Postbank Wohnatlas 2024: Hier zählt Energieeffizienz beim Kauf einer Eigentumswohnung

(16.8.2024) Das Ham­bur­gi­sche Welt­wirt­schafts­in­sti­tut (HW­WI) hat die Im­mo­bi­li­en­an­ge­bo­te für Eigentumswohnungen in den 400 Land­krei­sen und kreis­frei­en Städ­ten Deutsch­lands analysiert und gibt einen Überblick über die regionalen Preisunterschiede zwischen den untersuchten Energieeffizienzklassen.

Postbank Wohnatlas 2024: Energieeffiziente Wohnungen (Bild: Postbank) 

Regionale Unterschiede bei Energieeffizienzklassen von ETW

Der An­teil der an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen (ETW) mit sehr gu­ter und gu­ter En­er­gie­ef­fi­zi­enz, dazu gehören die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­sen A+, A, B, C und D, ist in Deutsch­land unterschiedlich. In 38 Re­gio­nen sind nur we­ni­ge Woh­nun­gen zu fin­den. In 26 Land­krei­sen, neun Groß- und drei Mit­tel­städ­ten ver­fügt höchs­tens ei­ne von vier an­ge­bo­te­nen ETW über ei­ne sehr gu­te oder gu­te En­er­gie­ef­fi­zi­enz. Den nied­rigs­ten An­teil hat der Vo­gels­berg­kreis in Hes­sen mit 9,4%. Eben­falls ge­ring ist der An­teil im bran­den­bur­gi­schen Land­kreis Ucker­mark mit 13,3% und dem Land­kreis Ku­sel in Rhein­land-Pfalz mit 18,8%. In 22 Re­gio­nen ver­fügt min­des­tens je­de zwei­te an­ge­bo­te­ne Ei­gen­tums­woh­nung über die En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se D und bes­ser. Dar­un­ter fal­len 16 Land­krei­se und vier Mit­tel­städ­te so­wie die Groß­städ­te Er­furt und Er­lan­gen. In wei­te­ren 30 Re­gio­nen liegt der An­teil der An­ge­bo­te mit gu­ter bzw. sehr gu­ter En­er­gie­ef­fi­zi­enz un­ter 50%, aber min­des­tens bei 45%.

Gute En­er­gie­ef­fi­zi­enzklassen

• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se A+ mit we­ni­ger als 30 kWh/m² (Pas­siv­haus, KfW-Ef­fi­zi­enz­haus 40)
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se A mit 30 bis 50 kWh/m² (3-Li­ter-Haus, KfW-Ef­fi­zi­enz­haus 55)
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se B mit 50 bis 75 kWh/m² (Nied­rig­ener­gie­haus so­wie die meis­ten Neu­bau­ten)
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se C mit 75 bis 100 kWh/m² (KfW-Ef­fi­zi­enz­haus 100)
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se D für ein Haus mit 100 bis 130 kWh/m² En­er­gie­ver­brauch (gut sa­nier­te Be­stands­bau­ten)

Un­ter­durch­schnitt­li­che und schlech­te En­er­gie­ef­fi­zi­enzklassen

• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se E mit 130 bis 160 kWh/m²
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se F mit 160 bis 200 kWh/m²
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se G mit 200 bis 250 kWh/m²
• En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se H ab 250 kWh/m² für äl­te­re, nicht sa­nier­te oder sehr schlecht ge­dämm­te Häu­ser

Top 10: Anteile der ETW mit Effizienz­klassen A+, A, B, C, D in Groß­städten

Stadt; Anteil der ETW; Kaufpreis im Durschnitt in Euro/m²

1. Erlangen; 52,2%; 25,8%; 5.206,41
2. Erfurt; 50,8%; 2.926,30
3. Rostock; 49,7%; 3.669,89
4. Trier; 47,8%; 4.172,33
5. Jena; 47,3%; 3.712,71
6. Bottrop; 45,8%; 2.380,48
7. Potsdam; 44,0%; 5.448,96
8. Wolfsburg; 43,3%; 2.832,96
9. Magdeburg; 43,2%; 2.222,13
10. Chemnitz; 43,1%; 1.467,63

Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI

Preis­auf­schlä­ge für En­er­gie­ef­fi­zi­enz in den grö­ß­ten sie­ben Me­tro­po­len

Über die grö­ß­ten sie­ben Me­tro­po­len Deutsch­lands, den Big 7, wei­sen im Durchschnitt 35,6% der an­ge­bo­te­nen Ei­gen­tums­woh­nun­gen ei­ne gu­te oder sehr gu­te En­er­gie­ef­fi­zi­enz auf. Den höchs­ten An­teil an Woh­nun­gen mit Ef­fi­zi­enz­klas­se D und bes­ser bie­ten Mün­chen und Ber­lin, den ge­rings­ten Pro­zent­satz hat Stutt­gart. 

Big 7: Preis­differenzen 2023 je m² zwischen ETW mit guten und schlechteren Energie­effizienz­klassen (EK)

Stadt; Preis für A+ bis D; Preis E bis H, Anteil Angebote EK A+ bis D

1. München; 9.805; 8.077; 39,4%
2. Frankfurt am Main; 7.056; 5.479; 37,2%
3. Hamburg; 7.124; 5.693; 36,7%
4. Berlin; 6.400; 5.284; 38,5%
5. Köln; 5.276; 4.257; 35,5%
6. Stuttgart; 5.392; 4.558; 28,1%
7. Düsseldorf; 5.333; 4.561; 33,7%

Preise im Durchschnitt. Quellen: Value AG Marktdatenbank (2024); Berechnungen und Darstellung HWWI

„In Re­gio­nen mit über­durch­schnitt­lich teu­ren en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Woh­nun­gen lohnt sich wo­mög­lich die Sa­nie­rung ei­ner äl­te­ren bzw. we­ni­ger en­er­gie­ef­fi­zi­en­ten Im­mo­bi­lie“, sagt Manuel Beer­mann, ver­ant­wort­lich für das Im­mo­bi­li­en­ge­schäft der Post­bank. „Die Hö­he der da­für ver­an­schlag­ten Kos­ten ist stark vom Ein­zel­fall ab­hän­gig. Da­bei spielt ne­ben dem Sa­nie­rungs­be­darf auch die An­zahl der Wohn­ein­hei­ten ei­ne Rol­le, denn en­er­ge­ti­sche Sa­nie­rung ist Sa­che der Ei­gen­tü­merIn­nen­ge­mein­schaft. Die Däm­mung des Da­ches kos­tet in ei­nem 4-Par­tei­en-Haus oft ge­nau­so viel wie in ei­nem 20-Par­tei­en-Ge­bäu­de, kann in letz­te­rem Fall aber auf mehr Schul­tern ver­teilt wer­den. Die Hö­he der be­ste­hen­den Rück­la­gen ist eben­so zu be­ach­ten, wie die kon­kre­te Aus­stat­tung mit al­ten Hei­zun­gen oder ob es aus­reicht, nur Dach und Kel­ler, statt der ge­sam­ten Fas­sa­de zu däm­men. Es ist drin­gend an­zu­ra­ten, Ex­pertIn­nen zu Ra­te zu zie­hen.”

In ins­ge­samt 64 Re­gio­nen wer­den Auf­schlä­ge von mehr als 1.000 Eu­ro je m² für Wohnungen auf­ge­ru­fen, die ei­ne En­er­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se von A+, A, B, C oder D auf­wei­sen. Dar­un­ter fal­len 22 Re­gio­nen mit min­des­tens 1.250 Eu­ro Mehr­preis. Jenseits der Big 7 fal­len dar­un­ter auch die Groß­städ­te Ol­den­burg und Wies­ba­den, die Mit­tel­städ­te Ro­sen­heim und Em­den so­wie meh­re­re Land­krei­se in Fe­ri­en­re­gio­nen. So werden z.B. in Em­den im Schnitt 3.099 Eu­ro pro m² für en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen ver­langt, 1.597 Eu­ro mehr als für ei­ne Im­mo­bi­lie mit ei­ner schlech­te­ren En­er­gie­ef­fi­zi­enz. Da­mit zah­len Woh­nungs­käu­fer in der Mit­tel­stadt an der Ems­mün­dung ei­nen grö­ße­ren Auf­schlag als in Me­tro­po­len wie Frank­furt am Main und Ham­burg. In Ro­sen­heim be­trägt der Auf­preis 1.258 Eu­ro und ist da­mit hö­her als in der Haupt­stadt Ber­lin.

Gegenbeispiele

In 130 Re­gio­nen be­trägt der Preis­auf­schlag für en­er­ge­tisch ef­fi­zi­en­te Woh­nun­gen we­ni­ger als 500 Eu­ro je m², in 48 die­ser Re­gio­nen so­gar we­ni­ger als 250 Eu­ro. Da­von lie­gen 9 Regionen in Sach­sen, 8 in Thü­rin­gen, 7 in Bay­ern und in Nie­der­sach­sen 4. Nur zwölf Eu­ro mehr pro m² müs­sen Käu­fer im Land­kreis Baut­zen für mehr En­er­gie­ef­fi­zi­enz in­ves­tie­ren, im Land­kreis Gör­litz sind es 24 Eu­ro, in Bran­den­burg an der Ha­vel 40 Eu­ro, in der kreis­frei­en Stadt Fran­ken­thal (Pfalz) 51 Eu­ro und in der Stadt Pas­sau 65 Eu­ro. Auch die von Alt­bau­ten ge­präg­ten baye­ri­schen Städ­te Pas­sau, Würz­burg so­wie das rhein­land-pfäl­zi­sche Ko­blenz ge­hö­ren zu den Re­gio­nen mit ver­gleichs­wei­se ge­rin­gen Auf­schlä­gen für en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen. Im Durch­schnitt über al­le Land­krei­se ei­nes Bun­des­lan­des be­ste­hen die höchs­ten Dif­fe­ren­zen in Schles­wig-Hol­stein (842 Eu­ro), die nied­rigs­ten in Sach­sen (127 Eu­ro).