BBSR-Studie: Baulandpreise größter Kostentreiber beim Wohnungsbau

(24.9.2017) Zwischen 2011 und 2016 sind die durchschnittlichen Preise für Bauland, das zur Eigenheimbebauung genutzt wird, deutschlandweit um 27% von 129 Euro/m² auf 164 Euro gestiegen. In den Großstädten verteuerte sich der Quadratmeter Bauland sogar um 33% - von gut 250 Euro auf knapp 350 Euro. Das verteuert nicht nur Wohnimmobilien deutlich, sondern bremst auch den bezahlbaren Mietwohnungsbau. Dies geht aus einer aktuellen Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor.

Der Analyse liegen Kaufpreisdaten der amtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte aus den letzten fünf Jahre zugrunde. Zwar nahmen das Preisniveau und der Preisanstieg in den städtischen und ländlichen Kreisen nicht in den Maßen zu wie in den Großstädten. Aber auch hier lag der Zuwachs deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate:

• In den städtischen Kreisen - häufig Umlandkreise der Großstädte - legten die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke von 132 Euro/m² im Jahr 2011 auf 156 Euro/m² im Jahr 2016 zu (+19%);
• in den ländlichen Kreisen verteuerte sich der Quadratmeter Bauland von 64 Euro auf 78 Euro im Jahr 2016 (+20%).

„Steigende Grundstückspreise bestimmen vor allem in den Wachstumsregionen zu einem erheblichen Anteil die Erwerbs- oder Erstellungskosten. Das verteuert Wohnimmobilien“, erinnert BBSR-Experte Matthias Waltersbacher. „Hohe Baulandpreise treiben auf angespannten Märkten auch die Mieten im Neubau auf 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Das lässt freifinanzierten Wohnungsbau zu bezahlbaren Mieten nicht mehr zu.“

Während in den städtischen Kreisen die Transaktionszahlen von Grundstücken für die Eigenheimbebauung zwischen 2011 und 2016 recht stabil blieben, gingen sie in den Großstädten um 30% zurück. Besonders stark sind die Transaktionen in teuren Großstädten wie Köln, Frankfurt am Main und Stuttgart zurückgegangen. Die ländlichen Kreise verzeichneten im selben Zeitraum dagegen einen Zuwachs von knapp 15 Prozent. „Die Grundstückspreise sind zuletzt so stark gestiegen, dass der Verwertungsdruck eine aufgelockerte Einzelhausbebauung häufig nicht mehr zulässt“, sagt Waltersbacher. „Immer mehr Käufer suchen nach Alternativen im Umland.“

Diese Analyse beruht auf der Betrachtung der kreisfreien Städte und Landkreise, für die Transaktionsdaten von Grundstücken über die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in einer lückenlosen Zeitreihe seit 2011 vorliegen. Dieser repräsentative Längsschnitt umfasst etwa ein Drittel aller Städte und Landkreise in Deutschland. Eine umfassende Analyse des Grundstücks- und Immobilienmarktes für die Jahre 2015 und 2016 wird der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland (AK OGA) im Dezember 2017 mit dem Immobilienmarktbericht Deutschland vorlegen.