LBS-Immobilienpreisspiegel 2018 für 960 Städte: Preisauftrieb am deutschen Immobilienmarkt hält an

(27.5.2018) Das Nachfragewachstum auf dem deutschen Wohnungsmarkt hat nach der jährlichen Erhebung der Landesbausparkassen (LBS) im Vergleich zum Vorjahr nichts an Dynamik eingebüßt. Gleichzeitig schrumpft das Angebot im Bestand - der Neubau kommt folglich nicht schnell genug hinterher. „Unsere Experten rechnen deshalb mit einem Preisanstieg von 4 bis 7% bis zum Jahresende“, so Verbandsdirektor Axel Guthmann heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2018“ in Berlin.

Nachverdichtung reicht nicht aus

Die unverändert hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien wird derzeit nicht nur von Selbstnutzern, sondern insbesondere auch von Kapitalanlegern gespeist. Das Angebot kann erkennbar nicht Schritt halten. Erst wenn die in den letzten Jahren bereits genehmigten Wohnungen auch tatsächlich gebaut seien, dürften sich die Preise beruhigen. Aktuell haben wir einen sogenannten „Genehmigungsüberhang“ von rund 653.300 Wohnungen - siehe auch Beitrag „2,6% mehr Baufertigstellungen von Wohnungen im Jahr 2017 - trotzdem sind's nur 284.800“ vom 24.5.2018. Voraussetzung für künftig wieder ausgeglichene Märkte ist allerdings auch, dass die Baugenehmigungszahlen nicht einbrechen und es gelingt, das Angebot an Bauland auszuweiten. „Nachverdichtung ist gut, aber ohne die Erschließung neuer Flächen wird es nicht gehen“, so Guthmann.

Basis der Untersuchung ist eine jährliche Umfrage bei LBS und Sparkassen in 402 Land- und Stadtkreisen. Die Immobilienexperten geben jeweils im Frühjahr Auskunft über ihre Einschätzung zur Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt sowie über typische Preise – jeweils in mittleren bis guten Lagen. Erfasst werden damit für rund 960 Städte die aktuellen Preise für frei stehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Bauland. Die Erhebung gewährt ein umfassendes Bild über die Wohnungsmarktsituation in Deutschland - zusammengefasst im „LBS-Immobilienpreisspiegel“.

Enorme Preisunterschiede bei Einfamilienhäusern

Der deutsche Wohnungsmarkt ist geprägt von bemerkenswerten Preisunterschieden von Region zu Region. Dies gilt traditionell für gebrauchte frei stehende Einfamilienhäuser, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint wie erwartet München, wo es mit 1,4 Mio. Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Großstädten der Südwesten mit ...

• Wiesbaden (1,2 Mio. Euro),
• Frankfurt (950.000 Euro),
• Stuttgart (900.000 Euro),
• Heidelberg (810.000 Euro) und
• Freiburg im Breisgau (780.000 Euro).

Zum Teil noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 2,2 Mio. Euro sogar den absoluten Rekord auf. Und in Meerbusch sind die typischen Objekte mit 760.000 Euro um 245.000 Euro teurer als in Düsseldorf. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit besonders reizvoller Landschaft:

• in den Voralpen Starnberg mit 1,5 Mio. Euro,
• am Bodensee Konstanz und Lindau mit 700.000 bzw. 800.000 Euro.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halb­mil­lio­nen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 290.000 und 390.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (160.000 bzw. 200.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 160.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 180.000 Euro).

In den Mittelstädten markieren Eisleben und Annaberg-Buchholz mit jeweils 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Reiheneigenheime durchschnittlich 3,8% teurer

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Ex­perten zuletzt gestiegen – im Schnitt um 3,8%. „Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht“, so Guthmann. In Schleswig-Hol­stein (Nord) liegen sie bei 290.000 Euro, in Sachsen bewegen sie sich zwischen 200.000 und 270.000 Euro, in Nordrhein-Westfalen zwischen 240.000 und 340.000 Euro.

Lediglich im Süden signalisieren die Preise vielerorts echte Engpässe. So koste selbst „in der Reihe“ ein neues Eigenheim in München 990.000 Euro und in Starnberg 980.000 Euro. In knapp der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner (einschließlich Berlin) rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 335.000 Euro.

Gebrauchte Reihenhäuser mit 6% Preisvorteil

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäusern - im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von rund 6%. „Vereinzelt sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten oder wie im Beispiel Bad Soden sogar teurer“, so Guthmann.

Markante Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten überall merklich gestiegene Preise, insbesondere auch an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 8.000 Euro/m² den Spitzenwert, gefolgt von ...

• München (7.800 Euro),
• Gräfelfing (7.700 Euro), Starnberg (7.600 Euro), Planegg (7.100 Euro),
• Stuttgart (5.900 Euro)
• Frankfurt (5.500 Euro) und
• Hamburg (5.000 Euro).

Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Dortmund, Hannover und Dresden im Bereich von 3.500 Euro oder sogar darunter.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage und steigende Preise fest – im Schnitt um 4,2%. Allerdings ist der Preisunterschied zu einem Neubau (mit meist höherem Standard) unverändert groß. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten im Durchschnitt immer noch rund 34%.

Bauland als Engpass

Bauland bleibt nach Experten-Einschätzung der Engpassfaktor Nummer Eins auf dem Immobilienmarkt. Hier werden Preissteigerungen im Bundesdurchschnitt von 6,7% erwartet. Spitzenpreise werden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (2.000 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (1.200 Euro) oder Nürnberg (710 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittelstädten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus und Salzgitter) Bauland auch für rund 100 Euro pro Quadratmeter oder sogar darunter am Markt.

Für die weitere Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt wird es nach Einschätzung der LBS-Experten vor allem darauf ankommen, dass die Ausweitung des Wohnungsangebots schnellstmöglich vorankommt. „Mit den im vergangenen Jahr in Deutschland genehmigten 348.000 Wohnungen (minus 7,3% gegenüber 2016) scheint die Aufwärtsentwicklung inzwischen ihren Höhepunkt erreicht zu haben“, so Guthmann abschließend.

LBS-Immobilienpreisspiegel für 960 Städte

Der LBS-Immobilienpreisspiegel 2018, der ein umfassendes Bild über die Wohnungsmarktsituation in Deutschland gibt, ist online abrufbar unter der Adresse lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de:

lbs-markt-fuer-wohnimmobilien.de

Auf dieser Web-Site können typische Preise für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Bauland in 960 Städten und in über 100 Stadtteilen der 14 größten Städte Deutschlands eingesehen werden. Such- und Filterfunktionen ermöglichen es, nach zahlreichen Kriterien im Preisspiegel zu recherchieren. Die Preisdaten werden jeweils im Frühjahr bei den Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen erhoben.

Neben den Preisinformationen für neue und gebrauchte Objekte können Interessenten auch kurze Analysen zur Bautätigkeit, zum Wohnungs- und Vermögensbestand sowie zur Wohneigentumsbildung abrufen. Grafisch aufbereitet und mit kurzen Erläuterungstexten versehen sind außerdem die relevanten gesamtwirtschaftlichen Einflussgrößen, etwa die Entwicklung von Einkommen und Sparquote sowie Baupreisen und Mieten. Zahlreiche statistische Übersichten liegen als „lange Reihen“ vor und zeigen die Entwicklungen über einen Zehn-Jahres-Zeitraum hinaus.