Baden-Württembergs Wohnimmobilienmärkten im Aufschwung

(13.7.2001) "Was sich im vergangenen Jahr als deutlicher Trend abzeichnete, ist inzwischen Realität: Die Preise für Wohnimmobilien sind in Baden-Württemberg vielerorts in Bewegung geraten, Tendenz nach oben. Die Wohnungsmieten ziehen ebenfalls an," berichtete der baden-württembergische Landesvorsitzende des Verbandes Deutscher Makler (VDM), Günter Laub, bei der Vorstellung des Immobilienpreisspiegels 2001 vor der Presse in Stuttgart. Dieser untersucht aktuelle Immobilienpreise und -trends in 80 Städten und Gemeinden des Bundeslandes. Jüngste Meldungen über angeblich bundesweit rückläufige Immobilienpreise beruhten auf statistischen Mittelwerten und träfen auf Deutschlands Südwesten nicht zu, unterstrich Laub. Als Ursachen des Aufwärtstrends macht der VDM in einer großen Zahl von Städten gestiegene Grundstückspreise sowie eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in guter Qualität und Lage aus, mit der das Angebot häufig nicht mithalten kann.

Generell seien auf der Nachfrageseite Veränderungen bei Kaufkriterien und Käuferstrukturen festzustellen. Kaufentscheidungen werden zunehmend nicht nur nach Preis, Ausstattung und Lage getroffen, sondern zum Beispiel ebenso nach der vorhandenen Infrastruktur. Je mehr bei einer Immobilie "alles stimmt", umso schneller und leichter findet sich ein Käufer als bei Objekten, denen dieses Merkmal fehlt. In bevorzugten Wohngegenden besteht somit ein knapperes Angebot mit der Folge steigender Preise.

Bei den Käuferstrukturen stellt sich immer mehr heraus, dass junge Familien mit Kindern 4-5-Zimmer-Eigentumswohnungen in städtischen Lagen suchen, während in ländlichen Gegenden das Reihen- oder Doppelhaus Favorit ist. Reihenhausbesitzer in der Altersgruppe um 40 Jahre wünschen sich höheren Wohnwert mit mehr Wohnfläche und besserer Ausstattung. Sie suchen das freistehende Einfamilienhaus in gefragten Lagen. Eine neue Käufergruppe mit wachsendem Anteil bilden Besitzer von Einfamilienhäuser im Alter von 55 bis 70 Jahren. Sie suchen verstärkt geräumige Komfort-Eigentumswohnungen mit großen Balkonen, Terrassen und Lift im Haus. Im Gegenzug verkaufen sie ihr zwischenzeitlich viel zu groß gewordenes Einfamilienhaus. In innerstädtischen Lagen entsteht verstärkte Nachfrage von gut verdienenden Ein- und Zwei-Personen-Haushalten nach großen Altbau-Eigentumswohnungen.

Steigende Baulandpreise beeinflussen den ganzen Immobilienmarkt

Landauf, landab ist Bauland Mangelware. In den Ballungsgebieten ist es besonders knapp, teilweise sogar kaum vorhanden. Dieser Mangel treibt die Grundstückspreise nach oben - mit Folgen für Immobilien- und Mietpreise.

In über der Hälfte der untersuchten Städte wurden steigende Preise für Baugrundstücke ermittelt. "Aus einem vorsichtigen Trend im letzten Jahr ist teilweise ein starkes Anziehen der Preise geworden," erläutert der VDM-Vorsitzende. Dabei hätten sich nicht nur die Unter- und Obergrenzen der Preisspannen bewegt, sondern auch innerhalb der Spannen seien die Preise gestiegen. Diese Entwicklung werde nicht nur aus großen Städten mit ihren Ballungsgebieten gemeldet, sondern ebenso aus manchen kleineren Städten und Gemeinden.

Das teuerste Bauland liegt im Ballungsraum Stuttgart. In der Landeshauptstadt selbst reichen die Quadratmeterpreise bis 2.900 DM. In Leinfelden-Echterdingen zum Beispiel gehen sie bis 1.600 DM, in Esslingen und Kirchheim/T. bis 1.400 DM. Ebenso im "Spitzenfeld" liegen im badischen Landesteil Karlsruhe (bis 1.400 DM), Freiburg (bis 1.500 DM) und Mannheim (bis 1.300 DM). In Heidelberg lag die Höchstgrenze vor einem Jahr noch bei 1.600 DM/m², heute befindet sie sich bei 2.000 DM/m². Auch im Bodenseebereich können die Baulandpreise deutlich 1.000 DM/m² übersteigen, beispielsweise in Radolfzell bis 1.100 DM/m² und in Konstanz bis 1.200 DM/m².

Starkes Anziehen der Wohnungsmieten

In vielen Städten ist der Mietwohnungsmarkt insbesondere für größere 3- und 4-Zimmer-Wohnungen bereits sehr angespannt, da das Angebot nicht mit der steigenden Nachfrage mithält. Dies führt zu Mietanstiegen, die auf alle Wohnungsgrößen durchgreifen können. In über 40 der analysierten Städte wurden deutlich anziehende Mieten festgestellt. Innerhalb der Spannen gab es sowohl an den Untergrenzen als auch an den Obergrenzen und innerhalb der Preisspannen Aufwärtsbewegungen. Nicht selten hat sich die gesamte Spanne nach oben verschoben.

Die Quadratmetermieten bewegen sich zwischen 7,50 DM und 25 DM - je nach Stadt, Lage und Ausstattung. Niedrige Untergrenzen um 8 DM/m² sind noch in rund 50 der untersuchten 80 Städte vorzufinden. In rund 30 Städten reichen die Spitzenmieten bis 15 DM/m² und mehr, in Stuttgart, Heidelberg und Freiburg bis über 20 DM/m².

"Gespaltener" Markt für Eigentumswohnungen

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in ländlichen Gegenden und in Randlagen weitgehend stabil geblieben, da hier ein ausreichendes Angebot vorhanden ist. Ein anderes Bild bieten städtische Lagen mit deutlich steigender Nachfrage nach Neubauwohnungen sowie sanierten und unsanierten Altbauwohnungen. Gerade Altbauwohnungen werden zunehmend von jungen Ein- und Zwei-Personen-Haushalten gesucht. Der Nachfragetrend geht dabei klar zur großen Eigentumswohnung mit drei, vier und auch fünf Zimmern und 90 bis 130 Quadratmetern. Diese Wohnungen stehen aber nach wie vor nicht in ausreichendem Maße zum Kauf. Werden sie angeboten, finden sie meist schnell einen Käufer.

Je nach Standort und Ausstattung bewegen sich die Quadratmeterpreise in der Mehrzahl zwischen 2.500 DM und 5.000 DM. Etwas darüber können die Spitzenpreise im Umfeld der Landeshauptstadt in Ludwigsburg, Kornwestheim, Filderstadt und Sindelfingen liegen. In Stuttgart können sie bei gesuchten Lagen und bester Ausstattung auch 10.000 DM übersteigen. Am Bodensee gehen die Höchstpreise teilweise bis 6.000 DM/m². Im badischen Landesteil übersteigen sie die Grenze von 5.000 DM/m² in Karlsruhe, Freiburg und Heidelberg. Quadratmeterpreise unter 2.000 DM für einfache Ausstattung wurden noch in Sigmaringen ermittelt.

Eigenheime als Nachfragehits

Freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften haben sich zu regelrechten "Nachfragehits" entwickelt - mit der Folge anziehender Preise. Am deutlichsten ist dies in den größeren Städten und in Ballungsgebieten. Die höchste Nachfrage und damit der stärkste Preisanstieg sind dort festzustellen, wo eine gute Infrastruktur besteht. "Die Käufer ziehen für ihre Entscheidung zunehmend auch die vorhandene Infrastruktur wie gute Einkaufsmöglichkeiten, schulische Versorgung und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr heran," erläutert Günter Laub.

Während bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften die Höchstpreise - mit Ausnahme Stuttgarts - noch unter einer Million bleiben, übersteigen sie bei freistehenden Einfamilienhäusern in über der Hälfte der untersuchten Städte diese Grenze. Bis zu 2 Millionen und mehr können Spitzenobjekte in Baden-Baden, Karlsruhe, Leinfelden-Echterdingen und Weinheim kosten, in Stuttgart auch über 3 Millionen. Auf der anderen Seite werden durchaus Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Größenordnungen von 300.000 DM bis 500.000 DM angeboten. Einfache freistehende Einfamilienhäuser unter 300.000 DM gibt es noch in Crailsheim, Pfullendorf und Sigmaringen.

Nachfragepotenzial aus Zuwanderung erwartet

"Alle Anzeichen sprechen dafür, dass die Wohnraumnachfrage vor allem in den Ballungsräumen weiter zunehmen wird," ist der VDM-Vorsitzende überzeugt. "Unsere Bevölkerung nimmt entgegen dem Bundestrend zu, aber noch stärker die Zahl der Haushalte bis 2010." Verursacht werde dies in erster Linie durch Zuzüge aus anderen Bundesländern. Sollte ein Zuwanderungsgesetz beschlossen werden, sei mit zusätzlicher Zuwanderung zu rechnen. Damit stehe ein Nachfragepotenzial in Aussicht, für das die Wohnungsmärkte nicht gewappnet sind. "Da zum großen Teil qualifizierte und gut bezahlte Arbeitskräfte zu uns kommen werden, suchen diese angemessene Wohnungen." Können diese in den Ballungsgebieten nicht angeboten werden, sei die Verlagerung von Arbeitsplätzen in andere Regionen zu befürchten. "Es ist Aufgabe der Wohnungspolitik, hier vorausschauend entsprechende Weichen zu stellen, obwohl es dafür fast schon zu spät ist."