Wo lohnt es sich, in Deutschland in Immobilien zu investieren?

(1.5.2018) Wohnungen und Häuser sind gefragte Anlageobjekte mit Chancen auf Wert­steigerungen - auch im Sinne der privaten Altersvorsorge. Aber wo sind eigentlich die Bedingungen für Immobilienkäufer besonders vorteilhaft? Antworten gibt der Investi­tions­chan­cen-Index, den das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2018 berechnet hat:

• Günstige Bedingungen für Immobilieninvestments weist der Index für etwa jeden zehnten deutschen Kreis aus. In 36 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten gibt es Immobilien für Selbstnutzer oder auch als Geldanlage zu vergleichsweise moderaten Preisen und mit guten Aussichten auf Wertsteigerungen.
• In weiteren 186 Kreisen ist die Werthaltigkeitsprognose ebenfalls positiv, das aktuelle Preisniveau allerdings schon vergleichsweise hoch.

Investitionschancen außerhalb der Großstädte

Derzeit werden Kaufinteressierte bevorzugt außerhalb der Großstädte und besonders im Nordwesten und Süden der Republik fündig. So seien z.B. Teile von Niedersachsen sehr attraktiv für Immobilienkäufer geworden. Immerhin stehen heuer im Vergleich zur Vorjahresuntersuchung drei weitere große Landkreise auf der Liste der Regionen mit besonders guten Investitionschancen - nämlich Osnabrück, Diepholz und Gifhorn.

Immobilienschätze soll es auch ganz im Norden zu entdecken geben; der Landkreis Schleswig-Flensburg sei beispielsweise ein guter Tipp. Sogar rund um Hamburg, Deutschlands drittteuerster Metropole, gibt es laut HWWI noch interessante Optionen. Dazu zählen die Landkreise Harburg, Stade, Segeberg, das Herzogtum Lauenburg und Lüneburg. Auch gebe es unweit der Hauptstadt Berlin - nämlich in Oberhavel - noch vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial.

Sogar in der Nähe der Metropole Frankfurt am Main, im Main-Kinzig-Kreis, lassen sich offenbar noch attraktive Investitionschancen finden. Gleiches gelte für die Regionen um Darmstadt oder Mainz, für die Landkreise Darmstadt-Dieburg und Mainz-Bingen. Entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz sehen die Experten ebenfalls gleich in mehreren Regionen gute Bedingungen für langfristig lohnende Immobilieninvestments, etwa im Landkreis Bergstraße, in Alzey-Worms, Groß-Gerau sowie im Westerwaldkreis.

Unter den Städten in dieser Region sind laut Index-Berechnungen allerdings nur zwei sehr empfehlenswert, wenn es um die Geldanlage in Immobilien geht: Bonn und Worms versprechen noch vergleichsweise preiswerten Wohnraum bei guter Wertsteigerungsprognose. Außerhalb des Großraums Berlin bietet das in Thüringen gelegene Weimar attraktive Investitionschancen.

Schlechte Karten für Käufer im Süden der Republik

Im Freistaat Bayern, für den abgesehen von den nördlichen Landkreise fast flächendeckend positive Preisentwicklungen erwartet werden, weist nur ein Landkreis vergleichsweise moderate Immobilienpreise auf: Im niederbayerischen Straubing-Bogen unweit von Regensburg sind die Kaufpreise den örtlichen Mieten noch nicht so weit enteilt wie in anderen Landstrichen Bayerns.

Steigende Preise am Immobilienmarkt sorgen wohl auch in Baden-Württemberg für eine ähnliche Tendenz: Wiesen im Vorjahr noch zehn Kreise besonders gute Investitionschancen auf, sind es in der diesjährigen Untersuchung nur noch sechs. Auszahlen könnte sich allerdings der Blick in den äußersten Südwesten an den Grenzen zu Frankreich und zur Schweiz. Regionen mit Potenzial sind etwa die Kreise Rastatt, Ortenaukreis, Lörrach und Waldshut.

Indikatoren für ein gutes Immobilieninvestment

In die Berechnung des Investitionschancen-Index wurden zwei wesentliche Faktoren einbezogen:

• Wie werden sich die Preise bis 2030 voraussichtlich entwickeln?
• Wie hoch sind die Preise aktuell?

Als Messlatte für die Kaufpreise wurden die Mietpreise vor Ort angelegt: Ein Vervielfältiger drückt dann den durchschnittlichen Kaufpreis für eine 70-m²-Wohnung in örtlichen Jahresnettokaltmieten aus. Ein hoher Vervielfältiger kann bedeuten, dass ein Teil des bis 2030 erwarteten Preiswachstums bereits jetzt schon realisiert wurde. Die Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je geringer der gegenwärtige Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preissteigerung ist. Besonders gute Investitionschancen bescheinigen die Experten Kreisen und Städten mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5% pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf.

In den Metropolen hängen die Kaufpreise die Mieten ab

In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiterhin auf steigende Nachfrage und Wertgewinne bis 2030 hin - allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch und liegen teils deutlich über der 22,5-fa­chen Jahresnettokaltmiete, die Mieter in der Region zu zahlen hätten. In München, Hamburg und Berlin entsprechen die Kaufpreise mehr als 30 Jahresnettokaltmieten. „Hier sollten Interessenten genau hinsehen und das Preis-Leistungs-Verhältnis prüfen. Es hängt sehr vom einzelnen Objekt ab - von der Bausubstanz, der Ausstattung und vor allem der Lage der Immobilie. Stimmen all diese Faktoren, können durchaus auch hohe Preise gerechtfertigt sein", sagt Eva Grunwald, Bereichsleiterin für das Immobiliengeschäft Privatkunden bei der Postbank. "Wer unsicher ist, sollte sich unbedingt kompetente Beratung von einem Immobilienfachmann holen.“

Und nicht nur für die Metropolen gilt: Eine Kaufentscheidung sollte nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. „Ein Investment kann auch aus anderen Gründen sinnvoll sein, etwa zum Vermögensaufbau oder zur Alterssicherung“, erinnert Eva Grunwald.