Baufinanzierung: Checkliste für Kapitalanleger
(15.8.2010) Nach Jahren der Zurückhaltung gibt es auch bei Privatkunden wieder ein wachsendes Interesse an Immobilien als Kapitalanlage. "Immobilien gelten als krisensichere Altersvorsorge und gerade vor dem Hintergrund historisch günstiger Baugeldzinsen kann es sich lohnen, über eine vermietete Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen", erklärt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Damit das Kaufvorhaben auch auf sicherem Fundament steht, haben die Experten von Interhyp einen 10-Punkte-Plan erstellt.
1. Eigenkapital-Einsatz ist sinnvoll
Die immer noch oft verbreitete Haltung, man brauche beim Kauf einer
Kapitalanlage-Immobilie kaum oder gar kein Eigenkapital einzusetzen, sollte man
momentan unbedingt hinterfragen. "Gerade in Phasen niedriger Guthabenverzinsung
wie jetzt sollten Kapitalanleger - zumindest teilweise - ihr Erspartes in die
Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide
investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren
Konditionen", so Haselsteiner.
2. Luft für unvorhergesehene Ausgaben haben
Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Auch
Eigentümer einer vermieteten Immobilie müssen mit ungeplanten Kosten für
Reparaturen oder Nachzahlungen rechnen. "Ein finanzielles Polster für
unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar", meint der
Interhyp-Vorstand und empfiehlt rund 20 Prozent des
Gesamtinvestitionsaufwand als Vermögensrückhalt auf der Seite zu haben. Generell
rät er konservativ zu kalkulieren: "Die Finanzierung einer
Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass der Käufer selbst einen
Mietausfall von bis zu zwölf Monaten mit seinem regulären Einkommen überbrücken
kann."
3. Keine Hektik
Auch wenn in manchen Ballungsgebieten das Wohnraum-Angebot knapp ist - beim
Immobilienkauf ist Hektik kein guter Ratgeber. Egal, wie einmalig die
Gelegenheit erscheinen mag: Kapitalanleger sollten sich auf keinen Fall unter
Druck setzen lassen und vorschnell Kaufentscheidungen treffen, bei denen es um
viel Geld geht.
4. Ohne solide Marktkenntnisse geht nix
Wie hoch ist die ortsübliche Miete, was zahlen andere Mieter in ähnlichen
Objekten, ist das Viertel eine beliebte Wohngegend oder wechseln die Mieter dort
sehr häufig? All diese Fragen muss der Käufer beantworten können, um die
Vermietbarkeit der Immobilie realistisch einschätzen zu können. Neben einer
persönlichen Begutachtung helfen offizielle Mietspiegel der Stadt, Informationen
von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche und Immobilienanzeigen in
Zeitungen und Internet.
5. Lieber nah als fern
Gerade noch in der Kapitalanlage unerfahrene Privatkunden sollten eher nach
Immobilien Ausschau halten, die vom eigenen Wohnort höchstens 100 km entfernt
sind. Damit ist es für diese nicht nur einfacher, sich eine solide und aktuelle
Markteinschätzung anzueignen. Wenn die Entfernung zur Immobilie gering ist,
minimieren sie auch so ihren zeitlichen Aufwand bei einem Mieterwechsel und
können im Bedarfsfall Probleme persönlich klären.
6. Rendite ist nicht alles
Keine Investition ohne vorherige Renditenkalkulation. Doch Vorsicht, wenn die
Rendite-Versprechungen allzu vollmundig sind. "Werden Renditen von acht Prozent
und mehr versprochen, sollten auch beim Immobilienanleger die Alarmglocken
schrillen", warnt Haselsteiner und erklärt: "Hohe Rendite steht für hohes
Risiko, darüber sollten sich Kapitalanleger bewusst sein. Statt auf die Höhe der
Rendite zu schielen, sollte man daher besser prüfen, worauf die Berechnungen
basieren und ob die Annahmen auch langfristig gelten." Können Zweifel nicht
hundertprozentig durch den Makler oder Verkäufer ausgeräumt werden, sollte man
über Alternativen nachdenken.
7. Mieteinnahmen-Prüfung wichtig
Papier ist geduldig, das gilt auch für manche Mieteinnahmen-Auflistungen. Kluge
Kapitalanleger lassen sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung
aushändigen, sondern lassen sich auch den regelmäßigen Mieteingang bescheinigen,
indem sie z.B. Einsicht in die Kontoauszüge des Vorbesitzers bekommen.
8. Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen
Damit es keine bösen und vor allem teuren Überraschungen gibt, empfiehlt
Haselsteiner dringend sich mindestens die Protokolle der letzten drei
Eigentümerversammlungen aushändigen zu lassen. Aus diesen geht hervor, welche
Maßnahmen geplant sind oder anstehen und welche Kosten auf den neuen Eigentümer
zukommen können.
9. Nicht allein wegen Steuervorteilen kaufen
"Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in
Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein,
sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden", so Haselsteiner und
fügt hinzu: "Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide
Finanzierung."
10. Finanzierungsprofis helfen bei der Realisierung
Die Mehrzahl der Banken unterscheidet, ob die Immobilie zum Zwecke der
Eigennutzung oder zur Kapitalanlage gekauft wird. "Dementsprechend wichtig ist
es, einen versierten Finanzierungsberater an der Seite zu haben, der nicht nur
weiß, worauf es den Anbietern besonders ankommt, sondern der durch seine
Erfahrung auch manchen Kniff und Trick kennt, der das Vorhaben günstig und
schnell wahr werden lässt", erklärt Haselsteiner.
siehe auch für zusätzliche Informationen:
- Rot/Grün in Rheinland-Pfalz erhöht Grunderwerbsteuer (7.8.2011)
- Vergebliche Aufwendungen für den Immobilienkauf sind keine Werbungskosten (25.7.2011)
- Baufinanzierungsrechner: Rentiert sich eine Kapitalanlageimmobilie? (8.11.2010)
- Immobilienbarometer: Zinsen und Immobilienpreis bestimmen Kaufzeitpunkt (24.10.2010)
- Grunderwerbsteuer nach der Föderalismusreform (11.10.2010)
- weitere Details...
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siehe zudem:
- Immobilien, Baufinanzierung und Baurecht auf Baulinks
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