Wer haftet bei Schrottimmobilien - falls jemand haftet...

(22.1.2019) Erwerber von sogenannten Schrottimmobilien fühlen sich angesichts anderslautender Versprechungen sowie Rentabilitätsprognosen betrogen und haben häufig mit einer deutlichen Unterdeckung zu kämpfen. Vielfach schwingt bei den Käufern die Angst mit, ihren Verbindlichkeiten künftig nicht mehr nachkommen zu können und über kurz oder lang in die Privatinsolvenz zu rutschen. Denn hinzu kommt, dass „schrottige“ Immobilien regelmäßig extrem überteuert sind, so dass bei einem Verkauf der Immobilie die aufgenommenen Kreditverbindlichkeiten nicht mehr vollständig zurückgeführt werden können.

Beworben werden Schrottimmobilien regelmäßig mittels gut aufgemachter Prospekte, die vor allem(vermeintliche) Vorteile der Immobilie herausstellen. Die Immobilien sind jedoch zumeist erheblich überteuert und beinhalten nicht unerhebliche Verkaufsmargen und Innenprovisionen. Den potentiellen Investoren wird dabei eine gute Rendite vorgerechnet: Das Objekt soll sich angeblich selbst tragen, die Mieteinnahmen die Kosten abdecken. Mitunter wird auch eine Mietgarantie mit angeboten, was darüber hinwegtäuscht, dass die tatsächlichen Mieten geringer ausfallen. Erst im Nachhinein stellt sich heraus, dass die Rentabilitätsberechnung in der Praxis nicht zutrifft. Teilweise sind auch die Mieteinnahmen aufgrund der Vereinbarung und des Beitritts zu einem Mietpool geringer als prognostiziert. Über die Risiken im Zusammenhang mit einem Mietpool hat der Verkäufer als Berater und der Vermittler den Käufer im Vorhinein aufzuklären.

Grundsätzlich kommt - je nach Fallkonstellation - eine Haftung des Verkäufers, des Vermittlers bzw. Beraters oder der finanzierenden Bank in Betracht. Auch eine Notarhaftung ist möglich, soll hier aber nicht aufgegriffen werden.

Haftung des Verkäufers wegen fehlerhafter Beratung

Erteilt der Verkäufer im Zuge der Vertragsverhandlungen dem Käufer einen ausdrücklichen Rat bzw. legt dieser dem Käufer Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vor, kommt im Zweifel konkludent ein Beratungsvertrag zustande.

Grundsätzlich müssen die Angaben, die in der Rentabilitätsberechnung enthalten sind, richtig sein. Dies beinhaltet auch, dass kein unzutreffendes, zu positives Bild von der Ertragserwartung oder von dem Wertsteigerungspotential vorgetäuscht werden darf. In der Prognose muss das Leerstandsrisiko entweder in der Berechnung des Mietertrages angemessen berücksichtigt oder der Käufer muss unmissverständlich darauf hingewiesen worden sein, dass dieses nicht einkalkuliert wurde. Entsprechendes gilt im Fall einer verwalteten Mieteinnahmegemeinschaft - einem sogenannten Mietpool.

Risiken und Nebenwirkungen eines Mietpools

Sofern in dem angebotenen Modell zudem der Beitritt des Käufers zu einem Mietpool vorgesehen war, hat der Verkäufer beispielsweise auch über Risiken aufklären, die mit einem empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind.

Empfiehlt der Verkäufer den Beitritt zu einem Mietpool muss er dem Käufer darüber hinaus die Funktionsweise des Mietpools im Fall von Wohnungsleerstand erläutern. Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind. Er muss ausdrücklich darauf hinweisen, dass Leerstände anderer Wohnungen, soweit sie über den einkalkulierten Betrag hinausgehen, zu einer Verringerung auch seiner Mieteinnahmen führen.

Die Beratungspflichten im Fall eines Beratungsvertrages sind hier bei weitem nicht abschließend, sondern nur exemplarisch dargestellt.

Haftung des Vermittlers und Beraters

Zwischen dem Anleger und dem Anlagevermittler bzw. -berater kommt im Zweifel ein Anlagevermittlungs- bzw. -beratungsvertrag zustande. Aus diesem Vertragsverhältnis ergibt sich die Verpflichtung des Vermittlers bzw. Beraters, den Investor richtig und vollständig über diejenigen Umstände zu informieren, die für die Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Insofern wird auf die oben stehenden Ausführungen zur Haftung des Verkäufers verwiesen.

Im Bereich der Schrottimmobilien ist vor allem die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs relevant, wonach der Vermittler den Erwerber einer von ihm vermittelten Anlage unaufgefordert über Vertriebsprovisionen aufzuklären hat, wenn diese 15% des von den Anlegern aufzubringenden Kapitals überschreiten. Dies gilt grundsätzlich auch für die Vermittlung von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zudem unabhängig davon, ob die Wohnung mittels eines Prospektes vertrieben worden ist oder nicht. Gerade in diesem Bereich lässt sich häufig eine Haftung des Vermittlers oder Beraters begründen.

Inanspruchnahme der Bank - Schadensersatz und Kreditwiderruf

Auch bei den finanzierenden Banken kommt unter bestimmten Voraussetzungen eine Schadensersatzhaftung in Betracht. Möglicherweise greift auch noch der sogenannte Widerrufsjoker.

Beim Erwerb von Wohnungen oder Häusern als Kapitalanlage erfolgt regelmäßig keine Beratung durch das finanzierende Kreditinstitut selbst. Die Finanzierung wird regelmäßig über den Vertrieb bzw. den Verkäufer mit angedient. Hat die Bank im Einzelfall auch beraten, kommt natürlich auch eine Haftung wegen fehlerhafter Beratung in Betracht.

Grundsätzlich geht die Rechtsprechung davon aus, dass die finanzierende Bank keine Aufklärungspflichten bezüglich des finanzierten Objektes trifft. Etwas anderes kann sich jedoch in folgenden Fallkonstellationen ergeben. Aufklärungspflichten kommen in Betracht, wenn die Bank ...

• im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht,
• einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden  schafft oder dessen Entstehung begünstigt,
• sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Initiator als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt, oder die Bank
• in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Kreditnehmer hat und dies auch erkennen kann.

In Fällen eines sogenannten institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertrieb wird unter bestimmten Voraussetzungen die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch den Verkäufer etc. vermutet. In dieser Situation können sich Anleger daher unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank berufen und Schadensersatzansprüche geltend machen.

Aufklärungspflichten im Sinne der oben genannten zweiten Fallgruppe (Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes) kommen nach höchstrichterlicher Rechtsprechung etwa dann in Betracht, wenn spezifische Risiken hinzutreten, etwa im Fall eines Mietpools. Danach würden Aufklärungspflichten beispielsweise dann in Betracht kommen, wenn die finanzierende Bank ...

• dem Beitritt in Kenntnis einer bereits bestehenden Überschuldung  des konkreten Mietpools verlangt, oder
• in Kenntnis des Umstandes, dass im konkreten Mietpool Darlehen gewährt wurden, für die die Anleger als Poolmitglieder haften müssen, oder
• in Kenntnis des Umstandes, dass an die Poolmitglieder konstant überhöhte Ausschüttungen ausbezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierung der Anlage vermitteln.

Neben möglichen Schadensersatzansprüchen kommt im Einzelfall auch ein Widerruf des Darlehensvertrages gemäß §495 BGB in Betracht. Hahn Rechtsanwälte hat auch für die sogenannten Neuverträge (nach dem 10.6.2010) bereits zahlreiche Fehler identifiziert, die zu einer nach wie vor gegebenen Widerruflichkeit des Darlehensvertrages führen.

Zu beachten ist jedoch, dass mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie das Widerrufsrecht für Verträge, die ab dem 20.3.2016 abgeschlossen worden sind, nach einem Jahr und 14 Tagen erlischt.