RDM zum aktuellen Immobilienmarkt: Aufschwung frühestens im kommenden Jahr

(11.7.2002) Die seit zwei Jahren erwartete Belebung des Immobilienmarktes lässt weiterhin auf sich warten. Dies ergibt sich aus einer aktuellen Marktuntersuchung des Ring Deutscher Makler in über 250 Städten und Gemeinden. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind danach ebenso wie die Preise für Eigentumswohnungen gesunken. Hauptursache für die bislang ausgebliebene Trendwende am Immobilienmarkt sind die anhaltende Konjunkturschwäche und die verbreitete Unsicherheit um den eigenen Arbeitsplatz.

Trotz der beobachteten leichten Preisrückgänge muss der Markt für Einfamilienheime insgesamt als nahezu ausgeglichen bezeichnet werden. Auf der Nachfrageseite macht sich allerdings eine leichte Tendenz zur Schwäche bemerkbar. Vorhandenes Interesse wird nach Maklerbeobachtungen zurzeit häufig nicht in Kaufentscheidungen umgesetzt. Dies lässt sich an einem allgemein ansteigenden Vermarktungszeitraum festmachen, der bei den Eigenheimen im Schnitt die Drei-Monats-Grenze überschreitet. Zudem ist die Zurückhaltung der Verbraucher nach der Euroumstellung auch auf den Immobilienmarkt durchgeschlagen. Auf der Angebotsseite wird, nicht zuletzt in Folge von Erbschaften und Vermögensübertragungen, gleichzeitig ein breit gefächertes Spektrum von zum Verkauf stehenden Wohnimmobilien beobachtet.

Aktuelle Marktsituation im Überblick

Der Preis für ein Einfamilienhaus liegt zurzeit um 0,7 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die noch zur Jahreswende beobachtete Marktstabilisierung in den Großstädten mit leicht anziehenden Verkaufspreisen konnte sich bundesweit nicht durchsetzen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert (Verkauf aus dem Bestand, inkl. ortsüblichem Grundstück und Garage, ca. 125 Quadratmeter) kostet in den alten Bundesländern derzeit rund 237.500 Euro.
Die regionalen Unterschiede sind weiterhin beträchtlich. Im Norden der Bundesrepublik wird mit einem Minus in Höhe von 1,8 Prozent auf 182.000 Euro ein überdurchschnittlicher Preisrückgang beobachtet. In Süddeutschland gaben die Preise um knapp ein Prozent auf 301.500 Euro nach. Im westdeutschen Bereich konnte ein leichtes Plus von 0,4 Prozent auf 228.000 Euro verzeichnet werden. Die neuen Bundesländer weisen mit einem Minus von 5,6 Prozent auf 131.000 Euro den stärksten Rückgang auf.
Das zurzeit höchste Preisniveau am Einfamilienhausmarkt gibt es in den Großräumen München und Frankfurt. So hat sich die bayerische Landeshauptstadt mit Preisen von rund 500.000 Euro und einem Plus von 5,7 Prozent ganz erheblich von den übrigen Großstädten mit mehr als einer halben Million Einwohnern abgesetzt. Deren Durchschnittspreis liegt zurzeit bei 307.000 Euro mit einem Preiszuwachs von knapp einem Prozent. Ebenfalls überdurchschnittlich präsentiert sich Frankfurt mit 410.000 Euro bei einem Plus von 4,1 Prozent. In den Nachbargemeinden Bad Homburg und Wiesbaden liegen die Preise mit 475.000 und 460.000 Euro noch höher als in der Kernstadt Frankfurt. Am anderen Ende der Skala stehen die beiden norddeutschen Großstädte Bremen mit einem Durchschnittspreis von 185.000 Euro und Hannover mit 199.000 Euro.

Der Markt für Reihenhäuser verzeichnet etwas stärkere Preisrückgänge als der Markt für freistehende Einfamilienhäuser. Der Preis für ein Reihenhaus in den alten Bundesländern ist in den vergangenen zwölf Monaten um 1,0 Prozent (Vorjahr: plus/minus null Prozent) auf durchschnittlich 184.000 gefallen. In den neuen Bundesländern beträgt der Rückgang 3,0 Prozent auf 113.500 Euro.
Nur in den Ballungsgebieten gibt es zurzeit stabile Preise mit einer leicht positiven Tendenz von plus 0,1 Prozent. Hier liegen die Kaufpreise derzeit bei knapp 227.000 Euro. Die teuersten Reihenhäuser stehen in München mit 370.000 Euro und in Frankfurt mit 305.000 Euro. Am günstigsten sind Reihenhäuser in Bremen mit 140.000 Euro.
In der Fläche sind die Preise für Reihenhäuser durchgehend rückläufig. So wird im Norden ein Rückgang um 2,9 Prozent auf rund 136.000 Euro beobachtet. Im Süden haben die Preise um 0,5 Prozent auf rund 230.000 Euro nachgegeben, im Westen ebenfalls um 0,5 Prozent auf 177.500 Euro.

Eigentumswohnungen verlieren gegenüber dem Eigenheim weiter an Attraktivität. Dies drückt sich erneut in einem vergleichsweise stärkeren Preisrückgang in Höhe von 1,9 Prozent (Vorjahr: minus 2,2 Prozent) aus. Eine durchschnittliche, aus dem Bestand verkaufte Eigentumswohnung kostet in den alten Bundesländern gegenwärtig rund 1.170 Euro pro Quadratmeter (Preisangabe je Quadratmeter Wohnfläche, mittlerer Wohnwert, drei Zimmer, ca. 70 Quadratmeter), in den neuen Bundesländern 965 Euro (minus 4,5 Prozent).
Die regionalen Preise liegen bei 1.070 Euro in Norddeutschland (minus 3,1 Prozent), 1.325 Euro in Süddeutschland (minus 1,7 Prozent) und 1.150 Euro in Westdeutschland (minus 1,3 Prozent). Etwas geringer fällt der Preisrückgang in den Großstädten mit mehr als einer halben Million Einwohnern aus. Hier beträgt der Preis nach einem Minus von 1,0 Prozent (Vorjahr: minus 1,7 Prozent) derzeit 1.440 Euro. Die Preisspanne in den Großstädten reicht von 900 Euro in Bremen und 1.050 Euro in Hannover bis zu 2.000 Euro in Düsseldorf und 2.150 Euro in München.

Höherer Preisrückgang in den neuen Bundesländern

Durch den überdurchschnittlichen Rückgang in den neuen Bundesländern hat sich der Abstand im Preisniveau für Wohnimmobilien zwischen dem alten und neuen Bundesgebiet wieder vergrößert. So erreichen die Durchschnittswerte für Einfamilienhäuser mittleren Wohnwerts mit knapp 131.000 Euro eine Größenordnung von rund 55 Prozent des im alten Bundesgebiet gängigen Preisniveaus. Etwas geringer fällt der Abstand bei Reihenhäusern aus. Hier kommen die Preise mit 113.500 Euro auf rund 62 Prozent der in den alten Bundesländern beobachteten Größenordnung. Eigentumswohnungen weisen mit einem Durchschnittswert von 965 Euro je Quadratmeter und circa 82 Prozent des Preisniveaus aus dem alten Bundesgebiet den geringsten Unterschied auf. Ursache dafür dürften das tendenziell jüngere Baualter und der hohe Sanierungsgrad der Eigentumswohnungen sein.
Insgesamt fällt auf, dass die Preisschere in den neuen Bundesländern weitaus weniger auseinander klafft als im alten Bundesgebiet. So kostet ein freistehendes Einfamilienhaus zwischen 90.000 Euro in Bitterfeld und 210.000 Euro in Dresden und Jena. In den alten Ländern reicht die Spanne von 90.000 Euro in Aurich bis zu 500.000 Euro in München. Relativ hohe Preise werden neben den genannten Orten in Potsdam mit 180.000 Euro (minus 5,0 Prozent) und Leipzig mit 178.000 Euro (minus 3,3 Prozent) beobachtet.
Die Preisdifferenz gegenüber dem Einfamilienhaus liegt bei Reihenhäusern in den neuen Bundesländern nur bei 13 Prozent gegenüber 23 Prozent im alten Bundesgebiet. Auch bei den Reihenhäusern fällt die Preisspanne zwischen den niedrigsten Angeboten mit rund 70.000 Euro in Wismar und den Spitzenpreisen von 190.000 Euro für Dresden geringer aus als im alten Bundesgebiet. Überdurchschnittliche Reihenhauspreise finden sich neben Dresden auch in Warnemünde mit 165.000 Euro (minus 2,2 Prozent) und in Jena mit 160.000 Euro (ebenfalls minus 2,2 Prozent). Die günstigsten Eigentumswohnungen gibt es in Gotha und Magdeburg mit 800 beziehungsweise 860 Euro. Zu den Spitzenstandorten zählen Erfurt, Jena und Weimar mit jeweils 1.400 Euro.

Weitere Entwicklung

Mit einer kurzfristigen Änderung der Marktentwicklung für Wohnimmobilien ist zurzeit nicht zu rechnen. Eine Belebung hängt wesentlich von den Konjunkturaussichten ab, in deren Folge sich auch die Nachfrage am Immobilienmarkt erholen könnte. Realistisch ist jedoch mit einem Ausstieg des Immobilienmarktes aus der seit etwa sechs Jahren andauernden, nur kurzfristig unterbrochenen Rezessionsphase erst im kommenden Jahr zu rechnen.
Voraussetzung dafür ist neben den politischen Faktoren eine sich verstetigende konjunkturelle Entwicklung und eine Verbesserung der Beschäftigungssituation. Zurzeit dürfte die von der Opposition angekündigte Senkung der Grunderwerbsteuer vor allem beim Erwerb höherwertiger Immobilien für eine gewisse Zurückhaltung sorgen. Im Anlagenbereich ist die angekündigte Herabsetzung der Spekulationsfrist von Interesse.
Die Preise für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen haben mit regionalen Unterschieden gegenüber dem Höhepunkt Mitte der Neunziger Jahre um 5 bis 15 Prozent nachgegeben. Einfamilienhäuser weisen seitdem stabile Preise auf. Im Verhältnis zur Entwicklung von Geldwert und Einkommen ergeben sich demnach hochinteressante Einstiegspreise, die nicht zuletzt auch im Hinblick auf die zusätzliche Altersvorsorge für den Erwerb einer selbstgenutzten Wohnimmobilie sprechen.

Aktuelle Immobilienpreise 2002

Stadt	Freistehende Eigenheime inkl. Garage und Grundstück,  mittlerer Wohnwert,  ca. 125 m² (Gesamtobjektpreis in Euro)	Eigentumswohnungen 3 Zimmer, ca. 70 m², bezugsfrei, mittl. Wohnwert, Verkäufe aus Bestand (Preise in Euro je m²)
Berlin/Ostteil	165.000	1.000
Berlin/Westteil	225.000	1.200
Bremen	185.000	900
Dortmund	301.700	1.380
Dresden	210.000	1.200
Duisburg	285.000	1.100
Düsseldorf	340.000	2.000
Essen	315.000	1.300
Frankfurt	410.000	1.850
Hamburg	280.000	1.430
Hannover	199.000	1.048
Köln	310.000	1.850
Leipzig	178.000	815
München	500.000	2.150
Nürnberg	289.740	1.058
Stuttgart	350.000	1.050
Augsburg	250.000	1.000
Bayreuth	245.420	767
Bielefeld	230.081	1.023
Bitterfeld	90.000	800
Bochum	300.000	1.170
Bonn	280.000	1.534
Braunschweig	194.000	1.099
Bremerhaven	133.000	920
Cottbus	170.000	1.500*
Cuxhaven	160.000	1.100
Detmold	190.000	880
Eisenach	150.000	1.200
Erfurt	150.000	1.400
Freiburg/ Br.	340.000	1.600
Friedrichshafen	295.000	1.280
Gera	140.000	1.200
Göttingen	255.000	1.023
Halle	170.000	800
Heidelberg	350.000	1.500
Hildesheim	179.000	946
Ingolstadt	285.000	1.200
Jena	210.000	1.400
Kaiserslautern	200.000	1.230
Karlsruhe	300.000	1.300
Kassel	190.000	845
Kiel	195.000	1.095
Koblenz	240.000	1.100
Leverkusen	220.000	1.150
Lübeck	185.000	950
Magdeburg	130.000	860
Mainz	307.000	1.278
Mannheim	290.000	1.100
Mönchengladbach	290.000	1.300
Münster	270.000	1.200
Neubrandenburg	92.000	k.A.
Neumünster	164.000	1.023
Oldenburg	165.000	1.000
Osnabrück	194.000	1.074
Paderborn	245.000	1.074
Potsdam	180.000	1.700*
Regensburg	264.667	1.485
Rostock	150.000	1.100
Saarbrücken	225.000	890
Schwerin	150.000	1.200
Trier	230.000	1.000
Ulm	290.000	1.175
Weimar	150.000	1.400
Wiesbaden	460.000	1.535
Wuppertal	250.000	1.350
Würzburg	245.000	1.243
_____________ Erfassungszeitraum 1. Quartal 2002 RDM-Marktforschung, Hamburg, 10.07.2002 * = Neubau