbarung als unwirksam (Az 19 C 228/98).