Postbank Wohnatlas 2024: Hier kaufen oder mieten?

(28.6.2024) Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat berechnet, wie hoch die Einkommensanteile genau sind, die jeweils in den 400 deutschen Regionen durchschnittlich für die Nettokaltmiete beziehungsweise die anfängliche Kreditzahlung bei einem Immobilienkauf aufgebracht werden müssen.

Postbank Wohnatlas 2024: Infografik Miete vs. Kauf (Bild: Postbank) 

Regionale Unterschiede bei den Miet- und Immobilienpreisen

Haushalte mussten 2023 im Durchschnitt über alle Regionen hinweg einen geringeren Anteil ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufwenden als noch ein Jahr zuvor. Dies gilt sowohl für Mieter als auch für Käufer von Wohnungen. Das HWWI hat den jeweiligen Einkommensanteil auf Basis der durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70 m²-Wohnung berechnet. Für den Fall eines Immobilienkaufs legte das HWWI eine Kreditaufnahme von 80% des Preises inklusive Grunderwerbsteuer und 2% Notargebühren zu einem Zinssatz von 3,5% und einer Anfangstilgung von 2,5% zu Grunde. Nebenkosten für Makler oder Sanierung sind nicht berücksichtigt.

Nach dieser Berechnung identifizierten die Fachleute 37 Regionen, in denen Käufer 2023 einen geringeren Anteil ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung ausgeben mussten als für Miete.

Zur Erinnerung: Privathaushalte sollten nicht mehr als 30% des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufwenden. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließt, sollen sich Mieter und Käufer bei Nettokaltmiete und Annuitätenzahlungen eher an der 25%-Linie orientieren.

Gegenüber dem Vorjahr sank der durchschnittliche Einkommensanteil für die Nettomiete leicht von 14,4 auf 14,1%. Wesentlich stärker fiel die durchschnittliche Entlastung gegenüber dem Vorjahr für Immobilienkäufer aus. Während der Annuitätenanteil am Einkommen über alle Regionen 2022 noch bei 24,5% lag, ist er 2023 um 5,1%-Punkte auf 19,4% gesunken. Somit ist es für Eigentümer in vielen deutschen Gebieten einfacher geworden, unter der 25%-Marke zu bleiben. 

Einkommensbelastung hoch in Großstädten und Ferienregionen

Auch in einem Umfeld sinkender Immobilienpreise existieren weiterhin Regionen, in denen Wohnungseigentümer einen sehr hohen Anteil ihres Haushaltseinkommens für die laufende Kreditzahlung ausgeben müssen. Laut HWWI mussten 2023 in 33 Regionen durchschnittlich mehr als 30% aufgewendet werden. In 8 dieser Regionen waren es sogar mehr als 40%, darunter die Big-7-Metropolen München, Berlin und Hamburg. Frankfurt am Main liegt mit 39,7% knapp darunter, in Düsseldorf, Köln und Stuttgart liegen die Belastungen zwischen 30 und 32%. Spitzenreiter ist der Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt, mit 60%. Die Feriengebiete mit den Landkreisen Aurich, Vorpommern-Rügen, Garmisch-Partenkirchen sowie Miesbach zählen ebenfalls zu den teuersten 8 Regionen.

Top 10: Einkommensanteile für Finanzierung und Nettokaltmiete in Großstädten

Stadt; Finanzierungsanteil Kauf; Anteil Miete; geschätztes verfügbares Einkommen

1. München; 46,7%; 25,8%; 67.670
2. Berlin; 46,4%; 26,4%; 45.490
3. Hamburg; 41,5%; 20,6%; 54.267
4. Frankfurt am Main; 39,7%; 22,6%; 56.633
5. Potsdam; 37,5%; 21,0%; 50.679
6. Freiburg im Breisgau; 36,4%; 24,5%; 50.517
7. Regensburg; 35,8%; 21,1%; 49.537
8. Heidelberg; 35,8%; 23,9%; 50.016
9. Lübeck; 32,8%; 19,9%; 45.010
10. Rostock; 32,8%; 18,7%; 42.054

Quellen: MB Research (2024), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Berechnungen HWWI

Hier zahlen Käufer weniger als Mieter

Insgesamt bieten 4 Mittelstädte und 33 Landkreise einen leichten Vorteil für Käufer.  Hier musste der durchschnittliche Haushalt etwas geringere Anteile des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter für die örtliche Nettokaltmiete. Drei Viertel dieser Regionen liegen in den Bundesländern Thüringen, Sachsen-Anhalt und Sachsen. Thüringen ist mit 14 seiner insgesamt 17 Regionen vertreten. Sachsen-Anhalt ist mit 9 von 11 Regionen dabei. Aus Sachsen finden sich 5 von 10 Regionen auf der Liste. Den größten Vorteil haben Käufer von Eigentumswohnungen gegenüber Mieter allerdings im Landkreis Elbe-Elster in Brandenburg: Sie zahlen 8,4% ihres Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Das sind 2,8 Prozentpunkte weniger als bei einer vergleichbaren Mietwohnung. Im Landkreis Altenburger Land in Thüringen, dem Vogtlandkreis in Sachsen und der Stadt Dessau-Roßlau in Sachsen-Anhalt, sparen Käufer ebenfalls mindestens 2,5% ihres Nettohaushaltseinkommens gegenüber Mieter.

Top 10: Hier ist Kaufen günstiger als Mieten 

Landkreis/Stadt; Finanzierungsanteil Kauf in %; Anteil Miete in %; Differenz in % 

1. Elbe-Elster, Landkreis; 8,4%; 11,3%; -2,9
2. Altenburger Land, Landkreis; 8,5%; 11,2%; -2,7
3. Vogtlandkreis, Landkreis; 8,0%; 10,6%; -2,6
4. Dessau-Roßlau, Stadt; 10,4%; 12,9%; -2,5
5. Greiz, Landkreis; 7,9%; 10,3%; -2,4
6. Kyffhäuserkreis, Landkreis; 9,2%; 11,4%; -2,3
7. Wittenberg, Landkreis; 9,3%; 11,4%; -2,2
8. Gera, Stadt; 9,7%; 11,9%; -2,1
9. Salzlandkreis, Landkreis; 9,3%; 11,5%; -2,1
10. Unstrut-Hainich-Kreis, Landkreis; 9,2%; 11,3%; -2,1

Quellen: MB Research (2024), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Berechnungen HWWI 

Zur Erinnerung: Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter unterschiedlichen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.