RDM: Markt für Einfamilienhäuser: Schwache Konjunktur dämpft Nachfrage

(16.2.2002) Der Einbruch in der konjunkturellen Entwicklung, vor allem aber enttäuschte Hoffnungen über die Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung, haben sich auch auf den Markt für Einfamilienhäuser ausgewirkt. Vor einem Jahr erwartete und prognostizierte Steigerungen bei Umsätzen und Preisen konnten sich nicht durchsetzen (siehe Meldung "Immobilienmarkt - Einfamilienhäuser mit Erholungspotential" vom 12.2.2001). Im Vergleich zu anderen Immobilien zeigt sich der Markt für Einfamilienhäuser jedoch weitgehend stabil. Die Preise für Einfamilienhäuser sind im vergangenen Jahr - wie bereits im Jahr 2000 - nur um knapp einen Prozentpunkt angestiegen.

Nachfrageimpulse nicht marktwirksam

Gründe für den ursprünglich erwarteten Marktaufschwung waren neben den relativ zufrieden stellenden Konjunkturprognosen vor allem die erwarteten Entlastungen durch die Einkommensteuerreform. Ferner wurde damit gerechnet, dass die Währungsumstellung auf den Euro noch einmal einen Schub sachwertgesicherter Anlageentscheidungen mit sich bringen würde. Diese Erwartungen waren auf Grund des anhaltend günstigen Hypothekenzinsniveaus und der schwachen Kapitalmarktrenditen, vor allem aber wegen der eingebrochenen Aktienmärkte nicht unrealistisch.
Offenbar sind die steuerlichen Entlastungen entgegen den ursprünglichen Erwartungen jedoch durch die Ökosteuerreform wieder aufgefangen worden. Negative Meldungen über die Beschäftigungssituation dürften darüber hinaus zu einer rückläufigen Verschuldungsbereitschaft geführt haben.
Die aktuelle Umsatzschwäche in der Immobilienbranche mit nahezu stagnierenden Preisen könnte spätestens mit der für das zweite Halbjahr 2002 prognostizierten konjunkturellen Erholung wieder der Vergangenheit angehören. Für eindeutige Festlegungen jedoch ist es zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch zu früh.

Einfamilienhausmarkt im Überblick

Auf dem Markt für Einfamilienhäuser sind die Durchschnittspreise in den Großstädten der alten Bundesländer um knapp ein Prozent oder um etwa 2.500 Euro auf rund 276.000 Euro angestiegen (Einfamilienhaus, Verkauf aus dem Bestand, mittlerer Wohnwert, incl. ortsüblich großem Grundstück und Garage, ca. 125 Quadratmeter Wohnfläche). Die Bandbreite der Verkaufspreise in den einzelnen Großstädten ist erheblich. So reicht das durchschnittliche Preisniveau von 184.000 Euro in den norddeutschen Großstädten Bremen und Lübeck über 280.000 Euro in Hamburg und 400.000 Euro in Frankfurt bis hin zu rund 486.000 Euro in München. Die Preissteigerungen liegen hier zwischen 1,5 Prozent für Hamburg und 6,2 Prozent für München. An den Spitzen-standorten werden also deutlich überdurchschnittliche Preissteigerungen beobachtet.
Anders sieht die Entwicklung in Berlin aus, hier sind die Einfamilienhauspreise trotz der inzwischen spürbaren Hauptstadtdynamik gegenüber dem Vorjahr um rund zehn Prozent gesunken. Damit haben sich die schon im Vorjahr beobachteten Preisreduzierungen noch einmal verstärkt. Im Westteil werden Einfamilienhäuser für 225.000 Euro gehandelt und im ehemaligen Ostteil für 165.000 Euro.

Neue Bundesländer

In den Großstädten der neuen Bundesländer setzt sich die Stabilisierung des Marktes für Einfamilienhäuser fort. Nach einem leichten Preisrückgang im Jahr 2000 in Höhe von 1,2 Prozent zeichnete sich im vergangenen Jahr eine positive Preisentwicklung ab. Erstmals nach fünf Jahren stiegen die Preise um 0,9 Prozent.
Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser liegt in den Großstädten mit etwa 170.000 Euro um mehr als 100.000 Euro unter dem Niveau westdeutscher Großstädte. Im Schnitt erreicht das Preisniveau damit im Vergleich zu den alten Bundesländern rund 61 Prozent. Der erhebliche Abstand ist vor dem Hintergrund anhaltend rückläufiger Bevölkerungsentwicklung und der allgemein immer noch schwächeren Wirtschaftskraft leicht nachvollziehbar.
Die höchsten Verkaufswerte für Einfamilienhäuser werden in den Städten Dresden und Leipzig mit jeweils etwas mehr als 194.000 Euro beobachtet. Am anderen Ende der Skala steht Schwerin mit etwa 118.000 Euro.
Ob mit der angedeuteten leichten Aufwärtsentwicklung bei den Einfamilienhauspreisen der Übergang zu einer stabilen Marktentwicklung in den neuen Bundesländern bereits vollzogen ist, lässt sich aufgrund der insgesamt relativ stark auseinander laufenden Preisentwicklung an den einzelnen Standorten zurzeit noch nicht mit hinreichender Sicherheit prognostizieren.

Erhebungszeitraum: Jahreswende 2001/2002
RDM-Marktforschung, Hamburg, Februar 2002