Renditeimmobilien: Marktlage ermöglicht günstigen Einstieg

(1.6.2002) Auf dem Markt für Renditeimmobilien haben die Preise im Vergleich zum Vorjahr erneut um zwei Prozent nachgegeben. Trotz attraktiver Bruttoanfangsrenditen und mittelfristig guter Wertsteigerungschancen halten sich die Anleger zurück. Die erwartete Nachfragebelebung und damit wieder anziehende Preise bleiben vorläufig aus.

Offenbar leidet die Anlagebereitschaft der Investoren bei bestehenden Immobilien unter der gleichen Zurückhaltung wie der Wohnungsneubau. Neben der allgemeinen Wirtschaftslage werden als Gründe das neue Mietrecht ebenso angegeben wie Unklarheiten über die künftige steuerliche Behandlung von Immobilien, zum Beispiel bei der Erbschaftssteuer. Zudem wirken sich die verlängerte Spekulationsfrist und Einschränkungen bei der Verlustverrechnung wenig anlagefördernd aus. Die von Marktbeobachtern erwartete Kapitalumlenkung von den Aktien- und Wertpapieren auf den Immobilienmarkt setzt sich bei Renditeimmobilien bisher nicht durch.

Hauptsächlich halten sich die Anleger jedoch wegen der anhaltend schwachen Konjunktur mit Entscheidungen zurück. Es besteht wenig Bereitschaft, die für den Erwerb von Renditeimmobilien in aller Regel benötigte Fremdfinanzierung in erheblichem Umfang aufzunehmen.

Attraktive Renditeaussichten

Für Anleger mit einer gesicherten Finanzierung spricht die Marktlage zurzeit für ein Engagement in Renditeimmobilien. Die für den Erfolg einer Immobilienanlage wesentlichen Faktoren, niedrige Einstandskosten und gute Vermietungsaussichten, stellen sich aus Anlegersicht in einer Reihe von Großstädten positiv dar. Angesichts der moderaten Einstiegspreise, des anhaltend günstigen Zinsniveaus und der wieder anziehenden Mieten bietet der Markt für Renditeimmobilien attraktive Möglichkeiten für einen sachwertgesicherten Vermögensaufbau.

An den meisten Standorten reichen die aus den Objekten zu erwirtschaftenden Mieterträge dafür aus, die Kosten der Eigen- und Fremdkapitalverzinsung einschließlich der Tilgung abzudecken. Mit den derzeit beobachteten Bruttoanfangsrenditen schlagen Renditeimmobilien eindeutig Anlagen im festverzinslichen Bereich. Es gilt jedoch, regionale Unterschiede zu berücksichtigen.

Standortabhängiges Preisniveau

Für vor 1949 errichtete Altbauten liegen die Bruttoanfangsrenditen zurzeit bei 8,1 Prozent. Nachkriegsneubauten der Baujahre 1960 bis 1990 erreichen 7,4 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Verzinsung sowohl bei den Altbauten als auch bei den Nachkriegsneubauten um jeweils 0,15 Prozentpunkte verbessert.

Zur Vergleichbarkeit der jeweiligen Marktentwicklung erfasst der RDM die so genannten Kaufpreismultiplikatoren (Relation zwischen Kaufpreis und Jahres-Netto-Kaltmiete). Diese Kennziffern sind in den Großstädten der alten Bundesländer für Altbauten (Fertigstellung bis 1948) gegenüber dem Vorjahr um 1,9 Prozent auf das 12,3-fache gesunken. Die Multiplikatoren für Nachkriegsneubauten liegen beim 13,6-fachen und sind damit ebenfalls um knapp 1,9 Prozent niedriger ausgefallen als noch im Vorjahr. Insgesamt zeichnet sich jedoch eine Abflachung des Preisrückgangs ab. Die Zahl der Städte mit stabilen Kaufpreismultiplikatoren nimmt zu.

Die Werte für Renditeimmobilien entwickeln sich derzeit - wie der Immobilienmarkt insgesamt - regional unterschiedlich. Spitzenwerte werden in einer Reihe süddeutscher Städte beobachtet, während im Norden und Osten der Republik deutlich niedrigere Multiplikatoren marktüblich sind. Die höchsten Kaufpreismultiplikatoren weist unverändert München mit dem 17,5-fachen für Altbauten und dem 18,6-fachen für Nachkriegsneubauten auf. Es folgen die Städte Stuttgart (15,5-fach für Altbauten, 17-fach Nachkriegsneubauten), Freiburg (15- und 17-fach) und Heidelberg (14- und17,5-fach). Am anderen Ende der Skala stehen Bremerhaven (jeweils 9-fach) und Flensburg (10- bzw. 10,5-fach).

In den neuen Bundesländern haben sich die Kaufpreismultiplikatoren rückläufig entwickelt um 3,9 Prozent im Altbaubereich und um 2,1 Prozent im Neubaubereich. Hier empfiehlt der RDM angesichts der teilweise hohen Leerstandsquoten potentiellen Anlegern, vor einer Kaufentscheidung Lage, Baujahr und Vermietungsaussichten einer Renditeimmobilie genau zu prüfen. Die höchsten Multiplikatoren werden in Leipzig mit dem 11-fachen für Altbauten und dem 13-fachen für Nachkriegsneubauten beobachtet.