neues Urteil: Mietminderung bei falscher Wohnflächenangabe

(11.9.2002) In einer bemerkenswerten Entscheidung hat das OLG Karlsruhe - abweichend von der bisherigen Rechtsprechung - Mietern ein Mietminderungsrecht zugebilligt, wenn die tatsächliche Fläche einer Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Die bisherige Rechtsprechung hatte - zuletzt durch das OLG Dresden - für diese Fälle eine Mietminderung verneint; vielmehr war das OLG Dresden der Auffassung, dass eine Mietminderung nur dann zulässig ist, wenn durch die Flächenabweichung (!) die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist. Danach war bei bisheriger Rechtsauffassung eine Herabsetzung der Miete in der Regel nur dann möglich, wenn mietvertraglich eine bestimmte Wohnungsgröße ausdrücklich zugesichert wurde oder wenn eine Quadratmetermiete vereinbart oder der Berechnung zugrunde gelegt worden ist. Bei Rückforderungsansprüchen war dem Vermieter auch noch ein Verschulden bei der Angabe der fehlerhaften Wohnfläche nachzuweisen. Anders jetzt das OLG Karlsruhe (NJW-RR 2002, 586=NZM 2002, 218).

Grundsätzlich steht das OLG Karlsruhe auf dem Standpunkt, dass sich die Höhe der Mietminderung danach richtet, um wieviel Prozent die Wohnfläche von der mietvertraglichen Vereinbarung abweicht. Wenn dies mehr als 10 Prozent ausmacht, so ist die gesamte Minderfläche bei der Berechnung der Mietminderung zu berücksichtigen. Beispiel: Im Mietvertrag sind als Wohnfläche 100 Quadratmeter angegeben. Die durch einen Sachverständigen ermittelte Fläche beträgt nur 84 Quadratmeter. Dies entspricht einer Mietminderung um 16 Prozent. Hätte allerdings die Nachmessung 90 Quadratmeter oder mehr ergeben, so wäre dies noch innerhalb der Toleranzgrenzen und würde nicht zu einer Mietminderung führen.

Das Urteil hat weitreichende Bedeutung, weil die Fälle nach oben abweichender Wohnflächenangaben ausgesprochen häufig sind, zumal in der Vergangenheit kaum Rechtsfolgen an Falschangaben geknüpft wurden. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine empfehlen daher, beim Abschluss von Mietverträgen auch die Wohnfläche des Objektes in den Vertrag mit aufnehmen zu lassen und bei eventuellen Abweichungen Mietminderungs- und Rückforderungsansprüche geltend zu machen.

Wer seine Wohnfläche nachprüfen will, muss messen und rechnen. Für "Normalwohnungen" ist dies nicht besonders schwierig; einschlägig sind die §§ 42 - 44 der II. Berechnungsverordnung. Vom Grundsatz her gilt, dass alles zur Wohnfläche zählt, was hinter der abschließbaren Wohnungstür liegt. Grundflächen der Türnischen rechnen nicht mit, Balkone werden zur Hälfte berechnet. Schwieriger verhält es sich bei Dachgeschosswohnungen; Grundflächen in Dachschrägen unter 1 Meter Höhe zählen nicht zur Wohnfläche, Grundflächen zwischen 1 und 2 Meter Höhe zählen nur zu 50 Prozent.