Das Einfamilienhaus bleibt klarer Favorit

Eigentumswohnungen nur in Ballungsräumen eine Alternative - Märkte werden heterogener

(30.5.2002) Die Preise für Wohnimmobilien sind in Deutschland gegenwärtig alles in allem stabil. Auffällig sind zwei Globaltrends, die den Wohnungsmarkt zunehmend beeinflussen.

• Zum einen treten Wohnungsleerstände und Wohnungsmangel an verschiedenen Standorten gleichzeitig auf, was zu einer ausgeprägten Preisdifferenzierung führt.
• Zum anderen steigt das Einfamilienhaus in der Gunst der Kaufinteressenten weiter an.

Das ist das Fazit der LBS-Wohnungsmarktanalyse, die Verbandsdirektor Dr. Hartwig Hamm am 28.5. vor Journalisten in Berlin vorstellte.

Die Untersuchung basiert auf einer aktuellen Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und den Sparkassen. Mit 25.000 vermittelten Objekten im Wert von rund 4 Milliarden Euro sind die Immobilientöchter der Landesbausparkassen die größte geschlossene Maklergruppe Deutschlands. Ihre Fachleute ermitteln jeweils im Frühjahr die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien und prognostizieren die Entwicklung bis Jahresende.

Nach LBS-Angaben wird es immer schwieriger, in Deutschland von "dem Wohnungsmarkt" zu sprechen. In manchen Regionen, etwa in München oder Stuttgart, sind Wohnungen Mangelware, an anderer Stelle, so zum Beispiel in vielen strukturschwachen Gebieten Ostdeutschlands, prägen Leerstände das Bild. Die Folge: Die Preisschere öffnet sich weiter. Mehr denn je gilt die Faustformel: höherer Wohlstand, höhere Preise.

Freistehende Einfamilienhäuser sind aktuell der "Renner" auf dem Immobilienmarkt. In keinem anderen Segment bewegt sich die Nachfrage auf so konstant hohem Niveau. Gebrauchte Objekte, so die Einschätzung der LBS-Experten, dürften im Kaufinteresse sogar noch zulegen. Denn diese haben häufig größere Grundstücke zu bieten, verglichen mit Neubaugebieten in verdichteter Bauform. Gleichwohl bleibt das freistehende Einfamilienhaus insbesondere für viele Bewohner von Ballungsräumen und Großstädten unerreichbar. Denn hier erreichen die Preise auch in der "Euro-Welt" in der Spitze bereits die Millionen-Grenze (so in Frankfurt, Wiesbaden oder Stuttgart). Der typische Preis für ein Haus in München liegt zum Beispiel bei 900.000 Euro. Schon deutlich preiswerter ist es mit 560.000 Euro in Düsseldorf oder mit 420.000 Euro in Köln. Vergleichsweise "human" - bei einer allerdings sehr großen Preisspreizung - zeigt sich der Berliner Immobilienmarkt, wo ein freistehendes Objekt im Schnitt bereits für 240.000 Euro zu haben ist. Und auch die norddeutschen Zentren Hamburg und Bremen sowie Duisburg und Essen in Westdeutschland liegen mit 260.000 bis 330.000 Euro für ein Gebrauchtobjekt in erträglichem Rahmen. Ostdeutschland bleibt für Immobilieninteressenten weiterhin ein "Einkaufsparadies". Selbst in Großstädten kosten Einfamilienhäuser häufig nur zwischen 100.000 Euro (Halle) und 200.000 Euro (Leipzig).

Generell gilt bei den Preisen mehr denn je ein West-Ost- sowie ein Süd-Nord-Gefälle. Besonders gut abzulesen ist dieses Phänomen bei weitgehend standardisierten Haustypen. So ist ein neues Reiheneigenheim im Osten, wo die Bodenpreise noch vergleichsweise günstig sind, vielfach für 130.000 Euro zu haben, so zum Beispiel in Schwerin und Magdeburg. In norddeutschen Großstädten wie Kiel und Lübeck erreichen die Preise fast die 200.000-Euro-Marke. Der Preisanstieg setzt sich "in Richtung Westen" fort und erreicht schließlich im Süden der Republik seinen Höhepunkt, wo für ein Reiheneigenheim in der Stadt bereits annähernd 300.000 Euro bezahlt werden müssen.

Der Markt für neue Eigentumswohnungen ist in der Vergangenheit deutlich geschrumpft. Auch für die nächsten Monate rechnen die LBS-Immobilienexperten noch mit einer leicht fallenden Nachfrage. Die Stimmung ist im Vergleich zur Herbstumfrage 2001 aber wieder optimistischer. Das hängt auch damit zusammen, dass die wenigen Etagenwohnungen, die derzeit auf den Markt kommen, sich streng an den Käuferwünschen orientieren, sowohl was Lage als auch Qualität betrifft. Insbesondere in Ballungsräumen, wo die Eigentumswohnung eine echte Alternative zum Eigenheim darstellt, macht sich dies bemerkbar. In der Vergangenheit dagegen standen häufig steuerliche Motive im Vordergrund, nicht unbedingt die Marktgängigkeit der Objekte.

Die Preise für neue Eigentumswohnungen sind insgesamt noch leicht unter Druck, weisen aber große Niveauunterschiede auf. Spitzenreiter auf der Preisskala ist mit deutlichem Abstand München. Dort kostet der Quadratmeter 4.700 Euro. Es folgen die Großstädte Frankfurt, Wiesbaden, Heidelberg und Stuttgart, bei denen der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung zwischen 2.700 und 2.800 Euro liegt. In mittelgroßen Städten wie Krefeld, Koblenz oder Heilbronn bewegen sich die typischen Preise zwischen 1.100 und 2.000 Euro.

Maßgeblichen Einfluss auf alle Objektpreise haben die Kosten für Bauland. In west- und süddeutschen Großstädten müssen Käufer in der Regel über 200 Euro für einen Quadratmeter Grundstück veranschlagen. München, Stuttgart, Frankfurt, Heidelberg und Wiesbaden nehmen mit Preisen zwischen 600 und 700 Euro auch hier eine für Bauinteressenten eher abschreckende Spitzenposition ein. In vielen Städten im Westen und Norden ist Bauland aber deutlich günstiger zu haben, so etwa in Kiel, Bielefeld und Remscheid (180 Euro), in Hamm (140 Euro) oder in Hildesheim (120 Euro). Der Osten ist für Grundstückskäufer gegenwärtig "Traumland". Ob Schwerin, Magdeburg oder Rostock, der Quadratmeterpreis erreicht hier "nur" Werte zwischen 75 und 85 Euro.

Angesichts einer künftig eher steigenden Nachfrage rechnen die LBS-Immobilienexperten künftig mit einem weiteren leichten Preisauftrieb für Baugrundstücke.