Mieterbund: Neues Mietrecht wird angenommen

(18.12.2001) "Das am 1. September in Kraft getretene Mietrecht stößt bei Mietern und Vermietern auf hohe Akzeptanz. Die im Vorfeld der Mietrechtsreform vorhergesagten Probleme, Verwicklungen und Streitigkeiten sind nach unseren Erfahrungen nicht eingetreten", erklärte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Franz-Georg Rips, auf einer Pressekonferenz der Mieterorganisation in Berlin. "In den letzten vier Monaten ist allerdings ein spürbarer Anstieg der Rechtsberatungen bei unseren 350 örtlichen Mietervereinen zu verzeichnen gewesen. Beratungsschwerpunkte waren hier vor allem Fragen im Zusammenhang mit den neuen Kündigungsfristen und Betriebskostenabrechnungen."

Großes Informationsbedürfnis

Gleichgültig, ob man mit einzelnen Reformansätzen hundertprozentig einverstanden ist oder nicht, überzogene Kritik oder einäugige bzw. einseitige Interpretationen der neuen Vorschriften schaden und verunsichern die Vertragspartner. "Wir haben es deshalb von Anfang an als eine unserer Hauptaufgaben angesehen, sowohl die Fachöffentlichkeit als auch Mieter und Vermieter über die Regelungen des neuen Mietrechtes so früh wie möglich umfassend und objektiv aufzuklären", sagte der Mieterbunddirektor. So hat der Deutsche Mieterbund mit einem Fachbuch und zahlreichen Veröffentlichungen in seiner Fachzeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" die Fachöffentlichkeit schon sehr frühzeitig ausführlich informiert. Außerdem gab es Informationen im Internet unter www.mieterbund.de, es wurden über 120.000 kostenlose Flugblätter verteilt, ca. 80.000 Sonderhefte und rund 40.000 Mieterlexika wurden verkauft, die Informationsbroschüren des Deutschen Mieterbundes wurden überarbeitet, und die Mitglieder der örtlichen Mietervereine erhielten fortlaufend Informationen über die MieterZeitung.

"Nur so lernen die Vertragspartner von etwa 22 Millionen Mietverhältnissen die neuen Regeln kennen und akzeptieren, so dass das Ziel der Mietrechtsreform, Streit und Gerichtsverfahren zu verhindern, erreicht werden kann", sagte Franz-Georg Rips.

Kündigungsfristen für Mieter

Eine der wichtigsten Änderungen des neuen Mietrechtes ist die Verkürzung der Kündigungsfristen für Mieter auf drei Monate. Da die Kündigungsfristen für Vermieter weiterhin je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen 3 und 9 Monaten schwanken, hatte die Hauseigentümerorganisation angekündigt, hiergegen durch alle Instanzen prozessieren zu wollen, bis hin zum Bundesverfassungsgericht.

"Ich gehe davon aus, das diese vollmundigen Ankündigungen bloßer 'Theaterdonner' im Vorfeld der Mietrechtsreform waren. Bisher ist mir nicht bekannt, dass in dieser Frage ein von Haus und Grund initiierter Rechtsstreit anhängig ist", sagte Franz-Georg Rips.

Auch eine unscharfe bzw. nicht ganz eindeutige Formulierung bei den Übergangsvorschriften, wonach die neuen Kündigungsfristen für Mieter dann nicht anwendbar sind, wenn in einem bestehenden Mietvertrag eine andere Regelung vereinbart worden ist, hat nach Einschätzung des Mieterbunddirektors bisher keine ernsthaften Irritationen ausgelöst. "Mieter und Vermieter haben nach meiner Beobachtung die Interpretation des Gesetzgebers, das heißt des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages, akzeptiert, wonach nur eine besondere, ausdrücklich vereinbarte Regelung in einem bestehenden Mietvertrag Vorrang haben kann, dass Mietvertragsklauseln, die den alten Gesetzestext lediglich wiederholen, aber mit der Übergangsvorschrift nicht gemeint sind."

Zeitmietverträge

Nach wie vor müssen Zeitmietverträge von Mietern und Vermietern eingehalten werden, sie können in aller Regel nicht vorzeitig gekündigt werden. Die Vorschriften zu den Kündigungsfristen gelten nur für unbefristete Mietverträge.

"Wichtig ist, dass nach neuem Mietrecht ein einfacher Zeitmietvertrag nicht mehr vereinbart werden kann", erklärte Rips. "Zeitmietverträge müssen einen so genannten Qualifizierungsgrund enthalten, zum Beispiel einen zukünftig zu erwartenden Eigenbedarf. Die bloße Befristung in einem Mietvertrag reicht nicht aus. Derartige Vertragstypen werden, soweit sie nach dem 31. August 2001 vereinbart wurden, nach dem neuen Mietrecht wie unbefristete Mietverträge behandelt." Als rechtlich problematisch bewertete der Mieterbunddirektor erste Vertragsentwürfe von Haus und Grund, die das Kündigungsrecht des Mieters zeitlich befristet ausschließen oder zum Beispiel erst nach einem Jahr zulassen. "Derartige Klauseln in einem Formular-mietvertrag dürften unwirksam sein", sagte Rips. "Hier wird durch die Hintertür ein neuer Vertragstyp geschaffen bzw. die Regelung zu den Kündigungsfristen wird umgangen. Damit muss ein Mieter bei Unterschrift unter einen Mietvertrag nicht rechnen."

Betriebskostenabrechnungen

Nach der Reform des Mietrechtes gilt für die Betriebskosten, dass der Vermieter spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode den Mietern die Abrechnung zugeschickt haben muss. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter in aller Regel keine Nachforderungen mehr aus diesen Abrechnungen stellen.

"Diese wichtige Neuregelung gilt erstmals für Abrechnungsperioden, die nach dem 31. August 2001 enden. Für frühere Abrechnungszeiträume gilt die neue Ausschlussfrist nicht", sagte der Direktor des Deutschen Mieterbundes. "Hier bleibt es bei der bisherigen Rechtslage. Der Mieter ist vor Nachforderungen aus jahrelang zurückliegenden Abrechnungsperioden nicht oder nur unzureichend geschützt."

Wichtig, so Rips, sei, dass der Vermieter auch künftig auf jeden Fall abrechnen müsse. Selbst wenn er die Zwölfmonatsfrist verpasst und er keine Nachforderungen mehr stellen kann, muss der Vermieter abrechnen und gegebenenfalls ein Saldo zu Gunsten des Mieters auszahlen.

Kappungsgrenze

Seit September diesen Jahres gilt für Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine neue Kappungsgrenze. Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete höchstens um 20 % - bisher 30 % - steigen.

"Diese neue Kappungsgrenze kann Mieter nur im Einzelfall schützen. Nur dann, wenn - aus welchen Gründen auch immer - die bisher zu zahlende Miete drastisch unter der Durchschnittsmiete vor Ort liegt, kommt der Kappungsgrenze überhaupt eine Bedeutung zu", erklärte Rips. "Nach wie vor kann der Vermieter grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete fordern, das heißt die Durchschnittsmiete vor Ort. Der Vermieter kann bei Neuabschluss des Mietvertrages diese Durchschnittsmiete sogar spürbar überschreiten. Wer die 20-Prozent-Kappungsgrenze als Sargnagel für den Wohnungsmarkt oder als schlechtes Signal für Investoren kennzeichnet, hat entweder die Kappungsgrenze oder das Vergleichsmietensystem nicht begriffen."

Ungelöste Probleme / Mustermietvertrag

Auch nach der Mietrechtsreform bleibt eine Reihe von Problemen ungelöst. Das neue Mietrecht schafft keine Regelung zu Schönheitsreparaturen.

"Speziell hier hätte ein Mustermietvertrag, wie von Bundesjustizministerin Herta Däubler-Gmelin vorgeschlagen, Rechtssicherheit schaffen können", sagte der Mieterbunddirektor. Im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen gibt es unzählige Auseinandersetzungen und teure Prozesse um die Fragen, wann, wie oft und wie zu renovieren ist.

"Bei diesen Fragen hätte ein von allen Verbänden akzeptierter Mustermietvertrag Sicherheit und Klarheit für die Vertragspartner schaffen können", sagte Rips. "Wir waren bereit, an einem Mustermietvertrag mitzuarbeiten. Die anderen leider nicht.

Ungelöst sind für den Deutschen Mieterbund aber auch noch weitere Problembereiche:

• Stichwort Modernisierung: Das Umlageverfahren, das heißt die Möglichkeit für den Vermieter, nach Abschluss der Modernisierung 11 % der Kosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen, ist systemfremd und geeignet, auch wirtschaftlich unvernünftige Maßnahmen zu fördern. Der Deutsche Mieterbund setzt sich dafür ein, dass künftig Modernisierungsmaßnahmen über das Vergleichsmietensystem abgegolten werden. Im Klartext: Statt Umlageverfahren - Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen.
   
• Stichwort Nebenkosten: Das bisherige System, wonach alle Betriebskosten zusätzlich zur Miete verlangt und die dem Vermieter entstehenden Kosten an den Mieter weitergegeben werden können, ist ineffizient. Der Vermieter hat in diesem System keinen Anreiz, sich sparsam oder wirtschaftlich vernünftig zu verhalten. Ob er für die Haus- und Gebäudeversicherung 100.000 DM im Jahr zahlt oder 80.000 DM spielt für ihn keine Rolle. Die Mieter zahlen letztlich die Kosten. Der Deutsche Mieterbund setzt sich weiter dafür ein, dass zumindest die verbrauchsunabhängigen Betriebskostenarten in der Grundmiete enthalten sein müssen und zukünftig nicht separat abgerechnet werden dürfen. Das wäre ein wichtiger Beitrag zur notwendigen Begrenzung des stetigen Anstiegs der Nebenkosten.