Aufwärtstrend bei den Preisen für Wohnungsmieten

(6.4.2002) Die Neuvertragsmieten sind nach der jüngsten Analyse des RDM bei Alt- und Nachkriegsneubauten um durchschnittlich 2,8 Prozent angestiegen. Etwas schwächer fällt der Anstieg für Neubauwohnungen im Erstbezug mit 2,1 Prozent aus. Nach einer Rezession in der zweiten Hälfte der neunziger Jahre befindet sich der Vermietungsmarkt seit nunmehr drei Jahren in einer zyklischen Aufwärtsphase. Auch in den neuen Bundesländern zeichnet sich nach den noch kräftigen Rückgängen der Vorjahre erstmals eine leichte Stabilisierung der Mietpreise ab.

Hinter dieser Marktentwicklung steht eine gestiegene Nachfrage der Mieterhaushalte. In wirtschaftlich dynamischen Großstädten und Dienstleistungszentren, vor allem im süddeutschen Raum, trug hierzu auch der Zuzug von Arbeitskräften aus anderen Regionen bei. Trotz des Mietpreisanstiegs in den vergangenen drei Jahren liegen die Neuvertragsmieten noch um bis zu acht Prozent unter den Mietpreisen, die zum letzten zyklischen Höhepunkt des Vermietungsmarktes 1994/95 beobachtet wurden.

Bei Altbauwohnungen (Baujahre bis 1948) liegt die Neuvertragsmiete in den Großstädten der alten Bundesländer derzeit bei durchschnittlich 5,47 Euro (Preisangaben je Quadratmeter Wohnfläche netto kalt, mittlerer Wohnwert, drei Zimmer, ca. 70 Quadratmeter). Die Vergleichswerte für Nachkriegsbauten (bis 1990) betragen 5,97 Euro und für Neubauten im Erstbezug 7,36 Euro.

Unverändert ist die außerordentlich große Spannweite des Mietpreisniveaus in den Großstädten. München liegt mit Steigerungsraten von bis zu 15,5 Prozent eindeutig an der Spitze. Hier werden für Wohnungen in Alt- und Nachkriegsneubauten etwa 10,00 Euro und für Neubauten gar 11,65 Euro erzielt. Damit hat sich das Mietniveau in der bayerischen Landeshauptstadt erneut erheblich von den Durchschnittswerten der übrigen Großstädte abgesetzt. Allein Düsseldorf hält mit 10,25 Euro für Neubauten in etwa Anschluss an München. Ebenfalls ein hohes Mietpreisniveau weisen Hamburg (Altbau 6,60 Euro / Neubau 9,00 Euro), Köln (6,20 Euro / 8,70 Euro) und Frankfurt (7,50 Euro / 8,50 Euro) auf.

Die niedrigsten Neuvertragsmieten werden in den alten Bundesländern in Bremerhaven (Altbau 4,05 Euro / Neubau 5,80 Euro), Augsburg 4,10 Euro / 5,60 Euro) und Kaiserslautern (4,10 Euro / 6,15 Euro) erreicht.

Ausschlaggebend für das Mietpreisniveau am Standort ist maßgeblich die regionale Wirtschaftskraft und die damit verbundene Einkommenssituation. Immer größere Bedeutung gewinnt die Frage, ob durch die Schaffung neuer Ar-beitsplätze in leistungsfähigen Branchen Zuwanderung stattfindet. Diese beiden Faktoren sind entscheidender als die Größe des Standortes.

In den Großstädten der neuen Bundesländer scheint sich erstmals seit Mitte der neunziger Jahre eine allmähliche Stabilisierung abzuzeichnen. Während vor zwei Jahren noch Mietpreisrückgänge von bis zu acht Prozent beobachtet wurden, ergeben sich jetzt überwiegend Preiszuwächse. So sind die Mieten im Altbaubereich um 1,5 Prozent, bei den Nachkriegsbauten um 1,25 Prozent und beim Erstbezug im Neubau um 2,1 Prozent angestiegen.

Im Vergleich zu den alten Bundesländern liegt das Mietpreisniveau in den neuen Bundesländern um bis zu 28 Prozent niedriger. Auf Grund der stärkeren Aufwärtsentwicklung der Mieten in den alten Bundesländern hat sich diese Differenz im vergangenen Jahr noch um etwa drei Prozent vergrößert. Vor dem Hintergrund der erheblichen Leerstandsproblematik in den neuen Bundesländern deutet der leichte Aufwärtstrend bei den Mieten dennoch auf eine verbesserte Nachfrage hin. Die Mieter sind offenbar bereit, für eine günstige Lage und einen entsprechenden Standard wieder leicht steigende Mieten zu akzeptieren.

Weitere Marktentwicklung: Angesichts der verbesserten Nachfrage der Mieterhaushalte und einer Verknappung des Angebots durch eine rückläufige Neubautätigkeit kann im laufenden Jahr mit weiter anziehenden Mietpreisen gerechnet werden. Die Höhe des Anstiegs hängt dabei wesentlich von der Beschäftigungssituation und Wirtschaftskraft einzelner Standorte ab.

Wohnungsmieten
(Nettokaltmieten, Euro je m², monatlich, bezogen
auf 3 Zimmer, ca. 70 m², mittlerer Wohnwert)

_______
• Erfassungszeitraum: Jahreswende 2001/2002
• RDM-Marktforschung, Hamburg, April 2002