Länder- und Verbändeanhörung zur Novelle des Baugesetzbuches gestartet: die wichtigsten Neuerungen

(30.7.2024) Am 30. Juli 2024 hat das Bundesbauministerium den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung (Baugesetzbuchnovelle) in die Länder- und Verbändeanhörung gegeben. Dabei soll diese BauGB-Novelle zeitnah im Kabinett beschlossen und bis Ende des Jahres im Deutschen Bundestag verabschiedet werden.

Bild: Baulinks / Alfons Oebbeke 

Wichtige Neuerungen der BauGB-Novelle

• Aufstockungen: In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten sollen Erweiterungen von Gebäuden möglich sein, so Aufstockungen im Einzelfall, quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden müsste (vgl. § 31 Absatz 3 BauGB). 
• Innenentwicklung: Erleichterung bei der verdichtenden Bebauung, d.h. bauen in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder in Höfen. Besitzt also eine Familie einen großen Garten, der Platz für ein zweites Haus lässt, können die Kinder künftig schneller und einfacher ein eigenes Haus auf dem Grundstück errichten.
• Sozialer Flächenbeitrag: Mit der sogenannten Baulandumlegung können Gemeinden Grundstücke entsprechend der Vorgaben eines Bebauungsplans und nach Maßgaben des BauGB neugestalten oder vorbereiten. So soll bei der Baulandumlegung ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB).
• Stärkung kommunaler Vorkaufsrechte: Die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft soll einem Kaufvertrag gleichgestellt werden. Dadurch wird das spätere Unterlaufen kommunaler Vorkaufsrechte durch die Nutzung sog. Share Deals erschwert. Außerdem sollen die kommunalen Vorkaufsrechte nach BauGB zukünftig auch dann ausgeübt werden können, wenn ein in Eigentumswohnungen geteiltes Gebäude als Ganzes veräußert wird.
• Musikclubs: Mit der großen Novelle des Städtebaurechts wird eine neue Nutzungskategorie der „Musikclubs” in die Baunutzungsverordnung eingeführt. Zur städtebaulichen Hervorhebung der Musikclubs wird zudem vorgeschlagen, eigenständige Gebiete für Musikclubs in den Katalog der Sondergebiete nach § 11 Absatz 2 BauNVO aufzunehmen.
• Umwandlungsschutz: Der Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB wird bis Ende 2027 verlängert. Damit können die Länder in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen.
• Fristen für die Bauleitplanung: Die Aufstellung von Bebauungsplänen dauert häufig mehrere Jahre. Künftig sollen die Gemeinden Bebauungspläne im Regelfall innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlichen.
• Umweltprüfung und Umweltbericht: Der Umfang des Umweltberichts soll künftig nur ein Drittel der Begründung des Bebauungsplans umfassen. Die Prüftiefe soll konzentriert werden auf diejenigen Belange, die tatsächlich auf der abstrakten Planebene bewertbar sind.
• Innovationsklausel: Bebauungspläne sollen mit der Innovationsklausel künftig schneller aktualisiert werden können. Grundsätzlich findet auf einen Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung Anwendung, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung galt. Für diese Änderung eines Bestandsplans auf die jeweils aktuelle BauNVO dient künftig auch das sog. vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB, in dem auf eine Umweltprüfung verzichtet und Beteiligungsverfahren gestrafft werden können.
• Digitalisierung: Die Bekanntmachungen, z.B. zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, werden zukünftig auch digital veröffentlicht. Dabei soll die Teilhabemöglichkeit von Menschen ohne Internetzugang weiterhin sichergestellt werden. 
• Stärkung der Klimaanpassung: Kommunen sollen im Zuge der Erteilung des Baurechts z.B. die Schaffung von dezentralen Versickerungsanlagen auf einem Grundstück anordnen können oder auch die Anlage eines Gründaches. Insbesondere soll eine solche Möglichkeit auch für den sog. unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) geschaffen werden. Flächen sollen zudem künftig leichter multifunktional genutzt werden, z.B. ein Sportplatz zugleich als Retentionsfläche.
• Pflanz- und Maßnahmengebot: Bauherren müssen innerhalb einer bestimmten Frist bei den zuständigen Behörden nachweisen, dass sie sogenannte Ausgleichsmaßnahmen, z.B. das erforderliche Pflanzen von Bäumen oder die Begrünung von Dächern, umgesetzt haben (vgl. § 135a BauGB). Die Anzeigepflicht führt zu weniger Verwaltungsaufwand der Gemeinde. Das „Grün” im Baugebiet wird verlässlich umgesetzt. 

Im September 2024 soll der Gesetzentwurf im Bundeskabinett beschlossen werden und das Gesetzgebungsverfahren dann im Bundestag bis Ende 2024 abgeschlossen sein.