Wohnungsangebot wird in Großstädten wieder knapp

(6.6.2001) Selten hat der Wohnungsmarkt in Deutschland ein so differenziertes Bild abgegeben wie derzeit. Das beobachten die LBS-Immobilienexperten, die am 5.6. in Berlin ihre Analyse für den deutschen Wohnimmobilienmarkt vorgelegt haben. Während in ländlichen Gebieten in der Regel immer noch ein relativ breites Angebot an Häusern und Wohnungen zur Verfügung steht, ist in den Großstädten bereits Knappheit zu spüren, sagte LBS-Verbandsdirektor Dr. Hartwig Hamm. Insbesondere in den Ballungsräumen Westdeutschlands sei deshalb mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. In Ostdeutschland signalisieren Leerstände an vielen Orten das noch vorhandene Überangebot, wobei ein Großteil der Wohnungen in ihrer bestehenden Qualität auch künftig schwer zu vermarkten sein dürfte.

Die Immobilienmarkt-Analyse basiert auf einer aktuellen Umfrage bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I) und den Sparkassen. Mit einem Jahresumsatz von zuletzt 7,7 Milliarden DM sind die Immobilientöchter der Landesbausparkassen die größte geschlossene Gruppe gewerblicher Wohnimmobilienvermittler in Deutschland. Ihre Fachleute ermitteln jeweils im Frühjahr die aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preissituation für die wichtigsten Objektkategorien und prognostizieren die Entwicklung bis Jahresende. Der Preisspiegel für Neubau- und Bestandsobjekte in über 300 Städten (darunter 70 Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern) sowie die Preisprognosen sind zu einem wichtigen Marktindikator geworden.

Der Markt für freistehende Einfamilienhäuser im Bestand wird geprägt durch eine stabile, in Westdeutschland sich sogar leicht belebende Nachfrage. Insbesondere wegen ihrer im Vergleich zu Neubauten meist großzügigeren Grundstücksgrößen bleiben diese Objekte in der Käufergunst ganz oben, so dass hier mit keinen Preissenkungen gerechnet werden kann. Typisch ist die größer werdende Preisschere. In Metropolen wie München, Frankfurt oder Düsseldorf müssen Käufer in der Regel über 1 Million DM veranschlagen, in bevorzugten Lagen auch über 2 Millionen DM. In Bremen dagegen liegt das Preisniveau für gebrauchte Einfamilienhäuser in der Größenordung von 400.000 DM, in manchen anderen westdeutschen Großstädten wie etwa Kaiserslautern oder Salzgitter sogar darunter. An der 300.000-DM-Marke orientieren sich die Objektpreise in den Großstädten Ostdeutschlands; Jena liegt mit 250.000 DM noch deutlich darunter. "Preisbrecher" sind die ostfriesischen Städte Leer und Aurich (210.000 DM).

Generell gilt mehr denn je ein West-Ost- sowie ein Süd-Nord-Gefälle. Besonders gut abzulesen ist dieses Phänomen bei weitgehend standardisierten Haustypen. So ist ein neues Reiheneigenheim im Norden und Osten der Bundesrepublik, wo die Bodenpreise noch vergleichsweise günstig sind, vielfach für unter 300.000 DM zu haben, so zum Beispiel in niedersächsischen Mittelstädten wie Cloppenburg und Bramsche und ostdeutschen Großstädten wie Magdeburg und Halle. Im Süden und Westen dagegen führt die angespannte Grundstückssituation dazu, dass für ein vergleichbares Reihenhaus über 400.000 DM bezahlt werden müssen. In München nähert sich dieser Haustyp bereits der „Schallmauer“ von 1 Million DM; Stuttgart liegt mit 830.000 DM nicht weit dahinter. West-Berlin befindet sich mit 650.000 DM etwa im Mittelfeld.

Gebrauchte Reihenhäuser sind in den Großstädten – und auch in deren Umland – in der Regel nicht viel preisgünstiger als Neubauten. Ein Beleg nicht nur für die Attraktivität "gewachsener" Reihenhaussiedlungen, sondern zugleich für die kostengünstiger werdenden Angebote im Neubau.

Wegen weiter steigender Baulandpreise können Käufer gleichwohl nicht mit nennenswerten Preisabschlägen rechnen; lediglich in den neuen Bundesländern ist "noch Luft", weil dort die Grundstückssituation entspannter ist. Die Baulandpreise in west- und süddeutschen Großstädten dagegen kommen nicht zur Ruhe. Zum Teil weit über 1.000 DM pro Quadratmeter müssen nicht nur in München und Stuttgart bezahlt werden, sondern auch in Heidelberg, Frankfurt und Wiesbaden. Immerhin ein Lichtblick ist erkennbar, so Verbandsdirektor Dr. Hartwig Hamm: Die Prognosen der LBS- und Sparkassen-Mitarbeiter weisen für Westdeutschland erstmals ein leicht steigendes Angebot aus – ein Zeichen, dass die Bemühungen vieler Kommunen um mehr Bauland erste Früchte tragen.

Der Markt für neue Eigentumswohnungen ist deutlich kleiner und zugleich differenzierter geworden. Nur noch ein Viertel der gesamten Wohnungsbautätigkeit entfällt auf diesen Sektor. Investoren sind kritischer geworden gegenüber Großprojekten und achten mehr als sonst auf eine lokale Gesamtstrategie, die in der Regel ohne einen attraktiven Eigenheimbau nicht mehr auskommt. Obwohl die Preise im Durchschnitt noch leicht unter Druck sind, registrieren die Immobilien-Experten von LBS und Sparkasse vor allem in den Großstädten wieder anziehende Preise, etwa in Frankfurt, Köln oder Essen. Mit Ausnahme des süddeutschen Raums bewegen sich die typischen Neubaupreise in der Größenordnung zwischen 3.000 und 4.000 DM.

Gebrauchte Eigentumswohnungen sind im Schnitt um 30 Prozent günstiger, vielerorts also schon für deutlich unter 3.000 DM zu haben. Selbst in den Großstädten wird nur selten die Grenze von 4.000 DM pro Quadratmeter überschritten. Insgesamt drückt auch künftig das große Angebot auf die Preise. Wegen der rückläufigen Neubautätigkeit dürften die Zeiten kräftiger Preisabschläge jedoch vorüber sein.