Einzelhandelsmieten: 1A-Lagen in B- und C-Städten zunehmend gefragt

(29.12.2016) Die Mieten für Einzelhandelsimmobilien sind in mittelgroßen, sogenannten B-Städten Städten mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern teilweise kräftig angestiegen. In den großen Metropolen stagnieren die Quadratmeterpreise dagegen auf hohem Niveau oder steigen nur noch mäßig an - das steht im aktuellen IVD-Gewerbe-Preisspiegel 2016/2017, der auf Daten aus rund 350 Städten und Gemeinden basiert, die im zweiten und dritten Quartal dieses Jahres erhoben wurden.

Insgesamt sind in den zentralen Geschäftslagen die Einzelhandelsmieten im Bundesdurchschnitt weniger stark angestiegen als noch im Vorjahr: 2016 erhöhten sich die Mietpreise/m² für ein Ladenlokal von etwa 150 m² in 1A-Lage im Geschäftskern um 0,7%.¹) Im Vorjahr waren es noch 1,0%. In den deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern wurden in diesem Segment sogar leicht rückläufige Nettokaltmieten beobachtet (-0,4%):

Mittelgroße Städte zählen zu den Gewinnern

In B-Städten (50.000 bis 500.000 Einwohner) und C-Städten (100.000 bis 250.000 Einwohner) sind 2016 die Ladenmieten für große Geschäfte in 1A-Lage im Zentrum um jeweils 1,7 und 3,1% gestiegen. Im Vorjahr waren die Mietpreise in B-Städten noch um 0,5% rückläufig und hatten sich in C-Städten nur um 1,9 Prozent erhöht.

„Das ist zum Teil mit Ausweichbewegungen zu begründen. Die Ladenmieten für Top-Lagen in den Metropolen haben offensichtlich vorerst ihren Zenit erreicht, wie die stagnierenden Preisentwicklungen in München oder Düsseldorf zeigen. Deshalb scheint für Einzelhändler eine Verlagerung ihrer Geschäfte in die Bestlagen von B- und C-Städten von zunehmendem Interesse zu sein“, kommentiert IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

Mieten in Nebenlagen rückläufig

In Randlagen bzw. 1B-Lagen der Geschäftszentren sind die Mieten für Läden von rund 150 m² Größe im Bundesdurchschnitt um 0,5% zurückgegangen. Am stärksten haben die Ladenmieten in zentralen 1B-Lagen in C-Städten nachgegeben. Große Ladengeschäfte verzeichneten in dieser Städteklasse Rückgänge von knapp 3% gegenüber dem Vorjahr:

In den Geschäftskernen von Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern sind die Mieten für große Läden in 1B-Lagen wiederum mit durchschnittlich 1,0% leicht angestiegen. Im Vorjahr sind die Mietpreise hier allerdings noch um 5,0% gestiegen.

Stadtteilzentren in B-Städten erfreuen sich großer Beliebtheit

In den Stadtteilzentren lagen im Bundesdurchschnitt die Mieten in guter Lage um 0,4% unterhalb des Vorjahresniveaus. Insbesondere Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern haben in den Nebenzentren verstärkt mit Leerständen zu kämpfen. Der Trend bei den Ladenmieten ist in diesen Städtekategorien seit Jahren rückläufig. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten in der 1A-Stadtteillage in Städten mit 50.000 bis 100.000 Einwohner zwischen 1,4 und 2,6% zurückgegangen.

Eine gegenläufige Entwicklung ist derzeit in den Nebenzentren der B-Städte zu beobachten. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen in dieser Städtekategorie sowohl in der 1A- als auch in der 1B-Lage zum Teil deutlich an. In der 1A-Lage wurden 2016 im Schnitt 3,7% mehr für den Quadratmeter Einzelhandelsfläche von Läden mit etwa 60 m² aufgerufen als noch im Vorjahr. Deutlich teurer als im Vorjahr waren die kleineren Geschäfte in 1A-Lage im Nebenkern beispielsweise in Augsburg und Bielefeld mit einem Anstieg von 14,6% bzw. 13,0%. „Wir beobachten Nachholeffekte in den Stadtteilzentren der B-Städte. Während die Mieten hier lange Zeit kaum dynamisch waren, ziehen sie jetzt wieder an“, resümiert Schick.

Weniger nachgefragt: Einzelhandelsflächen in den Stadtteilzentren der Metropolen

Im Vorjahr zählten 1A-Lagen in den Stadtteilzentren deutscher Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern mit einem Mietpreiswachstum von 5,8% für Läden von etwa 60 m² noch zu den Gewinnern des Einzelhandelsmarktes 2015. Im aktuellen Berichtsjahr zeigt sich in diesem Segment mit 0,8% Mietenwachstum gegenüber dem Vorjahr eine deutlich schwächere Dynamik. Bei größeren Geschäften von etwa 150 m² waren die durchschnittlichen Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr sogar um 1,2% rückläufig.

„Expansionsfreudige Filialisten mit typischen innenstadtrelevanten Sortimenten bevorzugen eher zentrale Geschäftslagen in B- oder C-Städten bevor sie in großstädtische Nebenzentren ausweichen. Auch hier sehen wir daher eine Verlagerung der Nachfrage“, so Schick.

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¹)

Nach der Terminologie des IVD-Preisspiegels wird unterschieden zwischen: 1A- und 1B-Lagen in den Kernbereichen einer Großstadt (= Geschäftskern), sowie nach 1A- und 1B-Lagen in großstädtischen Nebenkernen (z.B. Geschäftskern im eingemeindeten Vorort). Die Begriffe 1A- und 1B-Lage entsprechen den in der Praxis gängigen Unterscheidungen. Als Beurteilungskriterien werden dazu beispielsweise die Passantenfrequenz, der Branchenbesatz, die Geschlossenheit der Schaufensterfront usw. herangezogen.