Empirica: "Degressive AfA fördert Wohnungsbau entsprechend Nachfrage"

(8.2.2009) Lange Zeit wurde die degressive Abschreibung zur Ankurbelung des Wohnungsneubaus aufgrund einer möglichen "Gießkannenförderung" in Frage gestellt - laut eines aktuellen Gutachtens von Empirica zu Unrecht. Die degressive AfA wirkt dort, wo hohe Baukosten finanziert werden müssen und damit auch dort, wo Wohnraumknappheit herrscht: Eine Modellrechnung im Auftrag des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen für die vier deutschen Großstädte München, Hamburg, Bielefeld und Dortmund zeigt, dass sich hohe Investitionsanreize durch die Abschreibung vor allem in den Städten ergeben, wo die Nachfrage hoch und der Wohnungsmarkt angespannt ist.

Wohnungsbedarf in Deutschland bis zum Jahr 2025

Grafik aus dem Beitrag "BDB, BFW, DGfM: Deutschland braucht neue Wohnungen" vom 19.1.2009 (Grafik vergrößern)

"In Anbetracht des historischen Tiefstands an Baugenehmigungen braucht die Immobilienwirtschaft dringend neue Investitionsanreize. Bislang müssen die Herstellungskosten neu errichteter Wohngebäude mit 2 Prozent linear abgeschrieben werden, also gleichmäßig auf die Jahre der Nutzungsdauer aufgeteilt. Ein kürzerer Abschreibungszeitraum würde die Anpassung der Immobilienwirtschaft an die komplexen technischen sowie energetischen Anforderungen erleichtern", erläutert BFW-Präsident Walter Rasch. "Im Gespräch sind auf Initiative des Landes Bayern zwei denkbare Varianten mit 4 Prozent bzw. 8 Prozent bei einer Unterschreitung der geltenden EnEV-Anforderungen oder aber auch einer altersgerechten Gestaltung des Wohnraums, die wir ausdrücklich befürworten."

"Derzeit fürchten die Investoren Leerstände und Mietsenkungen. Beides drückt auf die Rendite. Und wer mit zu niedrigen Mieten vermietet, den hindert das Vergleichsmietensystem in 'besseren' Jahren bei der Mietanpassung nach oben", sagt Dr. Reiner Braun von Empirica. Eine zeitlich begrenzte Anhebung des Abschreibungssatzes auf 4 Prozent (8 Prozent) dagegen erhöhe die Eigenkapitalrendite und entschädige den Investor für solche Mietausfälle. Dadurch verliere er die Furcht vor einer Investition in der Krise. "Seit der Finanzkrise ist auch die Immobilienwirtschaft durch eine spürbare Unsicherheit geprägt. Die Wiedereinführung einer degressiven AfA würde einen wichtigen Beitrag leisten, diese zu beseitigen und somit die deutsche Wirtschaft zu stabilisieren", erklärt BFW-Präsident Rasch.

Die Wirkung einer höheren AfA variiert je nach Investitionsstandort. In München würde sich die Eigenkapitalrendite verdoppeln: von derzeit 3,5 Prozent auf 7,1 Prozent (11,2%). Auch in Hamburg würde die rechnerische Renditesteigerung ähnlich groß ausfallen. Der hohe Investitionsanreiz könnte auf stark nachgefragten Wohnungsmärkten wie in München und Hamburg zu einer erheblichen Entspannung beitragen.

Hingegen ergibt sich in Städten wie Bielefeld und Dortmund, deren Wohnungsmärkte vergleichsweise weniger angespannt sind und deren Mietpreissteigerungen deutlich moderater ausgeprägt sind, für renditeorientierte Investoren ein geringerer Investitionsanreiz. Der Zuwachs bei den Eigenkapitalrenditen wäre nur etwa halb so groß wie in München oder Hamburg. Zusammen mit dem demografisch bedingten Rückgang der Wohnraumnachfrage haben Investoren dort auch bei höherer AfA nur geringe Anreize, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und somit gegebenenfalls einen Angebotsüberhang zu generieren. Um eine Rendite von 5 Prozent zu erreichen, müssten die Mieten in diesen Regionen sogar steigen, womit bei einer von der Nachfrage losgelösten Ausweitung des Angebots nicht zu rechnen ist. Durch die verbesserte Eigenkapitalrendite werden jedoch beispielsweise Modernisierungsarbeiten rentabler.

Rasch ergänzt: "Die Steigerung des Steuerausfalls beläuft sich bei einer Erhöhung des Abschreibungssatzes auf 4 Prozent bspw. in München auf ca.129 Euro/m². Durch erhöhte Investitionen in den Wohnungsneubau steigen jedoch die Steuereinnahmen aus der Umsatzsteuer deutlich, so dass es hier lediglich zu einer steuerlichen Umverteilung kommen würde."