Meinungen zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

(26.8.2018) Bundesjustizministerin Katarina Barley hat angekündigt, das Bestellerprinzip bei Immobilienkauf zu prüfen. Demzufolge könnten bald Makler verpflichtend vom Immobilienverkäufer bezahlt werden, was ein Absinken der Erwerbsnebenkosten zur Folge hätte  / haben könnte. „Der Höchstsatz beim Käuferanteil an den Maklergebühren liegt derzeit bei 3,57 bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises“, erinnert Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. „Das Bestellerprinzip würde Immobilienkäufer also deutlich entlasten.“

Kaufnebenkosten abmildern

Zwar befinden sich die Zinsen für Baudarlehen immer noch auf einem bemerkenswert niedrigen Niveau, doch die aktuell hohen Immobilienpreise lassen viele Kaufwillige zögern. Denn mit den Preisen steigen prozentual auch die Nebenkosten beim Erwerb - und darunter fällt auch die Maklerprovision, die anfällt, wenn Aktivitäten eines Maklers ursächlich für das Zustandekommen des Verkaufs sind. Aktuell ist zwar nicht gesetzlich geregelt, wie hoch diese ist und welche Partei sie zu entrichten hat, doch haben sich je nach Bundesland und Region gewisse Höchstsätze etabliert.

Foto © baulinks/AO 

LBS: „Maklerpreisbremse wäre ein Eingriff in die freie Marktwirtschaft“

Durchschnittlich 221.000 Euro kostete 2017 ein von LBS vermitteltes gebrauchtes Eigenheim - 8% mehr als im Vorjahr. Obendrauf zahlte jeder Käufer 11,4% oder 25.194 Euro „Nebenkosten“. Der Löwenanteil (6,5%) ging mit 14.365 Euro für die Grunderwerbsteuer direkt an den Staat. Der Makler bekam 6.409 Euro (Käuferanteil 2,9%), Notar und Grundbuchamt weitere 2% oder 4.420 Euro.

Niemand zahlt gerne „Nebenkosten“, wenn der Preis an sich schon als hoch empfunden wird. So wird die Diskussion über die Senkung der Grunderwerbsteuer in den besonders teuren Bundesländern wie NRW zumindest für Ersterwerber wieder geführt - wegen der unterschiedlichen Interessenlagen und beteiligten Ebenen bisher mit wenig Aussicht auf Erfolg.

Auch die Betrachtung der Maklergebühren - wie die Notar- und Behördenkosten an den Kaufpreis gekoppelt - ist bei der Suche nach Kostensenkung durchaus legitim. Allerdings ist die Wirkung in den Gesamtmarkt eine völlig andere. Während die Grunderwerbsteuer grundsätzlich von jedem zu zahlen ist, gilt das bei der Maklergebühr für nicht einmal ein Drittel der Käufer. Denn Makler sind nur in 50% der Wohnimmobilienkäufe eingebunden. Und davon sind noch die Neubauvermittlungen aus dem Bauträgergeschäft abzuziehen, da sie für den Käufer fast immer courtagefrei abgewickelt werden - hier zahlt heute schon fast immer der Bauträger die Vertriebsprovision.

Apropos: Das Bestellerprinzip bei Vermittlung von Mietwohnungen soll Wohnungssuchende vor der Ausnutzung von Zwangslagen schützen - sprich: wer eine Bleibe braucht, wäre vermutlich bereit, fast jede Vermittlungsgebühr zu zahlen. Deshalb gibt es mit dem Wohnraumvermittlungsgesetz ein eigenes Gesetz zum Mieterschutz.

Der Wohnungskauf folgt dagegen den ganz normalen Marktgesetzen von Angebot und Nachfrage. Anbieter und Käufer einigen sich auf den Kaufpreis und, falls ein Makler eingeschaltet ist, auf die Verteilung der Courtage. Ein Eingriff per „Maklerpreisbremse“ wäre ein Eingriff in die freie Marktwirtschaft - und vermutlich auch juristisch als weiterer Eingriff in die Berufsfreiheit der Makler nicht haltbar.

Anders als die Grunderwerbsteuer ist die Maklergebühr der Lohn für eine Dienstleistung, für den seriöse Immobilienberater in der Regel auch etwas getan haben. Gerade die weniger gängigen Immobilien, für die viel eher ein Makler eingeschaltet wird, verkaufen sich nicht „von allein“. Vielmehr müssen Werbung geschaltet, Besichtigungstermine organisiert, Finanzierungen geprüft, Behördentermine organisiert - und last but not least auch noch Steuern gezahlt werden.

Dass die Marktgesetze bei der - verhandelbaren - Maklergebühr greifen, zeigt auch folgende Analyse der LBS Immobilien: Die Courtage bei Immobilien der Preisklasse über 300.000 Euro lag um einen ganzen Prozentpunkt unter derjenigen von Immobilien, die günstiger als 100.000 Euro waren.

Haus & Grund: Kartell bei Maklerprovision abschaffen

In der aktuellen Debatte über die Reduzierung von Erwerbsnebenkosten hat sich der Eigentümerverband Haus & Grund dafür ausgesprochen, die Grunderwerbsteuer abzuschaffen und Preisabsprachen bei den Maklerprovisionen zu unterbinden: „Bevor die Politik das Bestellerprinzip auch beim Kauf und Verkauf von Immobilien vorschreibt, sollte sie vor der eigenen Tür kehren und auf die Grunderwerbsteuer verzichten“, forderte Verbandspräsident Kai Warnecke. Angesichts sprudelnder Steuerquellen sei dies ohne Belastung der öffentlichen Haushalte möglich.

Unverständnis zeigte Warnecke für die derzeit vielerorts geltenden festen Sätze für die Maklerprovision. „Die Maklerkosten sind meist viel zu hoch und halten Kaufwillige häufig davon ab, Eigentum zu erwerben. Deshalb muss der Staat endlich mit kartellrechtlichen Mitteln gegen Preisabsprachen unter den Maklern vorgehen.“

ZIA: Maklerkosten könnten auf die Kaufpreise aufgeschlagen werden

„Wir freuen uns, dass sich die Regierung den hohen Erwerbsnebenkosten widmet - der Fokus muss aber stimmen“, kommentierte Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft. „Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf ist nur die Schminke auf dem eigentlichen Problem der staatlich verursachten zu hohen Erwerbsnebenkosten - vor allem der Grunderwerbsteuer“, so Mattner. „Seit 2007 haben die Bundesländer die Grunderwerbsteuer insgesamt 26 Mal erhöht. Länder und Bund könnten mehrere Fliegen mit einer Klatsche schlagen, wenn sie die Grunderwerbsteuer senken und die Motivation aus dem Länderfinanzausgleich entfernen.“

Grafik aus dem Beitrag „13 Mrd. Euro Grunderwerbsteuer allein 2016 und Optionen zur Reform der Grunderwerbsteuer“ vom 23.10.2017

„Die Diskussion um das Bestellerprinzip beim Kauf ist nachvollziehbar“, so Mattner. „Doch könnte das auch dazu führen, dass die Maklerkosten auf die Kaufpreise übertragen werden. Der Markt sollte entscheiden, wie die Maklerleistung finanziert wird. Der Wettbewerb zwischen Maklern hat eine regulierende Wirkung. Ein Bestellerprinzip nach aktueller Planung ist kein Allheilmittel.“