Baukosten für ein neues Einfamilienhaus fielen in fünf Jahren um 7 Prozent

(28.6.2002) Die Menschen haben ein sicheres Gefühl für steigende Preise, wie zuletzt bei der "TEuro-Debatte" deutlich wurde. Sinkende Preise dagegen werden weniger sensibel registriert. Ein in der breiten Öffentlichkeit bislang kaum beachtetes Beispiel dafür sind die Baukosten. Ob freistehend, doppelt oder in Reihe errichtet, für ein neues Einfamilienhaus müssen Verbraucher schon seit einer Reihe von Jahren immer weniger ausgeben. Nach einer Analyse von LBS Research auf Basis der jüngsten verfügbaren Daten des Statistischen Bundesamtes sanken von 1995 bis 2000 die Kosten für den Quadratmeter Wohnfläche im Neubau im Schnitt um 7 Prozent (West: 6,4%, Ost: 11,7%).

Die Verbilligungen variieren zwischen den einzelnen Objekttypen, und sie fallen in den neuen Bundesländern deutlicher aus als im Westen (vgl. Grafik).

• Ein neues freistehendes Einfamilienhaus kostete (ohne Grundstück) im Jahr 2000 pro Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich 1281 Euro (West: 1318; Ost: 1148) und damit 6 Prozent (West: -4,9%; Ost: -11,6%) weniger als im Jahr 1995.
• Ähnlich das Bild bei Doppelhäusern, wo im gleichen Zeitraum ein Preisrückgang um 6,6 Prozent (West: -6,2%; Ost: -14,9%) auf 1222 Euro (West: 1248; Ost: 1050) zu verzeichnen war.
• Deutlich zurück gingen auch die Baukosten für Reihenhäuser: Der Quadratmeterpreis sank hier um durchschnittlich 7,8 Prozent (West: -8,7%; Ost: -12,9%). Für diese nicht nur vom Grundstücksbedarf, sondern auch von den Kosten her günstigste Bauform mussten Erwerber zuletzt im Schnitt 1107 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Dabei lag der Preis im Westen bei 1182 Euro, in Ostdeutschland wird jetzt mit 966 Euro sogar die 1000-Euro-Grenze unterschritten.

Bauherren in den neuen Ländern profitieren generell nicht nur von niedrigeren Grundstückspreisen. Auch bei den reinen Baukosten müssen sie nur rund 75 Prozent der "Westpreise" veranschlagen. Denn Eigenheime im Osten fallen durchweg eine Nummer kleiner aus:

• Ein freistehendes Einfamilienhaus in Ostdeutschland hat eine Wohnfläche von durchschnittlich 123 Quadratmetern und kostet damit 141.200 Euro (-11,7 Prozent im Vergleich zu 1995). Im Westen erreicht die Wohnfläche für ein Einzelhaus demgegenüber 147 Quadratmeter, wodurch sich die Baukosten auf 193.650 Euro (-3,8 Prozent) summieren.
• Auch Doppelhaushälften sind im Osten mit einer Wohnfläche von 109 Quadratmetern kleiner als im Westen (126 Quadratmeter). Sie kosteten in den neuen Ländern im Jahr 2000 durchschnittlich 114.900 Euro (-16,6 Prozent im Vergleich zu 1995), im Westen 157.600 Euro (-1,9 Prozent).
• Der Preis für ein neu gebautes Reihenhaus sank im selben Zeitraum im Westen um 3,5 Prozent auf 138.300 Euro (bei einer Wohnfläche von 123 Quadratmetern), im Osten um 12,6 Prozent auf 103.900 Euro (bei 107 Quadratmetern).

Nach Angaben von LBS Research belegt die Analyse, dass sich die Philosophie des kostengünstigen Bauens allmählich auch in Deutschland durchsetzt. Lange galt die Bundesrepublik als Land, das sich schwer tut damit, Häuser auch für Familien mit kleinen und mittleren Einkommen auf den Markt zu bringen, wie es etwa die Nachbarn in den Niederlanden seit vielen Jahren vorgemacht haben. Dass sich dieses Marktsegment nun auch in Deutschland etabliert, ist nach Einschätzung der Immobilien-Experten nicht nur das Ergebnis von konsequenten Rationalisierungsanstrengungen bei den Hausherstellern. Es ist vielmehr auch den Häuslebauern selbst zu verdanken, die - das zeigen verschiedene Untersuchungen - anders als früher eher bereit sind, Kompromisse einzugehen, etwa durch Verzicht auf teure Ausstattungsdetails.

Auf sinkende Baukosten auch in den nächsten Jahren sollte man jedoch nicht unbedingt spekulieren, so LBS Research weiter. Der Preisrückgang habe sich in den fünf Jahren zwischen 1995 und 2000 bereits deutlich verlangsamt. Nicht übersehen werden dürfe auch, dass Häuslebauer bislang von der jahrelangen Bauflaute, insbesondere im Geschosswohnungsbau, und entsprechenden Überkapazitäten in der Bauwirtschaft profitiert haben. Hier sei die Trendwende aber nur noch eine Frage der Zeit. Denn bei wieder anziehendem Wirtschaftswachstum und zunehmender Beschäftigung werde es zu neuen Engpässen auf den Wohnungsmärkten mit der Gefahr entsprechender Preissteigerungen kommen.

Dazu trägt gleichzeitig auch das unverändert knappe Grundstücksangebot bei. Unabhängig von der Entwicklung der reinen Baukosten für ein Eigenheim steigen deshalb in Deutschland die Baulandpreise weiter an. Bereits in der Vergangenheit wurden Ersparnisse beim Bau häufig aufgezehrt durch höhere Bodenpreise. Um die Gesamtkosten im Rahmen zu halten, sind die meisten Bauherren gezwungen, sich mit vergleichsweise kleinen Grundstücken zu bescheiden.