Der Ring Deutscher Makler informiert: Markt für Eigentumswohnungen unter Preisdruck

(9.3.2002) Die Preise für Eigentumswohnungen sind im vergangenen Jahr erneut gesunken. Nachdem sie im Jahr zuvor bereits um 1,6 Prozent nachgaben, fielen sie 2001 nochmals um 2,6 Prozent. Prognosen im Hinblick auf eine Marktbelebung und eine Stabilisierung der Preise erfüllten sich damit nicht.

Ursachen hierfür waren vor allem die schwache Konjunktur und die anhaltend angespannte Beschäftigungssituation, die eine rückläufige Verschuldungsbereitschaft nach sich zogen. Die erwarteten positiven Impulse aus der Einkommenssteuerreform blieben wegen der wieder spürbar anziehenden Verbraucherpreise und der Erhöhung der Ökosteuer aus. Zudem führten die Diskussionen des vergangenen Jahres um eine Einbeziehung der Immobilie in die private Altersvorsorge zu einer abwartenden Haltung auf der Nachfrageseite.

Auch das anhaltend günstige Zinsniveau trug zu keinem veränderten Kaufverhalten bei. Möglicherweise haben die vorteilhaften Finanzierungskonditionen die Nachfrage vom Wohnungseigentum hin zu Einfamilienhäusern gelenkt. Dafür spricht die auffällige Abweichung der Trendentwicklung zwischen dem Erwerb von Einfamilienhaus und Wohnungseigentum, die immerhin bei rund vier Prozent liegt.

Der Markt im Überblick

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnungseigentum (mittlerer Wohnwert) sind in den Großstädten der alten Bundesländer im Verlauf des vergangenen Jahres von 1.400 Euro auf 1.360 Euro gesunken. Eine Ausnahme bilden einige Ballungszentren, wie Düsseldorf, Hamburg oder München. Hier wird abweichend vom Marktverlauf ein zum Teil deutlicher Aufwärtstrend registriert.
Die Preisspanne reicht von 920 Euro in Bremen (minus 6,5 Prozent), über 1.200 Euro in Berlin (minus 8,0 Prozent), 1.600 Euro in Hamburg (plus 3,3 Prozent), 1.800 Euro in Frankfurt (plus 0,6 Prozent), 2.150 Euro in München (plus 3,7 Prozent) bis zu 2.350 Euro in Düsseldorf (plus 2,2 Prozent).

Neue Bundesländer

Nach einer leichten Stabilisierung des Marktes für Eigentumswohnungen im Jahr 2000 konnte im vergangenen Jahr eine erneute Beschleunigung des Preisrückgangs auf 3,3 Prozent beobachtet werden. Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung mit mittlerem Wohnwert circa 1.290 Euro pro Quadratmeter. Das Preisniveau ist dabei weniger breit gestaffelt als in den alten Bundesländern. So bewegen sich die Preise zwischen 1.000 Euro im ehemaligen Ostteil Berlins über 1.280 Euro in Dresden (jeweils über neun Prozent minus) und 1.455 Euro in Rostock (plus 5,6 Prozent).
Hieraus ergeben sich für die eigene Nutzung günstige Erwerbschancen. Weniger vorteilhaft wird dagegen der Erwerb von Eigentumswohnungen aus Anlegersicht beurteilt. Dazu tragen vor allem die Vermietungsprobleme in Folge des Leerstandes bei. Die regional stark unterschiedliche Veränderung des Preisniveaus deutet auf eine äußerst heterogene Entwicklung des Marktes hin. Insgesamt liegt das durchschnittliche Preisniveau für Eigentumswohnungen in den neuen Bundesländern nur etwa zehn Prozent unterhalb des Niveaus in den alten Bundesländern. Die Ursache hierfür ist vor allem im geringen Baualter der Eigentumswohnungen zu suchen, die überwiegend innerhalb der vergangenen zehn Jahre durch Neubau oder grundlegende Modernisierung entstanden sind.

Nachfrage abhängig von Konjunktur

Eine Belebung des Marktes für Eigentumswohnungen hängt von der für das zweite Halbjahr 2002 prognostizierten konjunkturellen Erholung ab. Anhalten wird voraussichtlich die regional stark unterschiedliche Entwicklung, nach der die Preise für Eigentumswohnungen in einzelnen Ballungszentren überdurchschnittlich ansteigen.
Erwartungen, dass nach dem Zusammenbruch der Aktienmärkte wieder verstärkt privates Anlagekapital in den Markt für Eigentumswohnungen fließt, haben sich bislang nicht erfüllt. Angesichts von Erwerbspreisen, die in Einzelfällen bis zu 20 Prozent unterhalb des Durchschnitts liegen, ist eine Wiederentdeckung der Eigentumswohnung als Anlageform jedoch nicht ganz unrealistisch.

Eigentumswohnungen (bezugsfrei)
3 Zimmer, ca. 70 m²,
mittlerer Wohnwert,
Verkäufe aus Bestand

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  * saniert
** Neubau
• Erhebungszeitraum: Jahreswende 2001/2002
• RDM-Marktforschung, Hamburg, März 2002