15,7 Mrd. Euro für Wohnimmobilien und -portfolios

(28.1.2018) 2017 zeigte sich der gewerbliche Wohninvestmentmarkt in einer sehr guten Verfassung. Mit einem Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von 15,7 Mrd. Euro wurde ...

• der Vorjahreswert um fast 15 % übertroffen,
• der 5-Jahreschnitt nahezu egalisiert und
• das 10-Jahresmittel um 40 % getoppt.

Nach dem Ausnahmejahr 2015 und dem leicht stärkeren Ergebnis in 2013 wurde damit das drittbeste Ergebnis der letzten 10 Jahre erzielt. Dabei wechselten etwa 129.200 Wohnungen den Besitzer. Die Investoren waren in der zweiten Jahreshälfte mit 5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im dritten und mit 4,8 Mrd. Euro im Schlussquartal wesentlich aktiver als in den ersten sechs Monaten (5,9 Mrd. Euro).

Trend zu kleineren Transaktionen

2017 entfielen 83% des Umsatzes auf Portfolios mit weniger als 2.000 Einheiten - ins­gesamt wurde das Marktgeschehen maßgeblich durch vergleichsweise kleine Transaktionen geprägt. Zehn Transaktionen mit über 2.000 Wohnungen machten mit 2,7 Mrd. Euro 17% des Gesamtvolumens aus. In Folge der immer kleineren Losgrößen hat die durchschnittliche Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahr weiter abgenommen. Im Mittel wurden knapp 300 Wohneinheiten pro Transaktion gehandelt. Das ist nur noch die Hälfte des Mittels der letzten fünf Jahre.

Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany, erklärte dazu: „Ursache für diese schon seit geraumer Zeit zu beobachtende Entwicklung sind weiter angepasste Bestands-Strategien.“

• Portfoliobereinigungen,
• Portfoliofokussierungen und Spezialisierungen,
• Forward Deals und auch
• der verstärkte Erwerb von gemischt genutzten Objekten

... seien aktuell prägend für die Aktivitäten der Marktteilnehmer. Der Wohninvestmentexperte weiter: „Die Portfoliobereinigung wird maßgeblich von den großen börsennotierten Wohnungsunternehmen durchgeführt, die ihr Gesamtportfolio entsprechend ihrer Ge­samt-Anlage-Strategie und ihrer Infrastruktur für die Bewirtschaftung ausrichten. Käufergruppen dieser Portfolios und Objekte waren in großem Maßstab spezialisierte Asset- und Fondsmanager, die diese Portfolios hinsichtlich ihres Ertrages weiter optimieren. Diese Optimierungsverkäufe summierten sich 2017 auf ca. 1,7 Mrd. Euro.“

Vorab-Erwerb von Projektentwicklungen

Bereits seit einigen Jahren ist der Vorab-Erwerb von Projektentwicklungen eine Möglichkeit insbesondere für deutsche Spezialfonds, in Alternativen zu Gebäuden mit laufenden Mieterträgen zu investieren. „Insgesamt wurden 2017 Forward-Deals in einer Größenordnung von 4,1 Mrd. Euro getätigt. Das ist ein Viertel mehr als noch 2016 und mehr als doppelt so viel wie im 5-jährigen Mittel“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Und weiter: „Die Fonds nutzen Kapital von langfristig orientierten Anlegern aus dem Bereich der Versorgungs- und Pensionskassen. Nicht zu unterschätzen sind aktuell auch kommunale Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften als Käufer von neuen Wohnungsbauprojekten. Deutschlandweit erwarb diese Käuferklasse Wohnprojekte im Wert von mehr als einer halben Milliarde Euro in den Großräumen Berlin, Frankfurt/Rhein-Main und Köln.“

Last but not least nimmt auch das Interesse an gemischt genutzten Quartieren mit einer Risikoverteilung auf mehrere Nutzungsklassen zu. Das beinhaltet u.a. die Entwicklung von Wohnhochhäusern mit Hotel-, Einzelhandels- und Büroeinheiten, aber auch ganzen Stadtquartieren. Konstantin Kortmann: „Dieser Trend, dass gemischt genutzte Objekte mit einem signifikanten Wohnanteil von Investoren auch zur Diversifizierung ihrer Strategie genutzt werden, ist relativ neu. Inwieweit sich hier möglicherweise ein globaler Trend der Urbanisierung abzeichnet oder lediglich der schlichte Mangel an Objekten mit einer einzigen Nutzungsart, wird sich in den kommenden zwei bis drei Jahren zeigen. In ostasiatischen Innenstädten zum Beispiel werden gemischt genutzte Objekte auf jeden Fall schon heute als etablierte Anlage wahrgenommen.“

Mietpreisdynamik bei Neubauprojekten könnte nachlassen

Die verschiedenen Strategien führen im Ergebnis dazu, dass sowohl bei Bestandsobjekten als auch bei Projektentwicklungen die Preise weiter gestiegen sind. So müssen für Bestandsportfolios im Mittel etwa 100.000 Euro/Wohneinheit bezahlt werden - das sind ohne Qualitätsbereinigung 20% mehr als 2016. Der Anstieg bei Projektentwicklungen ist mit 12% auf 260.000 Euro/Wohneinheit etwas weniger stark, allerdings mit einer höheren Basis und einer besseren Vergleichbarkeit der Objekte. Angesichts der beobachteten Tendenz der Bewohner von Ballungsräumen, ins günstigere Umland auszuweichen, erwarten die Käufer bei den bereits hohen Mietniveaus in den deutschen Großstädten in Verbindung mit dem ausgeprägten Mieterschutz, dass die Mietpreisdynamik bei Neubauprojekten etwas nachlässt und die Preise langsamer steigen. Insbesondere die nachhaltige Erzielbarkeit der Anfangsmieten in der Zweit- oder Drittvermietung wird kritisch hinterfragt.

Hinsichtlich des Auf- und Abbaus von Wohnimmobilienvermögen lieferten sich 2017 deutsche Spezialfonds und große Aktiengesellschaften bzw. Wohn-REITs ein Kopf-an-Kopf-Rennen. Letztere entschieden dieses Rennen für sich mit etwa 2,6 Mrd. Euro Netto-Vermögenszuwachs, 100 Mio. mehr als die Spezialfonds. Die größte Wertschöpfung betrieben die Projektentwickler, indem sie netto etwa 6,4 Mrd. Euro bei Projektentwicklungen einnahmen.