In westdeutschen Ballungsgebieten wird Wohnraum zunehmend knapp. VDM stellt Preisspiegel 2001 für 92 Städte vor

(19.10.2001) In zahlreichen westdeutschen Ballungsgebieten hat sich eine spürbare Wohnraumknappheit eingestellt. Dies berichtete der Vizepräsident und Pressesprecher des Verbandes Deutscher Makler (VDM), Erich Hildenbrandt, bei der Vorstellung des Immobilienpreisspiegels 2001 vor der Presse in Berlin. Dieser untersucht Immobilienpreise und -trends in insgesamt 92 deutschen Städten. Angesichts des fortgesetzten Rückgangs der Baugenehmigungen und Fertigstellungen sei ein weiterer deutlicher Anstieg von Preisen und Mieten unausweichlich. Einen homogenen Wohnungsmarkt gebe es in Deutschland schon lange nicht mehr. Daher seien Aussagen stets nur für bestimmte Teilmärkte gültig, erläutert der VDM-Sprecher

Eine geradezu dramatische Entwicklung kündige sich in manchen Ballungsgebieten großer Städte an. Von 1995 bis 2000 hätten sich die Baugenehmigungen im Bundesdurchschnitt halbiert. Allein im ersten Quartal 2001 seien sie gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 24 Prozent zurückgegangen. Besonders drastisch sei dieser Rückgang in manchen Ballungsgebieten wie z.B. München und Stuttgart ausgefallen. Die in der Folge ebenso drastisch reduzierten Fertigstellungen bei gleichzeitig steigender Zahl der Haushalte "lässt Preissteigerungen wie Anfang und Ende der 80er Jahre befürchten". Mancherorts würden in bestimmten Kategorien so gut wie keine Mietwohnungen mehr angeboten. "Viele werden sich daher, wenn sie lange genug vergeblich gesucht haben, zum Kauf einer Wohnung entschließen." Diese Nachfrage wiederum sorge für steigende Preise bei Eigentumswohnungen. Auch von Anlegerseite erwartet Hildenbrandt wieder zunehmende Hinwendung zur Immobilie als Reaktion auf die Entwicklungen am Aktienmarkt.
Außerhalb von Ballungsräumen, insbesondere in strukturschwachen Regionen sowie in den neuen Bundesländern, seien diese Entwicklungen noch nicht zu erkennen und die Preise stagnierten teilweise noch.

Mietpreise: Uneinheitlich mit Anstieg in Ballungsgebieten

Die Entwicklung der Mieten verläuft uneinheitlich. Im Osten stagnieren sie überwiegend oder sind in manchen Fällen sogar noch rückläufig. In den Ballungsgebieten Westdeutschland ist häufig eine enorme Zunahme innerhalb noch wenig veränderter Preisspannen zu beobachten. "Dies gilt ganz besonders für Ballungsgebiete, in denen der Mietwohnungsmarkt immer enger wird." Als Indikator für jedermann nachvollziehbar sei die Tageszeitung, in der oftmals erheblich mehr Mietgesuche als -angebote zu finden sind.

• Während in einigen Städten wie Bielefeld, Bremerhaven, Erfurt, Fulda, Gelsenkirchen, Gera, Hannover, Kaiserslautern, Kassel, Meißen und Saarbrücken immer noch einfache Wohnungen zu einer Quadratmetermiete von 7 DM oder darunter angeboten werden,
• beginnt die Spanne z.B. in Aschaffenburg, Bonn, Cottbus, Darmstadt, Düsseldorf, Frankfurt/M., Freiburg, Mainz, Potsdam und Würzburg erst bei 10 DM.
• In Städten wie Köln, Königstein, München, Stuttgart und Wiesbaden muss man selbst für einfachste Wohnungen mit einer noch höheren Einstiegsmiete rechnen.
• Am stärksten sind die Mieten in München gestiegen, wo bei Neuvermietung in der Spitze mittlerweile bis über 30 DM/m² zu bezahlen sind. Andere Großstädte beginnen nachzuziehen.

Eigentumswohnungen: Nachfragerenaissance in Ballungsgebieten

"Eigentumswohnungen erleben in zahlreichen Ballungsgebieten eine Renaissance, die sich noch fortsetzen wird," berichtet Hildenbrandt. Sie würden oftmals anstelle von Einfamilienhäusern erworben, die vor wenigen Jahren noch stärker an der Spitze des Käuferinteresses standen. Steigende Baulandpreise hätten jedoch Eigenheime oft verteuert oder diese würden kaum noch angeboten. Als Alternative müssten daher viele Interessenten auf eine Eigentumswohnung ausweichen. Ähnlich wie bei Mietwohnungen könne das Angebot mit der Nachfrage in manchen Kategorien vielerorts nicht mehr standhalten. Als Nachfrager treten neben Eigennutzern vermehrt wieder Anleger auf, die sich nach Verlusten auf dem Aktienmarkt erneut der Immobilie zuwenden.

Die zusätzliche Nachfrage nach Eigentumswohnungen konzentriere sich bei Eigennutzern vornehmlich im besser ausgestatteten Segment, wo das Angebot ohnehin knapp ausfalle.

• Deutlich über 6.000 DM/m² reichen die Spitzenpreise in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg und Wiesbaden,
• in München und Stuttgart sogar bis über 10.000 DM/m2.

Wohnungen mit einfacher Ausstattung kann man

• in Berlin. Braunschweig, Celle, Cuxhaven, Gelsenkirchen, Gera, Greifswald, Homburg/Saar, Stendal, Stralsund und Wolfsburg ab 1.500 DM/m2 bekommen,
• in Gotha, Ilmenau und Saarbrücken sogar noch unter 1.000 DM/m2.

Einfamilienhäuser: Früherer Boom setzt sich nicht in gleichem Maße fort

Obwohl Einfamilienhäuser nach wie vor die beliebtesten Immobilien sind, setzt sich der Eigenheimboom in den Speckgürteln westlicher Ballungsgebiete nicht im gleichen Ausmaß wie noch vor wenigen Jahren fort. Bei damals äußerst niedrigen Zinsen und günstigen Preisen hätten sich viele an Stelle der ursprünglich erträumten Eigentumswohnung ein Eigenheim leisten können. Inzwischen haben steigende Preise manches Einfamilienhaus - ob Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder freistehend - verteuert. Zudem seien die Zinsen zwar immer noch niedrig, aber dennoch gegenüber früher gestiegen. "Als Alternative weichen inzwischen viele auf Eigentumswohnungen aus", erläutert Hildenbrandt. In zahlreichen Städten haben sich die Grenzen der Preisspannen nur unwesentlich verändert.

Wo sich Veränderungen ergaben, fielen diese recht unterschiedlich aus:

• Zu höheren Spitzenpreisen als im Vorjahr hat es für Reihenhäuser und Doppelhaushälften beispielsweise in Regensburg, Kaiserslautern, Karlsruhe, Göttingen, Hannover, Erfurt, Düsseldorf und Dresden, bei freistehenden Einfamilienhäusern in Chemnitz, Cottbus, Hannover, Regensburg, Potsdam, Oldenburg und Trier so gut wie kein Angebot gegeben.
• Angestiegen sind die Obergrenzen bei freistehenden Einfamilienhäusern in Aachen, Augsburg, Baden-Baden, Berlin, Düsseldorf, Duisburg, Essen, Köln, Karlsruhe, München und Würzburg.
• Speziell in München ließen sich noch erheblich höhere Preise erzielen, wenn entsprechende Objekte überhaupt auf den Markt kommen.
• Für 250.000 DM und weniger gibt es einfache Eigenheime selbst noch in Berlin, Dresden und Hannover,
• unter 200.000 DM weiterhin in einer Reihe ostdeutscher Städte.
• Über eine Million reichen die Preise für Spitzenobjekte mittlerweile in vielen Städten, darunter nicht nur den seit Jahren "teuersten", sondern z.B. auch in Aachen, Aschaffenburg, Augsburg, Leverkusen, Ludwigsburg, Mainz, Mannheim, Ulm, Worms, Würzburg und Wuppertal.

Die große Bandbreite der Preisspannen erklärt sich aus

• unterschiedlichen Lagen innerhalb einer Stadt sowie
• aus dem weiten Spektrum bei Größe und Ausstattung.

Baugrund in Ballungsgebieten knapp und teuer

In zahlreichen Städten ist Bauland Mangelware. In Ballungsgebieten ist es besonders knapp, teilweise sogar kaum noch zu bekommen. Dieser Mangel treibt die Grundstückpreise nach oben - mit Folgen für Immobilien- und Mietpreise. Dabei haben sich nicht nur Unter- und Obergrenzen der Preisspannen bewegt, sondern auch vor allem innerhalb der Spannen sind die Preise gestiegen.

• Quadratmeterpreise in Größenordnungen zwischen 200 DM und 500 DM findet man vor allem noch in den neuen Bundesländern, aber auch in manchen strukturschwachen Regionen des Westens weit ab von "teuren" Ballungsräumen.
• Bis über 1.000 DM/m² können die Grundstückspreise in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Freiburg, Heilbronn, Heidelberg, Karlsruhe, Königstein/Taunus, Ludwigsburg, Mannheim, München, Münster, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden reichen.
• In Berlin, München und Stuttgart übersteigen sie sogar die 2.000-Mark-Grenze deutlich.

Steigende Nachfrage wird Preise weiter nach oben drücken

"Alles spricht dafür, dass die Wohnraumnachfrage vor allem in den Ballungsräumen weiter zunehmen wird", ist der VDM-Sprecher überzeugt. Die Zahl der Haushalte steige und der Wunsch nach einer größeren und besseren Wohnung suche in vielen Fällen nach Erfüllung. Wenn die Nachfrage nicht befriedigt werden kann, werde es in den Ballungsgebieten ansässigen Unternehmen immer schwerer fallen, qualifizierte Arbeitskräfte anzuziehen. Das könne zur Folge haben, dass sich Firmen von den Städten weg auf das Land orientieren, wo ihre Mitarbeiter leichter Wohnungen finden. Hildenbrandt: "Hier kann eine Wanderung entstehen, die manchen Kommunen noch Kopfzerbrechen bereiten wird."

Den Banken hält der VDM-Sprecher vor, mit ihrer restriktiven Kreditpolitik zum Rückgang des Wohnungsbaus beizutragen. Diese müssten endlich wieder davon abgehen, fast nur noch Großfinanzierungen zu übernehmen. Denn ohne vernünftige Immobilienfinanzierungen für Eigennutzer und private Anleger - neben vielen anderen Faktoren - werde es kein neues Ansteigen der Bauanträge geben.