Ring Deutscher Makler: Immobilienumsatz erneut rückläufig

(27.4.2002) Mit 143,20 Milliarden Euro ist der Immobilienumsatz im Jahr 2001 um 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Dies ergibt sich aus einer Hochrechnung des Ring Deutscher Makler auf Basis der Steuerstatistik für den Grunderwerb. Trotz des Rückgangs deutet sich im Verhältnis zum Jahr 2000, das einen Umsatzeinbruch von 16,3 Prozent aufwies, eine allmähliche Stabilisierung des Immobilienmarktes an.

Insgesamt ist das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr um 6,59 Milliarden Euro niedriger ausgefallen als im Jahr 2000. Vom Gesamtrückgang entfallen 2,92 Milliarden Euro auf die alten und 3,67 Milliarden Euro auf die neuen Bundesländer. Ursächlich für das geringere Umsatzvolumen sind sowohl die gesetzlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen als auch die schwache konjunkturelle Entwicklung.

Die verlängerte Spekulationsfrist und die eingeschränkten Möglichkeiten beim steuerlichen Verlustausgleich haben zu einem Rückzug aus den Investitionen in Wohneigentum geführt. Wegen der schlechteren Absatzmöglichkeiten sind Entwickler von Abschreibungsmodellen in weitaus geringerem Maße als Erwerber von Immobilienobjekten oder Grundstücken am Markt aktiv geworden.

Die im Jahr 1999 reduzierten Einkommensgrenzen für die Eigenheimzulage wirkten sich erneut auf den privaten Eigentumserwerb aus. Eine abwartenden Haltung erzeugte auch die Diskussion um die private Altersvorsorge. In den neuen Bundesländern tragen weiterhin die Abwanderung von Arbeitskräften und der erhebliche Wohnungsleerstand wesentlich zu den Umsatzeinbußen im Immobilienbereich bei.

Regionale Verteilung der Umsätze:

• In den alten Bundesländern fiel der Umsatzrückgang mit einem Minus von 2,2 Prozent (Vorjahr minus 12,3 Prozent) wesentlich geringer aus als in den neuen Bundesländern mit Einbußen in Höhe von 19,3 Prozent (Vorjahr minus 36,2 Prozent).
   
• In drei Ländern des alten Bundesgebietes konnte ein Umsatzzuwachs beobachtet werden: Mit einem Plus von 14,0 Prozent wies Hamburg den höchsten Umsatzanstieg (Vorjahr minus 14,8 Prozent) auf. Daneben verzeichneten Rheinland-Pfalz (0,3 Prozent) und Hessen (0,8 Prozent) ebenfalls ein Umsatzplus.
  Der Rückgang war in Berlin mit einem Minus von 12,3 Prozent am stärksten, gefolgt vom Saarland (minus 6,7 Prozent) und Baden-Württemberg (minus 4,9 Prozent).
  Das höchste Umsatzvolumen wurde mit 32,07 Milliarden Euro in Nordrhein-Westfalen erzielt. Es schließen sich Bayern mit 26,52 Milliarden Euro und Baden-Württemberg mit 19,63 Milliarden Euro an. Am Ende der Skala stehen der Stadtstaat Bremen (1,32 Milliarden Euro) und das Saarland (1,19 Milliarden Euro).
   
• In den neuen Bundesländern sind durchgehend Umsatzrückgänge zu verzeichnen: Mit Ausnahme von Mecklenburg-Vorpommern (minus 9,1 Prozent) liegen diese im zweistelligen Bereich. Die stärksten Einbußen weist Sachsen mit einem Minus von 24,8 Prozent auf. Es folgen Brandenburg (minus 18,3 Prozent), Sachsen-Anhalt (minus 16,6 Prozent) und Thüringen (minus 12,3 Prozent). Bezogen auf das Umsatzvolumen liegt Sachsen mit 3,89 Milliarden Euro an der Spitze vor Brandenburg (2,81 Milliarden Euro), Mecklenburg-Vorpommern (2,22 Milliarden Euro), Sachsen-Anhalt (1,88 Milliarden Euro) und Thüringen (1,81 Milliarden Euro).

Ausblick auf die weitere Entwicklung:

• Ob die seit zwei Jahren rückläufigen Umsätze in der Immobilienbranche in diesem Jahr durchbrochen werden, hängt von einer Belebung der Konjunktur in der zweiten Jahreshälfte ab. Sie könnte den notwendigen Optimismus und das Vertrauen in die Zukunft bei privaten wie gewerblichen Investoren schaffen. Notwendig sind vor allem positive Vorzeichen bei der Einkommensentwicklung und eine Stabilisierung der Beschäftigungssituation. Zudem werden die weiteren Entscheidungen zu den steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen eine entscheidende Rolle für künftige Investitionen spielen. Hierzu zählen die Diskussion um die Erbschaftssteuer, die Spekulationsfrist oder eine weitere Einschränkung der Eigenheimzulage.
• Marktstabilisierend wirken sich zurzeit das niedrige Zinsniveau, die vergleichsweise moderaten Immobilienpreise, der Rückgang der Neubautätigkeit und die leicht anziehenden Mieten aus.

Insgesamt wäre für das Jahr 2002 eine weitere Stabilisierung der Immobilienumsätze bezogen auf die alten Bundesländer bereits als positiv zu bezeichnen. Im Hinblick auf die neuen Bundesländer gilt dies für eine Verringerung des Rückgangs.